Stabilità, obiettivi, aste. I ‘tagli’ e le ‘semplificazioni’ del nuovo decreto sui Certificati bianchi 27/04/2021
Indice degli argomenti: Unità collabenti e normativa catastale Quanti sono i fabbricati collabenti e dove si trovano in Italia Un fabbricato collabente è soggetto all’Imu e alla Tasi? Intervenire su unità collabenti: si tratta di ristrutturazione edilizia? Detrazioni fiscali: le unità collabenti danno diritto al Superbonus? Un’unità collabente è un immobile che si trova in condizioni tali da non produrre reddito. Un fabbricato non agibile, non utilizzabile in alcun modo o allo stato di rudere è un immobile collabente. Generalmente i fabbricati collabenti sono fatiscenti, parzialmente demoliti o con danni strutturali ingenti come il crollo della copertura, che appunto non ne permettono l’utilizzo. Questi “immobili diroccati” per poter essere convertiti in altro e riutilizzati nuovamente devono essere sottoposti a ingenti interventi di ristrutturazione, in quanto una normale manutenzione ordinaria, ma anche straordinaria, non può essere sufficiente. Unità collabenti e normativa catastale Il Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998 reca le norme in materia di costituzione del catasto dei fabbricati. L’articolo 2 del decreto dà una prima indicazione rispetto l’unità immobiliare e prosegue poi indicando che “ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. Si parla in particolare dei seguenti immobili: a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione; b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado; c) lastrici solari; d) aree urbane. Per cui, diventano oggetto di iscrizione catastale anche tutti i fabbricati collabenti, come unità immobiliari non idonee ad utilizzi che producano reddito. Quindi, anche senza che sia ad essi attribuita una rendita catastale, è necessario censirli e descriverne le caratteristiche. Sono esclusi solo i manufatti che non è possibile delimitare o perimetrare. Nello specifico, gli immobili collabenti sono definiti con la categoria F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”. Per accatastare un immobile come unità collabente nella suddetta categoria F/2 è necessario seguire un preciso iter. Innanzitutto, un edificio esistente e in accatastato diversamente per passare nella categoria delle unità collabenti non può semplicemente essere declassato con un aggiornamento catastale. Si dovrà procedere con una sospensione della vecchia unità, per procedere poi con un nuovo accatastamento. Per effettuare la dichiarazione e l’iscrizione al catasto di un fabbricato collabente è necessario presentare della documentazione predisposta da un professionista, che contenga una dichiarazione e una relazione (con data e firma) a testimonianza dello stato del fabbricato collabente. Ad esse deve essere allegata anche la documentazione fotografica necessaria a mostrare lo stato del fabbricato, oltre ad un’autodichiarazione del proprietario rispetto la mancanza di allacciamento ai servizi primari, quali acqua, gas ed elettricità. Per l’accatastamento dei fabbricati collabenti, infine, non vengono mai richieste planimetrie di alcun genere. Quanti sono i fabbricati collabenti e dove si trovano in Italia In un osservatorio dell’Agenzia delle Entrate del 2019 è stato analizzato il numero e l’andamento dell’accatastamento di unità collabenti in Italia. In particolare, i dati si concentrano sul periodo 2011-2018, nel quale emerge un graduale aumento del numero di fabbricati accatastati come unità collabenti. Questa crescita dipende, secondo il documento, anche dall’aumento della pressione fiscale sugli immobili, seguita all’introduzione dell’IMU. Come anticipato, un immobile collabente, non generando reddito, è anche esente dal pagamento delle tasse, come vedremo meglio in seguito. Alla fine del 2018 le unità accatastate in categoria F/2 sono 548.148 e corrispondono a circa lo 0,8% del patrimonio immobiliare. In merito alla distribuzione delle unità collabenti, il 32% si trova al Nord, il 20% nel Centro Italia, il 32% al Sud e il 16% sulle Isole. Un’ipotesi che emerge dall’osservatorio è che la maggior concentrazione delle unità collabenti nel Centro-Sud dipenda anche da una differente disponibilità economica per la riqualificazione di questi fabbricati, che richiede talvolta investimenti ingenti. Se, invece, il ragionamento si sposta sul piano