Unita' collabenti: definizione, catasto, compravendita

Un’unita’ collabente è un fabbricato che non è più agibile o idoneo alla funzione per cui era stato costruito. Si tratta principalmente di immobili allo stato di rudere o soggetti a forte degrado, che devono essere accatastati e possono però essere ristrutturati. Ecco le cose principali da sapere sui fabbricati collabenti.

A cura di: Arch. Gaia Mussi

Indice degli argomenti:

Un’unità collabente è un immobile che si trova in condizioni tali da non produrre reddito.

Un fabbricato non agibile, un fabbricato non utilizzabile in alcun modo o allo stato di rudere è un immobile collabente.

Generalmente i fabbricati collabenti sono fatiscenti, parzialmente demoliti o con danni strutturali ingenti come il crollo della copertura, che appunto non ne permettono l’utilizzo.

Questi “immobili diroccati” per poter essere convertiti in altro e riutilizzati nuovamente devono essere sottoposti a ingenti interventi di ristrutturazione, in quanto una normale manutenzione ordinaria, ma anche straordinaria, non può essere sufficiente.

Unità collabenti e normativa catastale

Il Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998 reca le norme in materia di costituzione del catasto dei fabbricati.

L’articolo 2 del decreto dà una prima indicazione rispetto l’unità immobiliare, “costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”.

Il Decreto prosegue così: “Ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;

b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;

c) lastrici solari;

d) aree urbane.”

Da queste indicazioni è possibile comprendere che diventano oggetto di iscrizione catastale anche tutti i fabbricati collabenti, come unità immobiliari non idonee ad utilizzi che producano reddito.Quindi, anche senza che sia ad essi attribuita una rendita catastale, è necessario censirli e descriverne le caratteristiche.

Invece, non possono essere censiti tutti quei manufatti che rientrano in altre categorie catastali o che siano difficilmente perimetrabili/delimitabili.

Accatastamento fabbricato collabente

A livello di normativa catastale gli immobili collabenti sono definiti con la specifica categoria F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”, che raccoglie tutti gli immobili che non generano reddito.

Un edificio precedentemente iscritto al catasto, ma che nel corso del tempo o a seguito di un evento specifico, possa essere declassato a immobile collabente, non può solo essere soggetto ad un aggiornamento catastale, ma sarà obbligatorio prevedere prima una sospensione della vecchia unità e poi un nuovo accatastamento.Per effettuare la dichiarazione e l’iscrizione al catasto di un fabbricato collabente è necessario presentare della documentazione predisposta da un professionista, che contenga una dichiarazione e una relazione (con data e firma) a testimonianza dello stato del fabbricato collabente.

Ad esse deve essere allegata anche la documentazione fotografica necessaria a mostrare lo stato del fabbricato, oltre ad un’autodichiarazione del proprietario rispetto la mancanza di allacciamento ai servizi primari, quali acqua, gas ed elettricità.

Per l’accatastamento dei fabbricati collabenti, infine, non vengono mai richieste planimetrie di alcun genere.

Un fabbricato collabente è soggetto all’Imu e alla Tasi?

Quando un immobile viene riconosciuto come un fabbricato collabente e quindi non produttivo di reddito, le conseguenze si riversano anche sul piano fiscale.

Per questo motivo, generalmente, non risulta essere soggetto al pagamento di tasse come Imu e Tasi.Eventuali eccezioni possono essere riscontrate in alcuni comuni in cui, nel chiedere il versamento delle imposte, si fa riferimento all’area su cui sorge il fabbricato, che può essere considerata come area edificabile e di conseguenza essere sottoposta al corrispettivo regime impositivo.

Un secondo aspetto proprio degli immobili collabenti è il loro essere esonerati dall’obbligo di presentare una serie di documentazione al momento di compravendita.

La legge prevede, infatti, che in queste circostanze siano disponibili l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità di quanto depositato in catasto rispetto allo stato di fatto.

Intervenire su unita’ collabenti: si tratta di ristrutturazione edilizia?

Gli interventi necessari alla ricostruzione di un immobile collabente non sono sempre classificabili come interventi di ristrutturazione edilizia.

La normativa porta a effettuare principalmente la distinzione tra due casi: da un lato ci sono tutti quegli immobili che, dopo essere stati terminati e utilizzati, sono caduti in rovina; dall’altro edifici che, anche se oggi allo stato di rudere, non sono mai stati terminati al tempo della costruzione.

Questa differenza ha un significato dal momento che la definizione di “ristrutturazione edilizia”, che contempla anche interventi di demolizione e ricostruzione, è la seguente: “interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purchè sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.Se non è possibile dimostrare la completezza dell’edificio in un tempo precedente quello di caduta in stato di fabbricato collabente, allora non sarà possibile presentare solo una SCIA per un intervento di ristrutturazione edilizia, ma sarà necessario un permesso di costruire, come per tutti gli interventi di nuova costruzione.

Se si procede con un intervento di ristrutturazione edilizia, inoltre, sarà obbligatorio rispettare la volumetria (e anche la sagoma se l’immobile è sottoposto a vincoli) della preesistenza.

Detrazioni fiscali e agevolazioni per interventi edilizi e risparmio energetico

La ristrutturazione edilizia di un fabbricato collabente è un intervento che, rispettati alcuni requisiti, permette di beneficiare delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e il risparmio energetico.

I requisiti fondamentali sono due, il primo dei quali è che l’oggetto dell’intervento deve essere un edificio esistente, dimostrabile facilmente grazie alla sua iscrizione al catasto, al di là della categoria e del fatto che non produca reddito.

Un secondo punto, sicuramente più selettivo riguarda l’Ecobonus, usufruibile solo per la ristrutturazione di quegli edifici già dotati di un impianto di riscaldamento.

Alcuni immobili collabenti possono essere dotati di un impianto, per quanto non allacciato, ma molti altri ne sono sicuramente privi.

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