Come funziona il fotovoltaico ad uso esclusivo in condominio: come si divide il tetto e permessi necessari

Esigenze di risparmio maggiore sensibilità all’ambiente hanno fatto aumentare, negli ultimi anni, gli impianti fotovoltaici sui tetti dei condomini. Chi lo desidera, ed è disposto a sostenere da solo le spese, può installare il fotovoltaico ad uso esclusivo; tuttavia ci sono alcuni accorgimenti da rispettare per non intaccare le “parti comuni” del condominio, di cui il tetto fa parte.

Per agire correttamente è necessario che l’installazione venga adeguatamente comunicata all’amministratore e, in caso di modifiche alle aree comuni, l’assemblea condominiale può esprimere un parere sull’intervento.
Cosa prevede la normativa e quali sono i vincoli a cui attenersi.

Impianto fotovoltaico sul tetto del condominio, la normativa

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, i singoli condomini possono apportare modifiche alle parti comuni dell’edificio (come i tetti) senza alterarne la destinazione d’uso e senza pregiudicare la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Nel caso dell’installazione di impianti fotovoltaici ad uso esclusivo, l’intervento va comunicato all’amministratore di condominio, il quale provvederà a convocare l’assemblea. In mancanza di pregiudizi per la sicurezza e il decoro architettonico, il singolo condomino, generalmente, riceve l’autorizzazione senza problemi.

Fotovoltaico ad uso esclusivo in condominio: il ruolo dell’assemblea condominiale

Ulteriori dettagli si trovano all’interno dell’articolo 1122-bis del Codice Civile, che regola l’installazione in condominio di “impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili“. Il dettato normativo prevede che l’installazione del fotovoltaico sulle superfici comuni siano consentite, purché non comportino modifiche alla struttura che influiscono sulla sicurezza o sul decoro estetico dell’edificio.

In tal senso l’assemblea di condominio ha un ruolo cruciale, avendo il diritto di decidere sulle modalità di esecuzione dell’intervento a maggioranza qualificata.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Se l’assemblea lo ritiene necessario, sempre a maggioranza qualificata, può imporre all’interessato la situazione di un’assicurazione contro eventuali danni:

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Come si dividono i costi

Nel caso di installazione di impianto fotovoltaico ad uso esclusivo, le spese sono a carico del condomino richiedente. I benefici, cioè la produzione di energia green, sono principalmente a favore di chi installa l’impianto che può usare l’energia prodotta per il consumo domestico.

Anche la manutenzione dell’impianto (ad esempio la pulizia periodica o eventuali interventi di riparazione), spetta al proprietario, senza possibilità di ripartire i costi.

In quali casi l’assemblea può esprimersi negativamente

Come detto, se l’installazione dei pannelli sul tetto condominiale altera significativamente l’aspetto o la funzionalità dell’edificio, l’assemblea può imporre delle limitazioni.

In caso contrario, il singolo condomino può procedere con l’installazione, anche senza il consenso esplicito dell’assemblea.
Infatti la legge italiana prevede che, in caso di silenzio o inerzia dell’amministratore o dell’assemblea, il condomino possa procedere autonomamente alla realizzazione dell’impianto, senza necessità di ottenere autorizzazioni o permessi particolari.

FAQ fotovoltaico ad uso esclusivo in condominio

Come funziona il fotovoltaico nei condomini?

Gli impianti fotovoltaici in condominio sono finalizzati alla produzione di energia elettrica destinata all’alimentazione delle utenze comuni o alla distribuzione tra le singole unità immobiliari (se ad uso esclusivo o di alcuni condomini).

Ne esistono due categorie principali:

• l’impianto fotovoltaico centralizzato che consente l’utilizzo dell’energia prodotta per i servizi condominiali (illuminazione, ascensori e cancelli automatici) e diminuisce la dipendenza dalla rete elettrica nazionale, con un risparmio significativo. L’installazione va autorizzata dall’assemblea a maggioranza qualificata (50% più uno dei condomini presenti o rappresentati);
• l’impianto fotovoltaico ad uso privato, ovvero quello installato dal singolo richiedente ad uso esclusivo. L’installazione può avvenire su proprietà privata o su parti comuni dell’edificio. In quest’ultimo caso, è obbligatorio comunicare preventivamente l’intenzione all’amministratore, che dovrà convocare l’assemblea per valutare modalità e criteri di realizzazione.

Come dividere il tetto condominiale per il fotovoltaico?

La ripartizione del tetto condominiale è disciplinata dall’articolo 1117, comma 1, del Codice civile, che qualifica il tetto come parte comune dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo di acquisto.

In assenza di disposizioni specifiche, la ripartizione degli oneri e dei diritti relativi al tetto avviene in proporzione alle quote millesimali di proprietà, attribuite a ciascuna unità immobiliare. Tuttavia la suddivisione del tetto richiede un’analisi specifica in base all’esposizione solare, alle dimensioni delle unità immobiliari e alle necessità energetiche.

Quali permessi servono per la pensilina fotovoltaica?

La normativa italiana non prevede particolari permessi o autorizzazioni per l’installazione del pergolato fotovoltaico, salvo diversa indicazione della regolamentazione comunale.
Nella maggior parte dei casi basta la CILA, soprattutto se la pergola è una struttura autoportante.
Le cose cambiano in presenza di strutture di dimensioni rilevanti o non facilmente amovibili, che rendono necessario il rilascio del permesso di costruire.
Altro fattore da attenzionare è la presenza di vincoli paesaggistici o limitazioni di altro tipo previste dal Comune interessato.

Cosa succede se non dichiaro l’impianto fotovoltaico?

Chi non dichiara un impianto fotovoltaico può subire diverse conseguenze, specialmente in ambito fiscale. La principale è che, se non dichiarato in alcun modo, può si perdere il diritto alla detrazione fiscale del 50% previste dai bonus statali.
Altra aspetto problematico riguarda l’accatastamento: ove obbligatorio, l’omessa registrazione è punita con una sanzione amministrativa tra 1.032 e 8.264 euro. Anche nei rapporti con il Gestore dei Servizi Energetici (GSE) possono sorgere problemi, in questo caso si rischia la revoca degli incentivi e la richiesta di restituzione degli importi già erogati.

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