APE, Attestato di Prestazione Energetica: cos’è, quando è obbligatorio, quanto costa e chi lo rilascia

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento che certifica il fabbisogno energetico di un edificio o di una singola unità immobiliare e lo classifica su una scala di dieci classi, da A4 a G. Fornisce un indicatore calcolato con metodologia omogenea su tutto il territorio nazionale. Per questo è richiesto per legge in compravendite, nuove locazioni, nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti, e la classe energetica va indicata anche negli annunci immobiliari.

Il quadro di riferimento è l’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005, ma le regole tecniche con cui l’APE viene redatto sono cambiate di recente. Dal 3 giugno 2026 gli attestati si redigono applicando le metodologie di calcolo e le norme tecniche aggiornate dal nuovo decreto Requisiti Minimi (DM 28 ottobre 2025). Formato dell’attestato e scala delle classi restano invariati, e gli APE già emessi restano validi fino alla scadenza. Il MASE, nelle Indicazioni agli operatori di giugno 2026, ha precisato che l’attestato segue la normativa vigente alla data di emissione. La direttiva europea Case Green (UE 2024/1275), non ancora recepita in Italia, introdurrà un modello armonizzato e una nuova scala A-G. In questa guida vediamo cosa contiene l’APE, quando è obbligatorio, chi può rilasciarlo, quanto costa, quanto dura e quali sanzioni sono previste.

Che cos’è l’APE

L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che attesta la prestazione energetica di un edificio o di un’unità immobiliare e la classifica su una scala di dieci classi, da A4 (la più efficiente) a G. È rilasciato da un tecnico abilitato e indipendente, vale al massimo dieci anni ed è obbligatorio per compravendite, locazioni e nuove costruzioni.

La definizione normativa è contenuta nell’articolo 2, comma 1, lettera l-bis) del D.Lgs. 192/2005. L’APE è un documento redatto secondo le regole del decreto da esperti qualificati e indipendenti; descrive la prestazione energetica dell’edificio attraverso indicatori specifici e fornisce raccomandazioni per migliorarne l’efficienza. Nel linguaggio comune è ancora chiamato “certificato energetico” o “certificazione energetica”, ma dal 2013 il nome corretto è Attestato di Prestazione Energetica. Ha sostituito il precedente Attestato di Certificazione Energetica (ACE) con il D.L. 63/2013, convertito dalla Legge 90/2013.

Il dato di sintesi è l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, EPgl,nren, espresso in kWh/m² anno. Misura quanta energia primaria da fonti non rinnovabili serve all’immobile, in condizioni d’uso standard, per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e, negli edifici non residenziali, illuminazione e trasporto di persone o cose. Dal confronto tra questo valore e quello di un edificio di riferimento deriva la classe energetica. L’attestato riporta inoltre la quota di energia rinnovabile, le emissioni di CO₂, l’eventuale energia esportata e la qualità dell’involucro per la stagione invernale ed estiva. Contiene infine le raccomandazioni per interventi migliorativi, elemento obbligatorio anche per gli edifici già molto efficienti.

L’APE si riferisce di norma alla singola unità immobiliare. Una volta emesso, viene trasmesso al catasto energetico della Regione o Provincia autonoma competente, che alimenta il SIAPE, il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica gestito da ENEA a livello nazionale.

Cosa contiene l’APE: indici, classi energetiche e raccomandazioni

Il contenuto dell’APE è definito dalle Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica (DM 26 giugno 2015). Il format è unico su tutto il territorio nazionale e dal 3 giugno 2026 il nuovo decreto Requisiti Minimi ha aggiornato le regole di calcolo, non la struttura del documento.

