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La rigenerazione degli edifici collettivi. Il progetto EPOurban

Progetto sostenuto da fondi europei con l'obiettivo di attivare i proprietari privati di edifici e alloggi condominiali nella riqualificazione energetica del patrimonio edilizio

Perché rigenerare le nostre città?

Alcuni dati macroeconomici e ambientali possono suggerire alcune risposte a questa domanda. Secondo l’IPPC rischiamo di veder aumentare alla fine del XXI secolo la temperatura media del pianeta anche di 5 gradi[1]; ogni giorno in Italia si sottraggono circa 70 ettari di terreno vergine per infrastrutture e urbanizzazioni (pari a 8 mq/secondo)[2]; anche se in calo in parte per effetto della crisi economica, nel 2013 in Italia sono state immesse in atmosfera circa 435 milioni di tonnellate di CO2[3]. Potremmo continuare con altri dati ma forse è sufficiente per il ragionamento.

Non ci siamo resi conto, o forse non abbiamo voluto rendercene conto, che stiamo consumando irrimediabilmente le risorse disponibili: l’energia, l’acqua, la terra, le materie prime. La necessità di ridurre questi consumi deve partire dalle città con programmi di rigenerazione che aumentino la densità della città esistente attraverso strumenti di semplice applicazione.

 

La scelta della rigenerazione, si traduce sostanzialmente in due azioni coraggiose:

- una di queste azioni, la demolizione delle zone e degli edifici realizzati al di fuori dei parametri architettonici e tecnici minimi che hanno devastato il paesaggio urbano, rendendo alcune porzioni di città un luogo di nessuno, presuppone la ricostruzione di nuovi edifici rispondenti alle nuove esigenze attuali e future. Si tratta di un’azione profonda che necessita di tempi lunghi, che deve essere supportata da una modifica radicale della mentalità delle persone, degli amministratori, degli operatori e dei tecnici, da ingenti investimenti economici e infrastrutturali, da trasformazioni urbane che hanno bisogno di tempo per sedimentarsi nella comunità.

- un’altra azione consiste nel recupero del patrimonio edilizio esistente adeguando gli edifici a nuovi standard energetici (e sismici), densificando i quartieri con innovativi parametri ambientali e di qualità della vita, nell’idea che la questione ambientale non è solo fatto tecnico ma fattore fondamentale per la costruzione della memoria urbana e paesistica dei nostri luoghi.

Nell’immediato è il punto da cui partire. Questi luoghi sono una parte del tessuto della nostra comunità e della nostra società. Abbiamo la responsabilità di assicurarci che siano disponibili per le generazioni future non come reliquie del passato, ma come luoghi dove vivere e andare a lavorare ogni giorno.

 

Il progetto EPOurban, sostenuto da fondi europei all’interno del programma Central Europe, cui il Comune di Bolzano partecipa insieme alle città di Leipzig (Germania), Sopot (Polonia), Praga (Repubblica Ceca), Celje (Slovenia), Bratislava (Slovacchia) e la regione di Voitsberg (Austria), ha perseguito proprio quest’ultima strada, con l'obiettivo di attivare i privati proprietari nel processo di riqualificazione energetica del patrimonio residenziale esistente.

A questo scopo, la Città di Bolzano ha sviluppato, implementato e consolidato un sistema di consulenza tecnica, amministrativa e finanziaria rivolta ai privati, avvalendosi di un team multidisciplinare di esperti selezionati per le consulenze pilota su 20 edifici collettivi (10 durante il 2013 e 10 edifici durante il 2014) indicati dal Comune di Bolzano.

Il team di EPOurban ha redatto questo studio per ogni condominio, con un lavoro particolareggiato e differenziato. Il documento analizza lo stato di fatto dell’edificio, propone e simula energeticamente 2 o 3 scenari di intervento, analizza precisamente i costi di realizzazione ed i benefici di ognuno di essi, in termini di contributi, sovvenzioni, risparmio energetico. Il progetto persegue le sue finalità attraverso diversi momenti formativi/informativi con i proprietari privati, gli amministratori e la cittadinanza tutta, che presuppongono una reale condivisione delle finalità e delle modalità di attuazione del progetto, sostenendo una metodologia bottom-up. Le assemblee condominiali singole, il coinvolgimento in riunioni periodiche tra amministratori condominiali, associazioni di amministratori, la Tutela consumatori e l’amministrazione pubblica, oltre alla competenza degli esperti selezionati, e a incontri congiunti tra tutti gli attori coinvolti, sono i tools attraverso i quali il Comune di Bolzano si pone come facilitatore di processi e reale innovatore.

