Edilizia offsite per il Piano Casa, il report EDERA stima cantieri fino al 60% più rapidi

Circa 100.000 alloggi in dieci anni, a partire dai circa 60.000 alloggi popolari oggi non assegnabili per carenza di manutenzione. È l’obiettivo del Piano Casa nazionale, introdotto con il DL 7 maggio 2026, n. 66, convertito nella legge 2 luglio 2026, n. 116. Il contesto non è semplice. Oltre 650.000 famiglie sono in attesa nelle graduatorie comunali per una casa popolare, le risorse pubbliche sono limitate rispetto al fabbisogno e il costo di costruzione di un edificio residenziale è cresciuto del 21% tra il 2020 e il 2025, con un ulteriore +4% nell’ultimo anno secondo i dati ANCE su indici Istat.

Accanto alle risorse economiche vanno considerate la capacità produttiva della filiera e i modelli costruttivi in grado di contenere tempi e costi. È il tema dei Renovation Days 2026, la quarta edizione dell’evento organizzato da EDERA – Offsite Hub Italia al BASE Milano con il titolo “L’Offsite italiano per la sfida della Casa”. All’appuntamento si sono registrati 400 partecipanti italiani ed europei e sono intervenuti oltre 50 speaker, tra cui il Commissario straordinario per l’edilizia residenziale pubblica e sociale – Piano Casa Felice Squitieri, gli assessori alla casa di Roma, Milano, Regione Emilia-Romagna e Provincia autonoma di Trento, la presidente di Legacoop Abitanti Rossana Zaccaria e il vicepresidente ANCE Massimo Deldossi.

Nel corso dell’evento è stato presentato l’instant report “Edilizia Offsite per il Piano Casa”, redatto da EDERA con la supervisione scientifica del Politecnico di Milano (gruppo di lavoro del Dipartimento ABC guidato dal prof. Gabriele Masera), il supporto della dott.ssa Paola Delmonte (NEAR SGR) e del prof. Ezio Micelli (Università Iuav di Venezia, Housing Advisory Board della Commissione europea).

“L’edilizia Offsite offre già oggi una risposta efficace e rapida alla necessità di dare case sostenibili a chi ne ha bisogno”, ha dichiarato Thomas Miorin, amministratore delegato di EDERA, ricordando che sono novanta le organizzazioni riunite in Offsite Hub Italia per sviluppare un mercato italiano della riqualificazione e della nuova costruzione industrializzata.

Edilizia offsite e riqualificazione industrializzata, cosa dicono i dati italiani

Con offsite si indica un modello costruttivo in cui parti rilevanti dell’edificio, elementi piani o moduli tridimensionali in legno, acciaio, calcestruzzo o sistemi misti, vengono prodotte in stabilimento e poi montate in cantiere. Applicato agli edifici esistenti prende il nome di riqualificazione industrializzata, o modello EnergieSprong. Il cantiere diventa soprattutto un luogo di montaggio, alcune fasi procedono in parallelo alla produzione in fabbrica e si riducono le lavorazioni in quota.

Il report sottolinea la distanza dalla prefabbricazione pesante degli anni Sessanta, basata su pochi sistemi chiusi e rigidi. Produzione digitale e sistemi aperti consentono oggi soluzioni diverse per materiali, prestazioni e resa architettonica anche sulla stessa tipologia edilizia, come mostrano i progetti delle quattro filiere di EnergieSprong Milano per gli edifici di via Bagarotti.

Riqualificazione con EnergieSprong: tempi e costi

Il modello EnergieSprong, nato nei Paesi Bassi e consolidato in diversi Paesi europei con oltre 40.000 case riqualificate, è promosso in Italia da EDERA dal 2021. Il processo parte dalla scansione laser dell’edificio e dal modello digitale, prosegue con la progettazione BIM integrata di architettura, struttura e impianti e con la produzione in fabbrica di facciate e coperture prefinite, complete di serramenti e impianti, e si chiude con l’installazione in cantiere, spesso senza ponteggi e con gli inquilini in casa.

In Italia le unità abitative equivalenti riqualificate con questo approccio, comprese residenze per anziani e scuole, sono passate da 5 nel 2022 a 201 nel 2023, 455 nel 2024, 1.073 nel 2025 e 1.533 a ottobre 2026, da Trento a Catania.

I dati di tempi e costi derivano da cinque studi di fattibilità tecnico-economica del progetto EnergieSprong Milano, finanziato da Fondazione Cariplo, che hanno confrontato sullo stesso edificio un progetto tradizionale e uno industrializzato a parità di prestazioni energetiche, antisismiche e qualitative. Nella sola riqualificazione energetica i tempi si riducono fino al 40% e le soluzioni migliori hanno costi in linea con il tradizionale. Quando all’efficientamento si abbina il miglioramento sismico, la riduzione dei tempi arriva al 60% e il risparmio sui costi fino al 30%, già sul singolo intervento. Lavorando su lotti di 10-50 edifici simili si può ottenere un ulteriore 5-15% di riduzione dei costi, mentre i costi di gestione scendono del 20-30% su un orizzonte di trent’anni.