L’informazione principale è l‘indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, EPgl,nren, espresso in kWh/m² anno. È la somma degli indici relativi ai singoli servizi energetici: climatizzazione invernale (EPH,nren) ed estiva (EPC,nren), produzione di acqua calda sanitaria (EPW,nren) e ventilazione (EPV,nren). Negli edifici non residenziali si aggiungono illuminazione artificiale (EPL,nren) e trasporto di persone o cose (EPT,nren). L’indice considera solo l’energia primaria da fonti non rinnovabili: a parità di fabbisogno, un immobile servito da pompa di calore e fotovoltaico avrà un EPgl,nren più basso di uno riscaldato con una caldaia a gas.

Accanto all’indice globale, l’attestato riporta la qualità energetica dell’involucro per la stagione invernale e per quella estiva, rappresentata graficamente con indicatori a tre livelli. Il dato è utile per capire se una classe mediocre dipende dal building envelope (dispersioni, ponti termici, protezione solare) o dagli impianti. L’APE indica poi la quota di energia rinnovabile (EPgl,ren), le emissioni di CO₂, l’eventuale energia esportata, i vettori energetici utilizzati e i dati principali degli impianti. Segnala inoltre se l’immobile rispetta i requisiti di edificio a energia quasi zero (NZEB).

Chiudono il documento le raccomandazioni, cioè gli interventi migliorativi suggeriti dal certificatore: per ciascuno sono indicati la classe energetica raggiungibile e una stima del tempo di ritorno dell’investimento. Non sono un elemento accessorio. Il MASE ha confermato, nelle indicazioni agli operatori del giugno 2026, che sono obbligatorie a pena di invalidità dell’attestato, anche per un edificio privo di impianti o già molto efficiente.

Negli annunci immobiliari di vendita o locazione vanno riportati l’EPgl,nren, la qualità dell’involucro e la classe energetica (art. 6, c. 8, D.Lgs. 192/2005). L’omissione è sanzionata con un importo da 500 a 3.000 euro a carico del responsabile dell’annuncio.

Le classi energetiche da A4 a G

La classe energetica non si ricava da soglie fisse in kWh/m² anno uguali per tutti. Si ottiene confrontando l’EPgl,nren dell’immobile con quello del suo edificio di riferimento: un edificio virtuale con la stessa geometria, orientamento, ubicazione e destinazione d’uso, ma dotato di componenti edilizi e impianti standard conformi ai requisiti minimi di legge. Il valore dell’edificio di riferimento, indicato come EPgl,nren,rif,standard (2019/21), segna il confine tra la classe A1 e la classe B. Le altre classi si ottengono applicando a quel valore coefficienti moltiplicativi di riduzione o maggiorazione.

Esempio: un immobile con EPgl,nren pari a 1,8 volte quello del proprio edificio di riferimento ricade in classe D.

Questo meccanismo ha due conseguenze pratiche. La prima riguarda il confronto tra immobili: ogni edificio ha una propria scala, costruita sul suo edificio di riferimento. Per confrontare con precisione immobili diversi è quindi più corretto guardare il valore numerico di EPgl,nren oltre alla lettera. La seconda riguarda il nuovo decreto: dal 3 giugno 2026 il DM 28 ottobre 2025 ha modificato l’edificio di riferimento, introducendo tra l’altro cinque tipologie di ponti termici con valori tabellati per zona climatica. Il valore di riferimento cambia e, come evidenziato anche dall’Ordine degli Ingegneri di Rovigo, il nuovo quadro metodologico può produrre classi diverse anche sullo stesso immobile: gli APE redatti prima e dopo il 3 giugno 2026 non vanno quindi confrontati direttamente.

La scala A4-G resta quella in vigore anche dopo l’entrata in vigore della direttiva Case Green. Il passaggio alla scala europea armonizzata, in cui la classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero, avverrà solo con il recepimento nazionale.

