Superbonus 110% e condominio: quali sono le tempistiche da rispettare?

Lo scorso maggio il Governo ha introdotto una misura di incentivazione volta a rendere più efficienti le nostre case. Parliamo del Superbonus, ovvero di una detrazione economica del 110% che viene applicata sulle spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 30 giugno 2022. Una manovra che fa da volano nella ripresa economica del Paese post Covid: con il Superbonus 110% è possibile avviare diverse tipologie di lavori legati sia all’efficientamento energetico che all’adeguamento antisismico delle abitazioni.

Un’opportunità davvero importante per la riqualificazione energetica che coinvolge attivamente anche i condomini. Tra gli interventi trainanti necessari per accedere al maxi bonus troviamo, ad esempio, l’isolamento termico dell’involucro opaco (verticale, orizzontali) oppure gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con degli impianti centralizzati per il riscaldamento o il raffrescamento dell’acqua. Infine, tra le misure che è possibile attuare rientrano gli interventi legati alla riduzione del rischio sismico.

Inoltre, come riportato sul sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate nella sezione FAQ: L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto ad effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali per esempio la sostituzione degli infissi, la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione, emissione, nonché i sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua. Come sappiamo è anche possibile usufruire del Superbonus per installare impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine dedicate alla ricarica dei veicoli elettrici.

Recentemente è stato prorogato il termine di applicazione delle agevolazioni del Superbonus 110% al 31 dicembre 2022 a condizione che sia completato entro il 30 giugno 2022 il 60% dei lavori prefissati. Anche se una proroga è pur sempre un fattore positivo, in realtà le tempistiche per un condominio rimangono critiche e occorre pianificare attentamente tutti i passaggi per poter accedere e usufruire del Superbonus entro i tempi stabiliti.

Come calcolare le tempistiche per eseguire i lavori in condominio

Ma qual è l’iter da seguire per accedere al Superbonus e poter effettuare in tempo i lavori nel proprio condominio?

Un’interessante analisi arriva dall’architetto Annalisa Galante (docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano). L’Arch. Galante, nell’ambito di MCE Lab, ha cercato di fare chiarezza sul tema riportando un modello riguardante le tempistiche necessarie per completare le diverse fasi dei lavori in condominio al netto della data ultima per accedere al maxi bonus.

La “fase preliminare”, ovvero la verifica dei requisiti, può durare fino a 60 giorni. In questa fase devono essere eseguite diverse attività dedicate alla valutazione della possibilità effettiva di fruizione del Superbonus. Tali attività riguardano la verifica di conformità edilizia e urbanistica e la verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.

Una volta superata questa fase e accertato che il nostro condominio possa usufruire del Superbonus, si passa alla fase progettuale ed esecutiva (fino a 270 giorni). Durante questa fase si andrà a scegliere gli interventi da fare, oltre a ricevere i preventivi delle aziende e a definire l’impresa esecutrice dei lavori o del General Contractor oppure del soggetto a cui si vuole cedere il credito d’imposta.

Se ad esempio si volesse provvedere a una sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche, il tempo si allunga di altri 30 giorni in quanto non si tratta di interventi che rientrano nel Superbonus 110%. Ma non solo: se si scegliesse di muoversi per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 giorni per ottenere il nulla osta a procedere.

Infine rientrano nella “fase progettuale ed esecutiva” la pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori) e ovviamente l’esecuzione vera e propria dei lavori.

La fase finale è quella indicata come “asseverazioni e comunicazioni finali” e ha una durata fino a 30 giorni.

I punti indicati sono:

• Chiusura pratica edilizia e APE post-intervento asseverato
• Asseverazioni fiscali
• Comunicazione Agenzia delle Entrate

Facciamo dunque un esempio pratico relativo a un condominio di grandi dimensioni, ovvero tra le 40 e 50 unità immobiliari. La timeline prevista dall’analisi dell’Arch. Galante per MCE Lab prevede che dall’assemblea d’incarico al tecnico alle asseverazioni e comunicazioni finali passino circa 8 mesi. La data ultima da rispettare per poter usufruire del bonus è il 30 giugno 2022, quando il direttore dei lavori deve dichiarare di aver ultimato il 60% delle opere previste.

Appare chiaro che, per eseguire in maniera efficiente e tempestiva i lavori in un condominio, sia necessario comprendere fin dalla prima fase le tempistiche esatte nelle quali saranno svolti i lavori in modo tale da poter tracciare una roadmap realistica del tempo necessario per arrivare al compimento delle opere.

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