Il potenziale di replicazione è ampio. Gli studi di EDERA sulle 28.000 case dell’ERP milanese indicano che l’81% del patrimonio è adatto alla riqualificazione offsite e il 53% ha un alto potenziale. A Milano, inoltre, circa il 30% degli alloggi pubblici comunali è riconducibile a sole tre tipologie edilizie, condizione favorevole alle economie di scala.

Nuova costruzione offsite

Nella nuova costruzione le migliori pratiche italiane sono coerenti con quanto emerge dagli studi internazionali. I tempi si riducono dal 20% al 50%, la stessa forbice indicata dalle analisi di McKinsey e BPIE, mentre i costi possono scendere fino al 15%. Il vantaggio economico, precisa il report, non è un dato fisso. Sui primi interventi i costi possono essere in linea con il tradizionale o anche superiori per l’avvio del processo, mentre i risparmi crescono con i volumi grazie alle economie di scala e di apprendimento. Per questo il confronto va fatto sul costo di intervento, che include oneri finanziari e costi indiretti, e non sul solo costo di costruzione.

Le rassegne internazionali citate (McKinsey e BPIE con Etex) indicano per la nuova costruzione riduzioni dei costi fino al 20% con processi ben organizzati e volumi crescenti, ma anche possibili aumenti fino al 10% nei primi interventi, quando logistica e costi di fabbrica assorbono i risparmi di manodopera. Tra gli altri benefici documentati figurano emissioni di gas serra nel ciclo di vita inferiori dal 15% al 50% negli studi LCA, rifiuti ridotti fino al 90% secondo il tipo di progetto e minori rischi per i lavoratori. In Italia le costruzioni restano il settore con più morti sul lavoro, 175 nel 2025 secondo INAIL, e nell’Unione gli infortuni non mortali sono 2.783 ogni 100.000 occupati contro i 1.656 della manifattura (Eurostat, 2024).

Fonte: EDERA, “Edilizia Offsite per il Piano Casa”, instant report, ottobre 2026. Confronti a parità di prestazioni sullo stesso edificio; valori aggregati da dati protetti da accordi di riservatezza.

Piano Casa e offsite, la proposta di policy in tre fasi

Il report parte dalle condizioni in cui il Piano dovrà operare. Il Commissario straordinario resta in carica fino alla fine del 2027, i 970 milioni stanziati per il programma straordinario arrivano fino al 2030 e il Fondo Housing Coesione gestito da Invimit punta a consegnare gli alloggi entro la stessa data. Il programma straordinario finanzia circa 31.000 euro ad alloggio per il recupero dell’ERP, mentre il terzo pilastro, a trazione privata, richiede almeno il 70% di edilizia convenzionata. Tempi stretti, costi in crescita, manodopera specializzata difficile da reperire e stazioni appaltanti con uffici tecnici ridotti sono, secondo EDERA, proprio le condizioni in cui l’industrializzazione dà i risultati migliori, a patto che la domanda pubblica sia organizzata.

Ridurre tempi e costi significa aumentare il numero di interventi realizzabili a parità di risorse e rendere più attrattivo il Piano per i capitali privati. Il report indica così una tabella di marcia articolata in tre fasi, coordinata con le tappe del Piano.

• Breve termine (2026-2027): fast track e procedure amministrative accelerate per le amministrazioni che avviano interventi industrializzati, criteri di gara e regole di pagamento adatti alle tecnologie offsite, un tavolo interministeriale dedicato con MIT, MIMIT e MASE.
• Medio termine (fino al 2030): un programma pilota nazionale per lotti di edifici simili con un bando tipo, l’obiettivo di realizzare con l’offsite il 20% delle nuove costruzioni e delle riqualificazioni profonde finanziate dal Piano, un sostegno fiscale agli investimenti delle imprese in digitalizzazione e industrializzazione.
• Lungo termine (tutta la durata del Piano): una politica industriale per un settore delle costruzioni più produttivo, orientato all’abitare sociale per studenti, anziani e lavoratori e all’edilizia scolastica, con contratti a prestazione garantita che legano il pagamento ai risultati energetici nel tempo.

