Opportunità e regole negli interventi di riqualificazione per accedere alle detrazioni fiscali

Il presente articolo ha l’obiettivo di sintetizzare le opportunità e le regole principali da seguire per poter ottenere gli incentivi per gli interventi di riqualificazione. Normativa di riferimento e procedura da seguire

a cura di Ing. Valeria Erba – Presidente Anit e Ing. Alessandro Panzeri – R&S ANIT

Le detrazioni fiscali rappresentano un’iniziativa per promuovere gli interventi di riqualificazione e valorizzazione del patrimonio edilizio esistente.

L’incentivo è nato come detrazione fiscale sull’IRPEF suddivisa in quote annuali per un totale pari ad una percentuale cambiata nel corso degli anni – 36%, 41%, 55%, 65%, 70% ecc… – delle spese sostenute.

Oggi la detrazione può essere fatta valere sia sull’IRPEF che sull’IRES ed è obbligatorio suddividere questa detrazione in 10 rate annuali di pari importo. (Tranne alcuni casi particolari che riducono il numero di rate).

Le modifiche principali apportate negli ultimi anni riguardano più che altro gli aspetti burocratici e fiscali mentre gli aspetti tecnici legati ai limiti prestazionali sono fermi al 2008/2010 in attesa di verifica e aggiornamento.

Segnaliamo quindi gli ultimi documenti di riferimento:
La Legge 11 dicembre 2016 n. 232 (Legge di Bilancio 2017) (GU Serie Generale n.297 del 21-12-2016)
– proroga delle detrazioni al 65% fino al 31 dicembre 2017 per gli interventi su singola unità immobiliare
– estende l’accesso delle detrazioni per gli interventi sulle parti comuni degli edifici fino al 31 dicembre 2021 con detrazioni dal 65%, 70% al 75% per le spese sostenute.

La Legge 27 dicembre 2017 n. 205 (Legge di Bilancio 2018) (GU Serie Generale n.302 del 29-12-2017)
– proroga delle detrazioni al 65% fino al 31 dicembre 2018 per gli interventi su singola unità immobiliare
– riduce la detrazione al 50% per gli interventi di sostituzione di infissi, schermature solari, sostituzione di generatori con caldaie a condensazione
– comprende negli interventi incentivabili gli impianti di generazione ibridi e i micro-cogeneratori e a biomasse
– aumenta la detrazione al 80% o 85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici per le spese sostenute per l’efficienza energetica e per la riduzione del rischio sismico fino al 31 dicembre 2021.

Schema 1: percentuali e tempi per le detrazioni attualmente vigenti (Legge di Bilancio 2018)

Si ricordano a grandi linee quali sono le TIPOLOGIE DI INTERVENTO deducibili.

• riqualificazione energetica globale (art. 1, comma 344, Legge 296/2006)
• coibentazione di pareti, tetti, solai, coperture (art. 1, comma 344, Legge 296/2006)
• sostituzione componenti finestrati (art. 1, comma 345b, Legge 296/2006)
• schermature solari (art. 1, comma 345c, Legge 296/2006, Legge 190/14, art. 1, comma 47)
• installazione pannelli solari per acs (art. 1, comma 346, Legge 296/2006, Legge 190/14, art. 1, comma 47)
• sostituzione generatore di calore con caldaia a condensazione (art. 1, comma 347, Legge 296/2006, Legge 205/17)
• sostituzione di generatore di calore con generatore di calore a pompa di calore (art. 1, comma 347, Legge 296/2006, Legge 205/17)
• installazione di generatore di calore a biomassa in edifici esistenti (art. 1, comma 347, Legge 296/2006, Legge 205/17)
• sostituzione di generatore di calore con impianti dotati di apparecchi ibridi (art. 1, comma 347, Legge 296/2006, Legge 205/17)
• dispositivi per il controllo remoto degli impianti (art. 1, comma 88, Legge 208/15)

Nel caso di interventi di riqualificazione energetica di CONDOMINI (art. 14, comma 1, 2, 2-bis,2-quater, 2-quater.1) sono incentivati con percentuali maggiori del 65% anche :

– interventi che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (per il 70%);
– interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (per il 75%);
– interventi che mi permettono il passaggio di una o due classi di rischio per gli aspetti sismici (per l’80-85%)

In base alla Circolare Agenzia delle Entrate 31 Maggio 2007 la detrazione dell’imposta lorda riguarda solo gli interventi su unità immobiliari e su EDIFICI (O PARTI DI EDIFICI) ESISTENTI, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali (per l’attività di impresa o professionale).
La prova dell’esistenza è fornita da una delle seguenti 3 condizioni: iscrizione al catasto, richiesta di accatastamento o pagamento dell’ICI-IMU, se dovuta.