regionale, emerge che è la Valle d’Aosta la regione con il peso % maggiore delle unità collabenti sullo stock immobiliare, che supera la media nazionale e raggiunge il 3,1%. Un fabbricato collabente è soggetto all’Imu e alla Tasi? Quando un immobile viene riconosciuto come un fabbricato collabente e quindi non produttivo di reddito, le conseguenze si riversano anche sul piano fiscale. Per questo motivo, generalmente, non risulta essere soggetto al pagamento di tasse come Imu e Tasi. Eventuali eccezioni possono essere riscontrate in alcuni comuni in cui, nel chiedere il versamento delle imposte, si fa riferimento all’area su cui sorge il fabbricato, che può essere considerata come area edificabile e di conseguenza essere sottoposta al corrispettivo regime impositivo. Un secondo aspetto proprio degli immobili collabenti è il loro essere esonerati dall’obbligo di presentare una serie di documentazione al momento di compravendita. La legge prevede, infatti, che in queste circostanze siano disponibili l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità di quanto depositato in catasto rispetto allo stato di fatto. Intervenire su unità collabenti: si tratta di ristrutturazione edilizia? Gli interventi necessari alla ricostruzione di un immobile collabente non sono sempre classificabili come interventi di ristrutturazione edilizia. La normativa porta a effettuare principalmente la distinzione tra due casi: da un lato ci sono tutti quegli immobili che, dopo essere stati terminati e utilizzati, sono caduti in rovina; dall’altro edifici che, anche se oggi allo stato di rudere, non sono mai stati terminati al tempo della costruzione. Questa differenza ha un significato dal momento che la definizione di “ristrutturazione edilizia”, che contempla anche interventi di demolizione e ricostruzione, è la seguente: “interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Se non è possibile dimostrare la completezza dell’edificio in un tempo precedente quello di caduta in stato di fabbricato collabente, allora non sarà possibile presentare solo una SCIA per un intervento di ristrutturazione edilizia, ma sarà necessario un permesso di costruire, come per tutti gli interventi di nuova costruzione. Se si procede con un intervento di ristrutturazione edilizia, inoltre, sarà obbligatorio rispettare la volumetria (e anche la sagoma se l’immobile è sottoposto a vincoli) della preesistenza. Detrazioni fiscali: le unità collabenti danno diritto al Superbonus? Le unità collabenti, in quanto a tutti gli effetti fabbricati esistenti e accatastati, possono accedere alle detrazioni fiscali spettanti a chi esegue interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica, purché siano rispettati determinati requisiti. Come anticipato nel paragrafo precedente, è innanzitutto fondamentale che il fabbricato risultasse ultimato e completo prima di cadere nello stato di rovina. A questo si aggiungono ulteriori criteri a seconda del bonus fiscale che si prende in considerazione. Ad esempio, il Superbonus per gli interventi di riqualificazione energetica (lo stesso vale per l’Ecobonus al 65%) spetta solo nel caso in cui vi sia un impianto di riscaldamento esistente. Alcuni immobili collabenti possono essere dotati di un impianto, per quanto non allacciato, ma molti altri ne sono sicuramente privi. Il diritto al Superbonus è esplicitato nell’art. 119 del Decreto Rilancio, che parla proprio delle unità accatastate in categoria F/2. In questi casi, si va anche in deroga all’obbligo di APE antecedente gli interventi, impossibile da ottenere nel caso in cui manchino copertura o parte dei muri perimetrali, ma è essenziale che la costruzione finale risulti almeno in classe A. Nel caso in cui non vi sia alcun tipo di impianto nello stato di fatto, la ristrutturazione di un’unità collabente permette in ogni caso di accedere al Superbonus, ma solo ed esclusivamente per gli interventi di sicurezza sismica, fino ad un massimo di 96.000 euro. In qualsiasi circostanza, però, l’immobile finale risultante dalla ristrutturazione deve necessariamente rientrare in una delle categorie catastali ammesse alla detrazione e, quindi, avere una destinazione d’uso residenziale. Prima pubblicazione 2019 – Articolo aggiornato Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici Commenta questo approfondimento
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