Le classi energetiche degli edifici in Italia: i dati SIAPE

Il quadro italiano resta sbilanciato verso le classi basse. Secondo il VI Rapporto ENEA-CTI sulla certificazione energetica, riferito agli oltre 1,2 milioni di APE emessi nel 2024 e registrati nel SIAPE, nel residenziale gli immobili in classe A4-B sono il 20% e quelli in classe F-G il 45,3%. Nel non residenziale la quota F-G scende al 30,9% (rapporto completo su ENEA).
Dati più recenti arrivano da un‘elaborazione di SAIE su base SIAPE: dei circa 1,3 milioni di APE emessi nel 2025, il 46% ricade nelle classi F e G, mentre la quota delle classi A1-A4 scende all’11%, dal 14% del 2024. Marcate le differenze territoriali: gli attestati in classe F-G superano il 60% in Campania, mentre in Valle d’Aosta, Provincia autonoma di Bolzano e Lombardia le classi A si attestano intorno al 18-20%. Va ricordato che gli APE fotografano soprattutto gli immobili oggetto di compravendita o locazione, non l’intero patrimonio edilizio.

Quando è obbligatorio l’APE

L’APE è obbligatorio in caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito e nuova locazione di edifici o unità immobiliari, per le nuove costruzioni e per gli edifici sottoposti a ristrutturazione importante. Se l’immobile è in vendita o in affitto, la classe energetica e gli indici di prestazione vanno riportati anche negli annunci. La disciplina è contenuta nell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. L’obbligo decade se l’immobile dispone già di un attestato in corso di validità.

Per omessa clausola o allegazione nel contratto le parti rispondono in solido di una sanzione da 3.000 a 18.000 euro, ridotta a 1.000 – 4.000 euro per le locazioni di singole unità immobiliari e dimezzata se la locazione non supera i tre anni (art. 6, c. 3).

Compravendita, donazione e trasferimenti

In caso di vendita o di trasferimento di un immobile a titolo gratuito, come una donazione, il proprietario che non ne sia già dotato deve produrre l’APE. La legge regola anche i tempi della trattativa: l’attestato deve essere messo a disposizione del potenziale acquirente all’avvio delle trattative e consegnato alla loro conclusione. La classe energetica diventa così un elemento di valutazione dell’immobile.

Nei contratti di compravendita e negli atti di trasferimento a titolo oneroso va inserita una clausola con cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica, APE compreso. Copia dell’attestato va allegata all’atto. Se clausola o allegato mancano, le parti rispondono in solido e in parti uguali di una sanzione da 3.000 a 18.000 euro. Il pagamento non chiude la questione: entro 45 giorni la dichiarazione o la copia dell’APE devono comunque essere presentate alla Regione. Una sanzione di pari importo colpisce il proprietario che vende un immobile privo di attestato.

Per chi acquista “sulla carta” vale una regola specifica. Se l’edificio viene venduto prima della sua costruzione, il venditore deve fornire evidenza della prestazione energetica futura e produrre l’APE entro quindici giorni dalla richiesta del certificato di agibilità. Sugli effetti di una classe dichiarata diversa da quella reale si veda l’approfondimento su compravendita e classe energetica errata.

Locazione, rinnovo e annunci immobiliari

L’obbligo vale anche per ogni nuova locazione, di un intero edificio o di una singola unità immobiliare. Il locatore deve consegnare l’APE al conduttore e, nei contratti soggetti a registrazione, inserire la clausola che ne attesta la ricezione. Per la locazione di singole unità l’attestato non va allegato al contratto, obbligo che resta invece per la locazione di interi edifici. Chi affitta senza APE rischia una sanzione da 300 a 1.800 euro.

Un chiarimento ha riguardato il rinnovo tacito. Con la risposta a interpello n. 30213 del 17 febbraio 2025, sollecitata dalla Regione Liguria, il MASE ha chiarito che l’APE va rinnovato anche al rinnovo tacito del contratto, se nel frattempo è scaduto per decorrenza dei dieci anni. Secondo il Ministero, il termine “nuove locazioni” serviva a fissare la data da cui l’obbligo decorre, non a distinguere tra contratti nuovi e rinnovati. La direttiva (UE) 2024/1275 va nella stessa direzione e prevede espressamente la consegna dell’attestato anche al rinnovo del contratto. Maggiori dettagli nell’articolo dedicato ad APE scaduto e rinnovo tacito dell’affitto.