Gli edifici inoltre:
– devono essere già dotati di impianto di riscaldamento (fatta eccezione dell’intervento di installazione di collettori solari e l’installazione di caldaie a biomassa sugli edifici esistenti – come richiamato dalla circolare dell’Agenzia delle entrate n. 7/E 2017);
– devono essere dotati, dopo l’intervento, di un impianto termico centralizzato, se l’intervento prevede il frazionamento dell’unità immobiliare;
– devono essere riqualificati rispettando una fedele ricostruzione dell’esistente, se l’intervento prevede una ristrutturazione con demolizione e ricostruzione.

I SOGGETTI che richiedono la detrazione dell’imposta sul reddito possono essere:
– le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, tra cui:
• i titolari di un diritto reale sull’immobile
• i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali
• gli inquilini

• coloro che hanno l’immobile in comodato.
– i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali)
– le associazioni tra professionisti
– gli enti privati che non svolgono attività commerciale.

La condizione necessaria per poter usufruire della detrazione è che il soggetto partecipi alle spese dell’intervento.
Con la finanziaria del 2018, la possibilità di usufruire di tutte le tipologie di detrazioni relative all’efficienza energetica spetta anche agli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti a residenza pubblica.

Il soggetto richiedente deve:
a) acquisire l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la rispondenza tra intervento e requisiti richiesti per accedere alle detrazioni (in alcuni casi sostituita da altra documentazione necessaria per legge) (Vd tabella 1 dei limiti delle trasmittanze termiche)
b) entro 90 giorni dalla fine lavori inviare all’ENEA in via telematica (Allegato A – attestato di qualificazione energetica o certificazione ove prevista)

c) inviare all’ENEA in via telematica la scheda informativa dell’intervento (Allegato E o Allegato F)
d) conservare traccia dei pagamenti relativi alle spese sostenute (nel caso di privati i pagamenti devono essere fatti con bonifici bancari o postali). 

Tabella 1: Trasmittanza termica delle strutture che compongono l’involucro – Limiti per accedere alle detrazioni

Il soggetto richiedente dovrà conservare:
– la relazione di asseverazione redatta da tecnico abilitato
– ricevuta di invio tramite internet all’Enea
– fatture e ricevute fiscali comprovanti spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi
– per i contribuenti non titolare di reddito di impresa, la ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso cui è stato effettuato il pagamento.

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate (prov. ade con protocollo n. 57639 /2009) non è più necessaria a partire dal 13 dicembre 2014.

Nel caso di privati i PAGAMENTI devono essere fatti con bonifici bancari o postali indicando la causale.
I contribuenti titolari di reddito di impresa sono invece esonerati dall’obbligo di pagamento mediante bonifico bancario o postale (in tal caso, la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione).

Nel modello di versamento con bonifico bancario o postale vanno indicati:

– la causale del versamento;
– il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
– il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).

Per quanto riguarda l’applicazione dell’IVA nella guida predisposta dall’Agenzia dell’Entrate sulle detrazioni del settembre 2017 è riportato che:
– per le prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione – ordinaria e straordinaria – realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato con applicazione dell’Iva ridotta al 10%
– per le cessioni di beni l’aliquota ridotta si applica solo quando la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto.

Tuttavia, se l’appaltatore fornisce “beni di valore significativo”, l’aliquota ridotta si applica a tali beni solo fino a concorrenza del valore della prestazione (considerato al netto del valore dei beni stessi). I beni di valore significativo sono quelli individuati dal decreto del Ministro delle Finanze del 29 dicembre 1999 (tra questi, per esempio, gli infissi e le caldaie).

