Superbonus, come si calcola il compenso dell’amministratore di condominio

Indice degli argomenti:

• Quanto spetta all’amministratore di condominio per il Superbonus 110
• Come si calcola il compenso: tutte le regole
• Tale compenso può essere portato in detrazione?
• Obbligatoria la fattura separata

Le pratiche per il Superbonus 110 richiedono uno sforzo notevole sia burocratico che tecnico da parte dell’amministratore di condominio. Egli è chiamato a occuparsi di molti aspetti, a titolo di esempio:

• prende in carico gli adempimenti burocratici e fiscali;
• coordina i tecnici e l’impresa incaricata;
• è il punto di riferimento dei condomini in caso di dubbi, domande e contestazioni. 

A questo punto una domanda sorge spontanea, quanto deve essere pagato l’amministratore relativamente ai suoi impegni nel seguire le pratiche di Eco, Sisma e Superbonus? Una questione non semplice, sulla quale è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con diverse circolari.

In particolare sono stati analizzati i criteri di calcolo per la determinazione del compenso e la possibilità di detrarre le spese. Egli ha diritto ad un compenso extra oppure tali oneri rientrano nell’ordinaria amministrazione del condominio? Cerchiamo di chiarire questi ed altri aspetti.

Quanto spetta all’amministratore di condominio per il Superbonus 110

In ambito condominiale, l’amministratore è incaricato sia della manutenzione ordinaria che straordinaria. In quest’ultima rientrano gli adempimenti collegati al Superbonus 110%, per i quali egli è responsabile dal punto di vista civile, penale e fiscale.

Accanto alla figura dell’amministratore generalmente l’assemblea incarica un terzo in qualità di “responsabile dei lavori”; potrebbe accadere, però, che i due incarichi coincidano, con un aumento notevole di oneri e responsabilità. Di solito si procede per questa opzione quando l’amministratore in carica abbia un background tecnico, ad esempio sia iscritto all’Albo degli architetti, degli ingegneri o geometri.

A prescindere dal fatto che sia responsabile dei lavori o meno, lui/lei deve occuparsi di:

• verificare la correttezza delle pratiche edilizie e presentarle presso gli uffici competenti;
• supportare il personale tecnico incaricato;
• curare la comunicazione con il Fisco e i versamenti, eseguire la scelta tra sconto in fattura o cessione del credito (a seconda della volontà dei condomini);
• coordinare i tecnici e l’impresa esecutrice.

Come si calcola il compenso: tutte le regole

Nell’ambito del Superbonus, egli ha diritto a un compenso extra? Se sì, come va fatturato e in che misura si può detrarre? Partiamo con ordine. Ai sensi dell’articolo 1129, comma 14, del Codice civile:

“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”

Senza la presentazione del preventivo, l’atto di nomina si considera nullo. Allo stesso modo le voci non espressamente indicate non potranno essere liquidate. In merito al calcolo del compenso si deve precisare che non esistono tabelle standard o tariffari nazionali: ognuno può chiedere all’assemblea di approvare la tariffa che più ritiene opportuna.

Tuttavia l’assemblea dei condomini può deliberare a maggioranza un compenso aggiuntivo in caso di attività di straordinaria amministrazione come, ad esempio, nel caso degli adempimenti legati ai lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico.

Tale compenso può essere portato in detrazione?

Su questo punto, assai controverso, si è ravvisata la necessità di un intervento ad hoc da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In particolare, nella circolare n. 30 del 22 dicembre 2020, è previsto che i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio per tutti gli adempimenti connessi al Superbonus non sono detraibili poiché rientranti nelle “altre prestazioni professionali connesse”, ma privi di correlazione immediata con gli adempimenti del Superbonus 110.

Le cose cambiano qualora egli abbia ricevuto la nomina di “responsabile dei lavori” (con una votazione e una delibera specifica).

In questa specifica circostanza l’Agenzia delle Entrate è concorde nel confermare la detraibilità della parcella, esattamente come sarebbe avvenuto se il responsabile fosse stato una figura esterna al condominio. I condomini hanno l’obbligo di pagare l’importo richiesto con metodo tracciabile, tramite bonifico parlante; dall’altro lato l’amministratore ha invece l’obbligo di emettere una fattura separata.

Soltanto in questo caso la prestazione eseguita si intende come strettamente connessa a lavori di riqualificazione energetica e, quindi, compresa negli oneri agevolabili. 

A questo punto una precisazione è d’obbligo: egli riceve l’incarico di responsabile (con effetti sia civili che penali) ogni volta che l’assemblea non provveda alla nomina di una persona diversa, per effetto della D.lgs.81/2008.

Obbligatoria la fattura separata

Nei casi in cui il condominio opti per il conferimento in capo all’amministratore della qualità di legale rappresentante e responsabile dei lavori, il compenso extra dovrà essere oggetto di una fatturazione separata.

Dunque non è permesso dalla legge presentare un computo di spesa unitario congiuntamente al versamento del compenso relativo all’amministrazione ordinaria del condominio. La fatturazione separata è una conditio sine qua non per poter detrarre la spesa.

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