C’è poi l’obbligo che riguarda la fase commerciale. Tutti gli annunci di vendita o locazione, su qualunque mezzo di comunicazione commerciale (portali, vetrine, stampa), devono riportare gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale e la classe energetica corrispondente. La sanzione, da 500 a 3.000 euro, ricade sul responsabile dell’annuncio, quindi spesso sull’agenzia immobiliare. Per questo l’APE andrebbe redatto prima di mettere l’immobile sul mercato.

Nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti

Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti devono essere dotati di APE prima del rilascio del certificato di agibilità. Per i nuovi edifici l’attestato è a carico del costruttore, sia esso il committente o l’impresa che costruisce direttamente. Negli altri casi è a carico del proprietario. La mancata dotazione è sanzionata con un importo da 3.000 a 18.000 euro.

La legge definisce “ristrutturazione importante” l’insieme di lavori, comunque denominati, che interessano oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprese tutte le unità immobiliari. Rientrano, per esempio, il rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture (art. 2, c. 1, lett. l-vicies quater). Per un inquadramento delle diverse tipologie di interventi edilizi si veda l’approfondimento su Infobuild.

L’APE non va confuso con gli altri documenti energetici del processo edilizio. La relazione tecnica ex Legge 10 va depositata con la richiesta del titolo edilizio o l’inizio lavori e dimostra il rispetto dei requisiti minimi in fase di progetto. L’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) va asseverato dal direttore dei lavori e presentato al Comune con la dichiarazione di fine lavori.

Anche fuori dalle ristrutturazioni importanti, l’APE va aggiornato a ogni intervento che modifica la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. Il principio vale per la riqualificazione dell’involucro e per l’installazione, sostituzione o miglioramento di un sistema tecnico, come il generatore di calore o un impianto a fonti rinnovabili.

Un obbligo specifico riguarda infine gli edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 250 m². Devono avere l’APE e affiggerlo all’ingresso o in un luogo ben visibile. L’affissione è obbligatoria anche per gli altri edifici aperti al pubblico oltre i 500 m² che siano già dotati di attestato.

Quando l’APE non è obbligatorio

Alcune categorie di immobili sono escluse dall’obbligo di dotazione. L’elenco è contenuto nell’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. 192/2005 e nell’Appendice A delle Linee guida nazionali.

L’APE non serve per:

• i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m²;
• gli edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo o con reflui energetici del processo, oppure non riscaldati né climatizzati;
• gli edifici agricoli o rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione;
• box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, il cui uso standard non prevede impianti di climatizzazione;
• gli edifici adibiti a luoghi di culto;
• gli edifici dichiarati inagibili o collabenti;
• i manufatti non riconducibili alla definizione di edificio, come una piscina all’aperto o una serra non realizzata con strutture edilizie.

Per ruderi e fabbricati in costruzione venduti privi di abitabilità o agibilità, cioè allo stato di “scheletro strutturale” o “al rustico”, l’esclusione vale solo se tale stato è dichiarato espressamente nell’atto notarile. Negli edifici industriali o artigianali esclusi, l’APE resta invece obbligatorio per le porzioni adibite a uffici, se scorporabili ai fini della valutazione energetica.

Attenzione agli immobili vincolati. Gli edifici tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio sono esclusi da gran parte del D.Lgs. 192/2005, ma non dall’obbligo di attestazione della prestazione energetica. Casi particolari e chiarimenti interpretativi sono approfonditi nell’articolo dedicato ai casi in cui l’APE non è necessario.