Per ogni intervento è previsto un IMPORTO MASSIMO DETRAIBILE.
Il limite massimo di risparmio ottenibile con la detrazione (100.000, 60.000 e 30.000 euro, a seconda del tipo di intervento) va riferito all’unità immobiliare oggetto dell’intervento stesso.
Pertanto, va suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa, in ragione dell’onere effettivamente sostenuto da ciascuno.

Anche per gli interventi condominiali l’ammontare massimo di detrazione deve essere riferito a ciascuna delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Tuttavia, quando si tratta di un intervento di riqualificazione energetica globale, per il quale è prevista la detrazione di 100.000 euro – e lo stesso intervento si riferisce all’intero edificio e non a “parti” di edificio – tale somma costituisce anche il limite complessivo di detrazione e va ripartita tra i soggetti che hanno diritto al beneficio. Per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici condominiali che danno diritto alle maggiori detrazioni del 70 e 75%, vanno calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Se sono stati realizzati più interventi di risparmio energetico agevolabili, il limite massimo di detrazione applicabile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

La DETRAZIONE FISCALE è l’importo che un contribuente può sottrarre dalla propria imposta lorda, cioè dal totale delle tasse sul reddito che deve allo Stato, per calcolare l’imposta netta, cioè ciò che deve effettivamente pagare.

La detrazione fiscale è un’opportunità semplice, infatti una volta determinato il valore economico da pagare di imposte viene detratta direttamente la cifra derivante dalla detrazione.
Per gli interventi riguardanti singole unità immobiliari è ovvio che il beneficiario che sostiene le spese e ha diritto alla detrazione sia consapevole delle imposte che dovrà sostenere e che quindi abbia “capienza fiscale”; avere capienza fiscale significa dover pagare delle imposte (poiché si hanno dei redditi e questi sono sufficientemente alti da generare imposte) e poter detrarre completamente la cifra spettante come detrazione.

Negli interventi riguardanti le parti comuni frequentemente non tutti gli inquilini di un condominio hanno capienza fiscale. Potrebbero non avere reddito o non avere imposte sufficienti per coprire il valore della detrazione e quindi l’opportunità è inesistente.
A questo problema, che rende la detrazione uno strumento inefficace, si affianca la possibilità che i soggetti che vogliano realizzare degli interventi di efficientamento energetico non dispongano del capitale necessario.

Con la finanziaria 2017 e il successivo DL n. 50/2017 il legislatore ha quindi previsto lo strumento della “CESSIONE DEL CREDITO” a privati e a banche da parte di incapienti totali o solo a privati da parte dei restanti beneficiari per agevolare il successo delle detrazioni fiscali nei casi degli interventi dei condomini.
Le imprese di costruzioni e gli intermediari finanziari e altri soggetti possono quindi fare squadra e proporre ai condomini formule che consentano ai condomini di non sostenere le spese e di godere dei benefici di comfort subito successivamente all’intervento e di quelli energetici ed economici dopo un periodo contrattuale programmato.

La novità principale su questo tema è presente nella Legge di Bilancio 2018 che riporta all’art.1 comma 3 modifiche alla Legge 90/2013, tra cui sostituire l’ambito di applicazione della cessione del credito, cita:
“5) al comma 2 -ter , le parole: «Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, ivi compresi quelli di cui al comma 2 -quater » sono sostituite dalle seguenti: «Per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di cui al presente articolo»;

Questo significa l’estensione della cessione del credito:
– a tutti i soggetti beneficiari della detrazione (a prescindere dallo stato di capienza)
– e a tutti gli interventi agevolati (quindi non solo a quelli condominiali).

Queste ultime modifiche fiscali hanno sicuramente agevolato la fattibilità delle riqualificazioni e reso interventi sicuramente efficienti anche realizzabili.
Ricordiamoci che l’isolamento termico porta dei vantaggi economici e ambientali sia a breve che a lungo termine e fortunatamente lo Stato se ne sta accorgendo attuando provvedimenti di aiuto alle famiglie.

L’ultimo step che stiamo attendendo e di cui vi terremo aggiornati saranno i nuovi limiti tecnici, un nuovo decreto infatti modificherà i limiti prestazionali di isolamento rendendoli un po’ più restrittivi. Per essere sempre aggiornati sullo stato dell’arte e sulle novità è possibile scaricare la Guida detrazioni fiscali dal sito www.anit.it e iscriversi alle newsletter legislative.

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