Fotovoltaico ad uso esclusivo in condominio: quali sono i poteri dell’assemblea di condominio e quando impugnare la delibera

Il crescente interesse verso il fotovoltaico è un tema centrale della vita condominiale. Solitamente i pannelli vengono installati sul tetto condominiale, parte dell’edificio condivisa tra i vari condomini e non di proprietà esclusiva.

Esigenze di risparmio maggiore sensibilità all’ambiente hanno fatto aumentare, negli ultimi anni, gli impianti fotovoltaici sui tetti dei condomini. Chi lo desidera, ed è disposto a sostenere da solo le spese, può installare il fotovoltaico ad uso esclusivo; tuttavia ci sono alcuni accorgimenti da rispettare per non intaccare le “parti comuni” del condominio, di cui il tetto fa parte.

Per agire correttamente è necessario che l’installazione venga adeguatamente comunicata all’amministratore e, in caso di modifiche alle aree comuni, l’assemblea condominiale può esprimere un parere sull’intervento.
Cosa prevede la normativa e quali sono i vincoli a cui attenersi.

Proprio per questo, l’assemblea di condominio ha un ruolo centrale nella gestione del tetto o del lastrico solare.
Una recente sentenza del tribunale di Teramo – la n. 1436/2025 – ha chiarito molti aspetti dibattuti, ponendo le basi per delineare i limiti del potere assembleare.

Il diritto del singolo a installare impianti da fonti rinnovabili viene riconosciuto e tutelato, tuttavia deve essere esercitato nel rispetto delle parti comuni e del pari diritto degli altri condomini.

Impianto fotovoltaico sul tetto del condominio, la normativa e  il ruolo dell’assemblea condominiale

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, i singoli condomini possono apportare modifiche alle parti comuni dell’edificio (come i tetti) senza alterarne la destinazione d’uso e senza pregiudicare la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Nel caso dell’installazione di impianti fotovoltaici ad uso esclusivo, l’intervento va comunicato all’amministratore di condominio, il quale provvederà a convocare l’assemblea. In mancanza di pregiudizi per la sicurezza e il decoro architettonico, il singolo condomino, generalmente, riceve l’autorizzazione senza problemi.

Ulteriori dettagli si trovano all’interno dell’articolo 1122-bis del Codice Civile, che regola l’installazione in condominio di “impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili“. Il dettato normativo prevede che l’installazione del fotovoltaico sulle superfici comuni siano consentite, purché non comportino modifiche alla struttura che influiscono sulla sicurezza o sul decoro estetico dell’edificio.

In tal senso l’assemblea di condominio ha un ruolo cruciale, avendo il diritto di decidere sulle modalità di esecuzione dell’intervento a maggioranza qualificata.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Se l’assemblea lo ritiene necessario, sempre a maggioranza qualificata, può imporre all’interessato la situazione di un’assicurazione contro eventuali danni:

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Come si dividono i costi

Nel caso di installazione di impianto fotovoltaico ad uso esclusivo, le spese sono a carico del condomino richiedente. I benefici, cioè la produzione di energia green, sono principalmente a favore di chi installa l’impianto che può usare l’energia prodotta per il consumo domestico.

Anche la manutenzione dell’impianto (ad esempio la pulizia periodica o eventuali interventi di riparazione), spetta al proprietario, senza possibilità di ripartire i costi.

In quali casi l’assemblea può esprimersi negativamente

Come detto, se l’installazione dei pannelli sul tetto condominiale altera significativamente l’aspetto o la funzionalità dell’edificio, l’assemblea può imporre delle limitazioni.

In caso contrario, il singolo condomino può procedere con l’installazione, anche senza il consenso esplicito dell’assemblea.
Infatti la legge italiana prevede che, in caso di silenzio o inerzia dell’amministratore o dell’assemblea, il condomino possa procedere autonomamente alla realizzazione dell’impianto, senza necessità di ottenere autorizzazioni o permessi particolari.

Il caso deciso dal Tribunale di Teramo

La controversia in esame riguarda l’impugnazione da parte di un condomino di una delibera assembleare relativa all’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale.

Secondo il ricorrente, l’assemblea avrebbe illegittimamente inciso sul suo diritto di installare l’impianto, revocando l’autorizzazione precedente. In questo avrebbe ingiustamente, secondo il ricorrente, limitato l’utilizzo di una parte comune senza reali motivazioni.

Il condominio, a sua volta, si è costituito in giudizio, sostenendo che la delibera in questione non vieta l’installazione in termini assoluti, ma si limita a disciplinare l’uso futuro del tetto nell’interesse di tutti i partecipanti.