 

Questi i principali aspetti innovativi, replicabili in altre realtà locali:

Multidisciplinarietà. EPOurban non si concentra solo sugli aspetti tecnologici della riqualificazione, ma affronta anche quelli legali, finanziari e sociali. Proprietari privati e stakeholder sono coinvolti in un programma di audit “smart” condotto da un team multidisciplinare.

Centralità del proprietario. Efficienza energetica e sostenibilità del costruito si ottengono solo se il proprietario diventa partner consapevole, anche attraverso momenti collegiali di confronto, come la grande assemblea condominiale finale.

L’amministratore condominiale. Sollecitato dalle opportunità che il mercato offre e dai bisogni dei proprietari amministrati, l’amministratore condominiale dovrebbe evolvere in una nuova figura di “imprenditore del condominio” o property manager, in grado di gestire programmi d’azione a medio-lungo termine.

Lavoro di squadra. L’approccio multidisciplinare di EPOurban è anche multilivello, con azioni di sensibilizzazione, informazione, formazione, consulenza diretta e confronto tra buone pratiche.

Iniziare con l’esempio. Il merito di EPOurban è stato quello di aver avviato un’operazione su scala urbana, conquistando una partecipazione convinta dei proprietari residenziali. Il risanamento energetico può essere raccontato in modo semplice, con scenari di intervento dai risultati e tempi di ritorno a volte interessanti.

Il comfort. Oltre all’ambiente e all’efficienza energetica, è in gioco il comfort, quindi la qualità di vita all’interno degli edifici. EPOurban si è occupato anche di questi aspetti; l’eliminazione delle barriere architettoniche, ad esempio. Il risanamento energetico può essere integrato sinergicamente con altri interventi di miglioramento.

 

Dopo l’esperienza intercorsa in due anni di attività di consulenza diretta su 20 edifici all’interno del territorio comunale di Bolzano, ma con anche diverse possibilità di condivisione al di fuori dello stesso, le amministrazioni pubbliche intenzionate a replicare o prendere spunto da quest’esperienza tengano in estrema considerazione:

Popolarità. La tematica dell’efficienza energetica deve diventare “popolare”, diffondendosi dalla cerchia degli specialisti fino a divenire materia di discussione comune. E’ il modo per aumentare la consapevolezza dei proprietari e amplificare il coinvolgimento degli stakeholder.

Tecnici evangelisti. Il professionista esperto di efficienza energetica deve essere in grado di diffondere il messaggio e confrontarsi con esigenze variegate: l’adulto attento al portafoglio, il giovane già educato a ottimizzare le risorse, l’anziano estraneo alle dinamiche finanziarie. Un linguaggio comune con soluzioni differenti.

Il portafoglio. L’efficienza energetica non è solo una questione ambientale, ma anche economica. Soprattutto in una fase di recessione come l’attuale la scelta di rimandare gli interventi di retrofitting non è accettabile. Il “non fare” ha un costo enormemente superiore, come dimostrato dal team di esperti. Anche rispetto a questo aspetto le amministrazioni pubbliche dovrebbero facilitare esperienze innovative in termini di accesso al credito o sistemi di certificazione a garanzia per istituti finanziari e bancari.

Integrazione orizzontale all’interno dell’amministrazione pubblica locale. Gli uffici e i servizi con competenze nelle aree d’intervento delle politiche per il clima urbano richiedono un chiaro coordinamento che favorisca integrazione e sinergia, non solo nelle attività di gestione quotidiana ma ancor più nell’attività pianificatoria, normativa e promulgativa.

Integrazione verticale tra enti e istituzioni. In un sistema di competenze complesso come quello italiano, gli enti locali, insieme agli attori del territorio, devono farsi portavoce delle esperienze e necessità nei tavoli preposti tra istituzioni, con la finalità di integrare l’attività legislativa.

 

I numeri dei due anni di progetto sono consistenti:

  • 700  famiglie interessate
  • mq 53.892  interessati dalle proposte di rigenerazione
  • mq 323 per il più piccolo degli edifici
  • mq 14277 per il più grande degli edifici
  • XII sec., il più antico degli edifici analizzati
  • 1970, il più recente degli edifici analizzati
  • tra i 7.500.000,00 (opzione minima proposta dagli scenari) e 17.400.000,00 ( opzione massima proposta dagli scenari) di euro in investimenti
  • mq 1.233 di nuovi alloggi senza consumo di suolo per un valore di circa 5.000.000,00 di euro
  • tra il 35% e l’85% il risparmio di energia e di immissione di CO2 in atmosfera previsti

Tutti gli scenari d’intervento proposti dagli studi incoraggiano i proprietari privati ad attivarsi sia nei casi in cui le soluzioni siano rivolte al miglioramento degli impianti, in particolare per gli edifici tutelati e vincolati, sia in quelli che prospettano un approccio integrato, involucro e impianti, grazie anche all’uso del bonus cubatura.

