Unità “collabenti”, ok al Superbonus anche senza APE

In caso di un intervento di ristrutturazione su unità collabenti che si trovano in un edificio privo di APE, con aumento volumetrico, interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, installazione dell’impianto elettrico, idraulico, di smaltimento rifiuti e dell’impianto per il recupero e riutilizzo dell’acqua piovana, è possibile usufruire del Superbonus 110%.

E’ quanto emerge dalla risposta 593/2021 dell’Agenzia delle Entrate all’interpello di un istante proprietario su di un fabbricato pericolante, sprovvisto di APE, di due unità di categoria F/2, quella al primo piano dotata di focolaio a legna per il riscaldamento, quella al piano terra non riscaldata.

Si specifica che l’edificio sarà demolito e ricostruito con aumento volumetrico e realizzazione di due immobili
residenziali. L’Agenzia specifica che per la la qualificazione delle opere edilizie il referente è il Comune o altro Ente responsabile delle classificazioni urbanistiche. Inoltre gli interventi devono rientrare nella categoria categoria della “ristrutturazione edilizia” e dal titolo amministrativo deve essere chiaro che non si tratta di un intervento di nuova costruzione.

Per quanto riguarda la possibilità di fruire del Superbonus per le spese di incremento del volume che rientrano nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia, l’Agenzia ricorda che il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che “a differenza del ‘Supersismabonus’ la detrazione fiscale legata al ‘Super ecobonus’ non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam”. L’istante dovrà quindi tenere distinte per la fatturazione le due voci “ristrutturazione e ampliamento” o in alternativa avere l’attestazione dell’impresa con gli importi relativi alle singole categorie di intervento.

Si conferma quanto stabilito con la circolare 30/E dell’Agenzia, ovvero che possono beneficiare del Superbonus anche gli interventi realizzati su immobili resi abitabili solo alla fine dei lavori purché nel provvedimento amministrativo che li autorizza sia chiaro il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e siano rispettate tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla normativa.

Per quanto concerne la detrazione delle spese sostenute per l’efficientamento energetico l’Agenzia ricorda che la Legge di Bilancio ha stabilito che possono fruire del superbonus anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica,  perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine dei lavori raggiungano la classe A, anche in caso di demolizione e ricostruzione.
Sentito il parere di Enea, l’AdE spiega che nel caso di interventi di efficientamento energetico – tranne l’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa – si deve dimostrare tramite una relazione tecnica che l’edificio stato iniziale l’edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito. in questo caso non è necessario presentare l’Attestato di prestazione energetica.

Si conferma che il Superbonus spetta anche per eventuali altri costi collegati agli interventi agevolabili (in questo caso realizzazione degli i pianti) purché siano effettivamente realizzati e sarà un tecnico abilitato a individuare le spese connesse.

Infine per quanto concerne la possibilità di considerare valida la risposta all’interpello anche per un futuro acquirente, l’Agenzia specifica che il parere espresso vale solo per il richiedente e, senza una precisa delega tramite procura alla presentazione dell’interpello, non potrà considerarsi valido per eventuali futuri acquirenti.

10/9/20

Superbonus anche per interventi su unità “collabenti”

Nel caso in cui un’unità collabente sia contigua all’abitazione principale, gli interventi di riqualificazione su entrambi gli immobili hanno diritto al Superbonus 110%

Lo ha confermato l’Agenzia delle Entrate nella risposta 326/2020 a un istante, proprietario di un immobile con annessa unità collabente, dunque non abitabile e incapace di produrre reddito, che intende realizzare un intervento di “ristrutturazione con accorpamento dell’unità collabente all’abitazione principale”, previo ottenimento di specifico titolo abilitativo e nel rispetto delle norme di legge e dei regolamenti vigenti.

L’intervento di ristrutturazione con riduzione di due classi di rischio sismico prevede l’isolamento termico delle pareti, la sostituzione della caldaia, dell’impianto di riscaldamento e degli infissi, l’installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo.

In questo caso l’Agenzia conferma che – posto che vengano rispettati gli adempimenti richiesti –  anche le spese per gli interventi realizzati sulla unità collabente possono beneficiare del superbonus ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, considerando che tale immobile non è produttivo e non lo si può considerare seconda casa e che al termine dei lavori le due unità saranno accorpate.

Più nel dettaglio il comma 10 dell’articolo 119 del decreto legge Rilancio specifica che il superbonus si possa applicare agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su un massimo di due unità immobiliari. E’ stata eliminata la precedente limitazione che prevedeva che il superbonus fosse applicabile esclusivamente all’abitazione principale. Il limite numerico alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili non sussiste nel caso di interventi antisismici.

La detrazione spettante per gli interventi realizzati su una unità collabente, è disciplinata dagli articoli 14 e 16 del decreto n. 63 del 2016 e la circolare dell’Agenzia n. 19/E dell’8 luglio 2020, ha confemato che hanno diritto al beneficio anche le unità collabenti: “pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente”.

Per poter accedere all’ecobonus e al superbonus del 110%  gli edifici collabenti devono essere dotati  di impianto di riscaldamento posto negli negli ambienti in cui sono realizzati gli interventi di riqualificazione energetica.

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