La delibera non revoca diritti, ma regola l’uso del bene comune

Il tribunale di Teramo ha considerato il ricorso infondato, confermando quanto asserito dal condominio: ovvero che la delibera contestata non revoca alcuna autorizzazione già concessa.

L’assemblea, dichiarano i giudici, si era limitata a stabilire criteri generali per l’utilizzo del tetto, alla luce del fatto che più condomini avevano manifestato l’intenzione di installare impianti solari o fotovoltaici.

Anzi, la delibera assembleare aveva lo scopo di prevenire conflitti futuri sull’installazione del fotovoltaico, prevedendo una regolamentazione delle superfici disponibili; ciò nel rispetto degli impianti già presenti e delle esigenze di manutenzione.

Il principio del “pari uso” delle parti comuni

Nell’emanare la sentenza, i giudici hanno richiamato il principio del pari uso dei beni comuni, sancito dall’art. 1102 del Codice civile:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Pertanto, le disposizioni adottate dall’assemblea sono state ritenute coerenti poiché finalizzate a garantire un equilibrio tra il diritto del singolo e quello degli altri condomini, potenzialmente interessati a installare analoghi impianti in futuro.

Fotovoltaico e art. 1122-bis del Codice civile

Altro passaggio centrale della sentenza n. 1436/2025 riguarda l’applicazione dell’art. 1122-bis del Codice civile; questo articolo riconosce al singolo condomino il diritto di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni idonee o su quelle di proprietà esclusiva.

In questi casi basta che l’intervento sia semplicemente comunicato all’amministratore, il quale dovrà informare l’assemblea. Quest’ultima può intervenire solo se l’installazione comporta modificazioni delle parti comuni, e unicamente per stabilire modalità esecutive alternative o criteri di ripartizione dell’uso delle superfici, senza comprimere diritti già maturati.

Assenza di pregiudizio e carenza di interesse ad agire

Nel caso esaminato, i giudici hanno escluso che la delibera assembleare costituisse un pregiudizio concreto nei confronti del ricorrente. Le motivazioni sono le seguenti: la delibera non prevede modifiche alle parti comuni né un divieto all’installazione dell’impianto.

Tale decisione si inserisce nel solco di un orientamento ormai consolidato della Cassazione, secondo cui l’impugnazione di una delibera condominiale è inammissibile se non produce una lesione attuale e concreta dei diritti del condomino (Cass. civ., Sez. VI, n. 1337/2023).

A chi spetta l’onere della prova

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, l’onere di dimostrare l’illegittimità dell’atto grava sul singolo condomino che agisce in giudizio. Nel caso specifico, il ricorrente non aveva fornito elementi idonei a provare la violazione di norme di legge o del regolamento condominiale, con conseguente rigetto della domanda e condanna alle spese legali secondo il principio della soccombenza.

FAQ: Fotovoltaico sul tetto, quali sono i poteri dell’assemblea di condominio

Quali autorizzazioni sono necessarie per installare un impianto fotovoltaico sul tetto?

Nella maggior parte dei casi l’installazione del fotovoltaico non richiede permessi particolari in quanto rientrante negli interventi di edilizia libera. Si utilizza il Modello Unico Semplificato per la connessione alla rete, purché l’edificio non sia soggetto a vincoli storici o paesaggistici e l’installazione non modifichi la sagoma o il decoro architettonico; invece, in presenza di vincoli o di alterazioni dell’aspetto dell’immobile, può essere richiesto il nulla osta della Soprintendenza, l’autorizzazione comunale, la CILA o, più raramente, il Permesso di Costruire.
Per quanto riguarda l’ambito condominiale, prima di procedere all’installazione, è necessaria una comunicazione o l’autorizzazione dell’assemblea se l’intervento coinvolge le parti comuni.

Come installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale?

In questo caso bisogna inviare una comunicazione all’amministratore allegando un progetto tecnico che ne dimostri la fattibilità; l’intervento non deve ledere il decoro architettonico o il diritto di uso degli altri condomini, e deve rispettare le regole di ripartizione degli spazi.

Se il tetto è di proprietà esclusiva, basta informare l’amministratore avendo cura di non compromettere l’edificio. Per tetti di proprietà comune si applica l’articolo 1102 del Codice Civile: l’installazione è permessa a proprie spese senza alterarne la destinazione o impedire l’uso agli altri condomini, facendo attenzione a eventuali limitazioni previste dal regolamento condominiale.

Quando è obbligatorio accatastare un impianto fotovoltaico su tetto?

