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Nuove opportunità per i condomini dalla Legge di Bilancio

Renovate Italy ci propone un interessante approfondimento dedicato agli aspetti più innovativi per il condominio introdotti dalla Legge di Bilancio 2017

 

 

La legge di Bilancio 2017 approvata dal Senato in tutta fretta vista la crisi di Governo, come sappiamo non ha confermato la stabilizzazione per 5 anni degli ecobonus del 65% e del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione in edilizia auspicata dala Commissione Ambiente della Camera e inserita in un emendamento che non è stato discusso né approvato, ma ha garantito interessanti opportunità per la riqualificazione profonda dei condomini che vi proponiamo in dettaglio in questo articolo realizzato da Renovate Italy.

 

La novità più importante riguarda proprio la finalità del nuovo ecobonus per la deep renovation dei condomini che, secondo Renovate, potrà davvero stimolare un nuovo approccio di riqualificazione degli edifici, con una maggiore attenzione al miglioramento della loro qualità energetica e alla diminuzione del fabbisogno di energia.

La Legge di Stabilità può dunque incoraggiare i condomìni a realizzare interventi per il miglioramento efficiente dell'involucro da far rientrare nelle attività di manutenzione ordinaria, grazie alla combinazione delle caratteristiche del nuovo incentivo:

La prospettiva di 5 anni fino al 31 dicembre 2021 permette di immaginare un ruolo strategico degli incentivi finalizzato a cambiare strutturalmente il modo di fare efficienza..

La legge ha previsto incentivi molto alti, fino al 75% nei casi più virtuosi, per interventi che riguardano la riqualificazione degli involucri, il che dovrebbe decisamente stimolare l'avvio di provvedimenti specifici volti prima di tutto alla diminuzione del fabbisogno di energia. Non rientrano nell'incentivo le soluzioni che si basano solo sull'efficienza degli impianti.

La procedura richiesta per l'accesso all'incentivo è molto semplice e non richiede nessun tipo di analisi che potrebbero ostacolare le decisioni del condominio. 

La novità più significativa è la possibilità per tutti i contribuenti di cedere le detrazioni ai fornitori che hanno realizzato gli interventi o a soggetti privati, anche se va ricordato che è stata esclusa la facoltà di cessione alle banche o a intermdiari finanziari, il che limita molto la potenzialità del provvedimento perché impedisce di poter utilizzare direttamente gli incentivi per rimborsare i prestiti chiesti dai beneficiari.
Le modalità di attuazione della cessione sono definite con provvedimento dell'Agenzia delle entrate entro il 1° marzo 2017 (nuovo comma 2-sexies dell'art. 14 del DL 63/2013), che ci si augura semplifichi la possibilità di trovare soggetti capienti che vogliano acquistare le detrazioni e, possibilmente, anticipare l'intero “pacchetto” di detrazioni decennali necessarie per realizzare gli interventi.

I due scaglioni di incentivo

Il nuovo incentivo prevede un primo scaglione al 70% per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni dei condomini, che interessino l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo (nuovo comma 2-quater dell'art. 14 del DL 63/2013).

Renovate Italy specifica che in questo caso la locuzione “riqualificazione energetica” rimanda agli interventi di “ristrutturazione importante” di primo o secondo livello.

Purtroppo non sono inclusi i lavori che interessano le parti di involucro di proprietà privata (i serramenti e, in alcuni casi, anche le coperture), un emendamento proposto proprio da Renovate eliminava questo limite dando così la possibilità di immaginare una reale collaborazione tra singoli proprietari e l'intero condominio per la realizzazione di interventi di efficientamento completi.


E' probabile che le spese per la sostituzione degli impianti centralizzati non beneficino del nuovo incentivo, potendo invece ricorrere alla detrazione del 65%, che però non è cedibile. Renovate sollecita in questo caso un'interpretazione inclusiva da parte dell'Agenzia delle entrate o di un provvedimento ministeriale.


Il secondo scaglione prevede un incentivo al 75% per i lavori che assicurino di conseguire almeno la qualità media della prestazione energetica invernale ed estiva dell'involucro, considerando come riferimento le tabelle n. 3 e n. 4 dell'Allegato 1 al DM 26-06-2015 “Linee guida per la certificazione energetica degli edifici” che richiedono di intervenire su una quota di superficie disperdente molto rilevante.
Queste richiedono che, perché la prestazione invernale sia almeno media, l'indicatore della prestazione invernale dell'involucro (EPH,nd) deve essere pari o inferiore a 1,7 volte quello dell'edificio di riferimento (EPH,nd,limite (2019/21)). La qualità almeno media della prestazione estiva è affermata dalla trasmittanza termica periodica media dell'intero involucro (YIE) pari o inferiore a 0,14, oppure dall'area solare equivalente estiva per unità di superficie utile (Asol,est/Asup utile) pari o inferiore a 0,03.


Il dubbio di Renovate è che i requisiti richiesti siano difficilmente raggiungibili potendo intervenire solo sulle parti comuni di un edificio, vista la soglia ambiziosa e considerati i vincoli architettonici e i ponti termici ineliminabili degli edifici esistenti.


"La maggiore utilità del secondo scaglione potrebbe essere quella di stimolare quei supplementi di attività diagnostica e progettuale che difficilmente si riescono a commissionare, in ambito condominiale, anteriormente alla stipula del contratto d’appalto. Poiché lo scaglione può essere scelto anche dopo la realizzazione degli interventi, la presenza di questa opzione può suggerire la realizzazione di interventi più completi. L'esclusione delle parti private costituisce, in quest'ottica, una gravissima limitazione".

Il provvedimento atteso dell'Agenzia delle Entrate

Si tratta di un provvedimento importante che dovrà definire cosa si intenda per "altri soggetti privati", con l'auspicio che le definizioni siano le meno restrittive possibili  e che non ci siano limiti alll'ambito soggettivo dei beneficiari che possono scegliere per la cessione.

Secondo Renovate il provvedimento deve permettere la cessione sia per coloro che non hanno le risorse necessarie nè il credto sufficiente per ottenere un prestito bancario e per i quali il cessionario dovrà anticipare l'intera somma dell'incentivo decennale, sia per coloro che abbiano disponibilità di risorse o di capacità di credito e che quindi non necessitino dell'intera anticipazione ma solo dell'acquisto di singole rate per gli anni in cui si dovessero verificare problemi di capienza totale o parziale.

 

Scarica le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2017 al decreto Legge 4 giugno 2013, n° 63 

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