I casi pilota riguardanti la categoria degli edifici tutelati e di quelli tutelati e vincolati occupano porzioni significative all’interno del centro storico, si trovano in buono stato manutentivo e presentano decorazioni sia interne che esterne. Per questi non si è ritenuto utile e opportuno intervenire sull’involucro ma ci si è focalizzati in alcuni  casi sull’efficientamento dell’impianto di condizionamento invernale ed estivo, e soprattutto sull’inserimento della ventilazione meccanica controllata oltrechè sulla sostituzione dei serramenti, se non recenti. Dal punto di vista economico e finanziario, queste tipologie di intervento risultano meno impegnative che quelle sull’involucro con tempi di ritorno inferiori e accesso agli incentivi economici nazionali maggiormente immediati.

I casi pilota costruiti successivamente alla seconda guerra mondiale mostrano maggiori chance di intervento e permettono di mettere in atto un approccio maggiormente integrato accedendo anche al bonus cubatura (il Comune di Bolzano prevede in molti casi un ampliamento del volume al raggiungimento per l’interno edificio della classe energetica CasaClima C), con scenari di intervento che nella maggior parte dei casi consentono il raggiungimento della classe CasaClima A. D’altro canto risulta ovvio che la loro efficacia dal punto di vista energetico può essere inficiata dalla, talvolta, limitata efficienza economica e finanziaria. L’utilizzo del bonus cubatura appare come una delle opportunità più interessanti per il finanziamento di queste azioni ma presenta altresì dei limiti dovuti alla contingenza del settore immobiliare e delle sue forme realizzative.

 

L’esperienza del progetto EPOurban sarà documentata in una pubblicazione (a cura di Sara Verones,  Andrea Rinaldi, Stefano Rebecchi), un testo-guida per la rigenerazione energetica in uscita con Edicom Edizioni in occasione di Klimahouse 2015 (Bolzano, dal 29 gennaio al 01 febbraio 2015).

 

L’edificio di Via Leonardo da Vinci a Bolzano, l’edificio più piccolo tra quelli analizzati. L’ottimo stato di conservazione e l’obsolescenza del generatore hanno condizionato la scelta della scenario più favorevole, che prevede la sostituzione del generatore e l’inserimento della ventilazione meccanica controllata con tempi di ritorno di soli 3 anni e un consumo post-intervento di 58 kWh/mqa

 


L’edificio di Via Portici/Piazza Erbe a Bolzano, l’edificio più antico tra quelli analizzati. Questo edificio recuperato nei primi anni 2000, ha evidenziato consumi dello stato di fatto molto ridotti rispetto ad altri edifici dei centri storici (73 kWh/mqa) e lo scenario consigliato per il recupero prevede l’inserimento della ventilazione meccanica controllata del tipo decentralizzato, con tempi di ritorno dell’investimento pari a 9 anni e un consumo di 50 kWh/mqa.

 

L’edificio di Viale Europa a Bolzano, il più grande tra gli edifici sottoposti a screening. L’intervento ritenuto più favorevole prevede l’isolamento a cappotto e la sostituzione dei serramenti, vista la scarsa qualità dell’involucro esistente, con tempi di ritorno di 9 anni e consumi che scendono da 137 kwh/mqa a 55 kWh/mqa.

 

Scarica l'esempio della prima pagina della scheda di sintesi presentata agli amministratori, che contiene tutte le indicazioni relative agli scenari di intervento, ai costi, ai tempi di ritorno per una corretta valutazione dell’intervento ritenuto più idoneo per la tipologia di edificio.

 

Scarica l'esempio della scheda di sintesi presentata ai condomini, relativa all’edificio in via Visitazione a Bolzano nel quale vengono sinteticamente evidenziate le prestazioni energetiche (ante e post intervento), i costi e i tempi di ritorno dell’investimento.

 

Scarica l'esempio di scheda di lavoro per l’analisi dei costi-benefici per l’edificio di via Diaz 35.



[1] Fonte INTERNATIONAL PANEL CLIMATE CHANGE

[2] Fonte ISPRA (Rapporto ISPRA 2014 sul consumo del suolo)

[3] Fonte Dossier Clima 2014 - Fondazione per lo Sviluppo Sostenibile

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