L’accatastamento è obbligatorio quando l’installazione provoca un aumento della rendita catastale dell’immobile pari o superiore al 15% o se l’impianto è così strutturato da essere considerato una centrale autonoma. Quest’ultimo caso riguarda gli impianti a terra di grandi dimensioni, destinati alla vendita di energia.

Per impianti residenziali integrati e ad uso autoconsumo l’obbligo sorge solo se si supera la soglia del 15% di incremento del valore catastale; invece quelli domestici fino a 20 kW e destinati principalmente all’autoconsumo, di norma non richiedono accatastamento.

Quanti condomini devono votare per installare i pannelli fotovoltaici?

Se l’impianto è destinato all’uso esclusivo su parti comuni serve la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo dei millesimi; invece per un impianto centralizzato destinato ai consumi comuni, come luci o ascensore, è sufficiente la maggioranza semplice con un terzo dei millesimi. Qualora fossero necessarie modifiche alla struttura del tetto, solitamente è richiesta la maggioranza qualificata. In ogni caso l’assemblea non può opporsi all’installazione se non compromette il decoro o la stabilità dell’edificio, pur potendo definire le modalità di intervento.

Quali sono le regole condominiali per l’installazione di pannelli solari?

In linea generale l’installazione di pannelli solari su parti comuni condominiali richiede una comunicazione all’amministratore e, se l’intervento modifica elementi comuni, l’approvazione dell’assemblea con maggioranza semplice. Per impianti individuali su parti private o comuni si può procedere informando l’amministratore, a patto di non compromettere il decoro architettonico o la stabilità dell’edificio, secondo l’articolo 1122-bis del Codice Civile che promuove le fonti rinnovabili.

Come funziona il fotovoltaico nei condomini?

Gli impianti fotovoltaici in condominio sono finalizzati alla produzione di energia elettrica destinata all’alimentazione delle utenze comuni o alla distribuzione tra le singole unità immobiliari (se ad uso esclusivo o di alcuni condomini).

Ne esistono due categorie principali:

• l’impianto fotovoltaico centralizzato che consente l’utilizzo dell’energia prodotta per i servizi condominiali (illuminazione, ascensori e cancelli automatici) e diminuisce la dipendenza dalla rete elettrica nazionale, con un risparmio significativo. L’installazione va autorizzata dall’assemblea a maggioranza qualificata (50% più uno dei condomini presenti o rappresentati);
• l’impianto fotovoltaico ad uso privato, ovvero quello installato dal singolo richiedente ad uso esclusivo. L’installazione può avvenire su proprietà privata o su parti comuni dell’edificio. In quest’ultimo caso, è obbligatorio comunicare preventivamente l’intenzione all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea per valutare modalità e criteri di realizzazione.

Come dividere il tetto condominiale per il fotovoltaico?

La ripartizione del tetto condominiale è disciplinata dall’articolo 1117, comma 1, del Codice civile, che qualifica il tetto come parte comune dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo di acquisto.

In assenza di disposizioni specifiche, la ripartizione degli oneri e dei diritti relativi al tetto avviene in proporzione alle quote millesimali di proprietà, attribuite a ciascuna unità immobiliare. Tuttavia la suddivisione del tetto richiede un’analisi specifica in base all’esposizione solare, alle dimensioni delle unità immobiliari e alle necessità energetiche.

Quali permessi servono per la pensilina fotovoltaica?

La normativa italiana non prevede particolari permessi o autorizzazioni per l’installazione del pergolato fotovoltaico, salvo diversa indicazione della regolamentazione comunale.
Nella maggior parte dei casi basta la CILA, soprattutto se la pergola è una struttura autoportante.
Le cose cambiano in presenza di strutture di dimensioni rilevanti o non facilmente amovibili, che rendono necessario il rilascio del permesso di costruire.
Altro fattore da attenzionare è la presenza di vincoli paesaggistici o limitazioni di altro tipo previste dal Comune interessato.

Cosa succede se non dichiaro l’impianto fotovoltaico?

Chi non dichiara un impianto fotovoltaico può subire diverse conseguenze, specialmente in ambito fiscale. La principale è che, se non dichiarato in alcun modo, può si perdere il diritto alla detrazione fiscale del 50% previste dai bonus statali.
Altra aspetto problematico riguarda l’accatastamento: ove obbligatorio, l’omessa registrazione è punita con una sanzione amministrativa tra 1.032 e 8.264 euro. Anche nei rapporti con il Gestore dei Servizi Energetici (GSE) possono sorgere problemi, in questo caso si rischia la revoca degli incentivi e la richiesta di restituzione degli importi già erogati.

Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 30/04/2025

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