Per orientare i primi bandi il report suggerisce lotti di edifici omogenei, premialità per tempi di esecuzione, costo nel ciclo di vita, prestazioni garantite e sicurezza dei lavoratori oltre al prezzo, capitolati e prezzari con voci dedicate ai sistemi offsite e pagamenti che riconoscano gli stati di avanzamento della produzione in stabilimento. Offsite Hub Italia ha già avviato un osservatorio sul mercato delle costruzioni offsite e un lavoro sui prezzari. Resta una condizione di fondo. Gli stabilimenti hanno costi fissi elevati e per investire servono una domanda pubblica pluriennale e prevedibile e lotti programmati su più anni. Nei Paesi Bassi, ricorda il documento, l’interruzione di progetti già pianificati ha messo in difficoltà diversi produttori.

Il confronto con l’Europa

L’obiettivo del 20% è in linea con le scelte di altri Paesi. Nel Regno Unito Homes England ha chiesto ai partner strategici del programma 2021-2026 almeno il 25% di abitazioni realizzate con metodi moderni di costruzione (MMC), l’Irlanda punta ad almeno un quarto della nuova edilizia sociale e accessibile entro il 2030 e i Paesi Bassi a costruire in modo industriale metà delle nuove case entro il 2030, partendo dal 21% del 2024. In Spagna l’industrializzazione vale fino al 10% del punteggio nelle gare della società statale per la casa.

Anche la Commissione europea va in questa direzione. Secondo le sue stime nell’Unione servono oltre 2 milioni di abitazioni l’anno, circa 650.000 in più di quelle costruite oggi, di cui 100-150.000 in Italia. L’Affordable Housing Plan presentato il 16 dicembre 2025 punta nel primo pilastro su produttività e innovazione delle costruzioni, settore in cui la produttività del lavoro è oggi inferiore a quella del 2000 (-12% in Italia, -13% nell’UE), mentre la manifattura è cresciuta del 21% in Italia e del 69% nell’Unione. Con la Raccomandazione del 9 settembre 2026 sulle aree sotto pressione abitativa la Commissione invita inoltre le autorità a sostenere l’acquisizione di alloggi realizzati con metodi moderni di costruzione.

Sul fronte degli enti locali, l’assessore all’Edilizia residenziale pubblica del Comune di Milano Fabio Bottero ha ricordato che la città ha elaborato già nel 2024 un Piano Straordinario per la Casa e in due anni ha stanziato 42 milioni di euro per recuperare gli alloggi sfitti, auspicando che il Piano Casa nazionale possa garantire “risorse adeguate e stabili nel tempo”.

FAQ edilizia offsite

Che cos’è l’edilizia offsite?

È un modello costruttivo in cui parti rilevanti dell’edificio, come pannelli di parete e solaio, facciate prefinite o moduli tridimensionali, vengono prodotte in stabilimento e poi assemblate in cantiere. Rientra nei Moderni Metodi di Costruzione (MMC) e si applica sia alla nuova costruzione sia alla riqualificazione degli edifici esistenti.

Quanto si riducono tempi e costi con la riqualificazione industrializzata?

Secondo gli studi di fattibilità di EnergieSprong Milano raccolti da EDERA, i tempi si riducono fino al 40% nella sola riqualificazione energetica e fino al 60% con il miglioramento sismico. I costi delle soluzioni migliori sono in linea con il tradizionale nel primo caso e fino al 30% inferiori nel secondo, con un ulteriore 5-15% di risparmio su lotti di 10-50 edifici simili.

Che cos’è il modello EnergieSprong?

È un’iniziativa internazionale per la riqualificazione profonda su larga scala nata nei Paesi Bassi e coordinata in Italia da EDERA. Prevede rilievo laser, progettazione BIM integrata, produzione in fabbrica di facciate e coperture complete di serramenti e impianti e installazione rapida con gli abitanti in casa. In Italia ha raggiunto 1.533 unità abitative equivalenti riqualificate a ottobre 2026.

Quali sono gli obiettivi del Piano Casa 2026?

Il Piano Casa, introdotto con il DL 66/2026 convertito nella legge 116/2026, punta a rendere disponibili circa 100.000 alloggi in dieci anni, a partire dal recupero di circa 60.000 alloggi popolari non assegnabili. Si articola in tre pilastri: edilizia ERP ed ERS a trazione pubblica, il Fondo Housing Coesione a trazione pubblico-privata e programmi di edilizia integrata a trazione privata.

Cosa propone EDERA per l’offsite nel Piano Casa?

Il report propone di realizzare con l’offsite il 20% delle nuove costruzioni e delle riqualificazioni profonde finanziate dal Piano entro il 2030, attraverso procedure accelerate, criteri di gara e pagamento dedicati, un tavolo interministeriale con MIT, MIMIT e MASE, un programma pilota per lotti di edifici simili e sostegni fiscali agli investimenti in industrializzazione e digitalizzazione.

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