Chi può redigere l’APE e come si svolge la procedura

L’APE può essere redatto solo da un tecnico abilitato ai sensi del DPR 75/2013. Sono abilitati i professionisti iscritti a Ordini e Collegi e abilitati alla progettazione di edifici e impianti, come ingegneri, architetti, geometri e periti. Possono esserlo anche i tecnici in possesso dei titoli di studio previsti dal regolamento, dopo un corso di formazione di almeno 80 ore con esame finale. Molte Regioni tengono elenchi propri di certificatori accreditati, come CENED in Lombardia.

Il certificatore deve essere indipendente: dichiara l’assenza di conflitti di interesse, cioè di non essere coinvolto nella progettazione o realizzazione dell’edificio né legato ai produttori dei materiali e componenti impiegati. Per questo l’APE non va confuso con l’AQE, che può essere redatto anche dal progettista o dal direttore dei lavori.

La procedura segue alcuni passaggi fissi. Il tecnico acquisisce la documentazione disponibile: planimetrie, dati catastali, caratteristiche costruttive e, soprattutto, il libretto di impianto con un rapporto di controllo di efficienza energetica valido. Esegue poi il sopralluogo, obbligatorio per legge. La data del sopralluogo e il relativo verbale, sottoscritto dal proprietario o da un suo delegato, devono comparire nell’attestato.

Con software di calcolo conformi alle norme tecniche UNI/TS 11300, il certificatore modella l’edificio reale e quello di riferimento, determina gli indici e la classe e redige le raccomandazioni. L’APE ha valore di dichiarazione sostitutiva di atto notorio e va trasmesso al catasto energetico regionale, che confluisce nel SIAPE gestito da ENEA. Le Regioni svolgono controlli documentali e in sito sugli attestati emessi.

Tra gli strumenti disponibili sul mercato, il software Blumatica Energy consente di eseguire il calcolo e la verifica delle prestazioni energetiche degli edifici e di elaborare APE, AQE e relazione tecnica di progetto (Legge 10).

Le offerte di “APE online” a prezzi molto bassi, senza sopralluogo, producono attestati irregolari. Ne rispondono sia il tecnico, con sanzioni da 700 a 4.200 euro e segnalazione all’Ordine, sia il committente, che rischia di trovarsi con un documento contestabile al momento del rogito o del contratto.

Quanto costa l’APE nel 2026

Non esiste una tariffa nazionale: il compenso si concorda con il tecnico. Per un appartamento in condominio con impianto autonomo le offerte di mercato si collocano indicativamente tra 100 e 300 euro. Il costo cresce con superficie e complessità dell’immobile: una villa, un’unità con più zone termiche, un locale commerciale, un edificio con impianto centralizzato o destinazioni d’uso miste.

Incidono anche la documentazione disponibile e la situazione dell’impianto. Con le Indicazioni agli operatori di giugno 2026 il MASE ha ribadito che l’emissione dell’APE presuppone il libretto di impianto con un rapporto di controllo valido. Se il controllo di efficienza energetica è scaduto, va eseguito prima, con un costo aggiuntivo per il manutentore. Conviene chiedere più preventivi e verificare che includano sopralluogo e trasmissione al catasto regionale.

Quanto dura l’APE: validità e libretto di impianto

L’APE ha una validità massima di dieci anni dal rilascio (art. 6, c. 5, D.Lgs. 192/2005). La validità decennale, però, non è automatica. È subordinata al rispetto dei controlli di efficienza energetica degli impianti termici previsti dal DPR 74/2013. Se un controllo non viene effettuato, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza non rispettata. Per questo i libretti di impianto vanno allegati all’APE.

L’attestato va inoltre aggiornato prima dei dieci anni a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifica la classe energetica. Rientrano l’isolamento dell’involucro, la sostituzione del generatore con una pompa di calore o l’installazione di un impianto fotovoltaico. Se l’immobile è privo di impianti per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria, non essendoci libretto, la validità resta di dieci anni. In questo caso il calcolo simula impianti standard.

Gli APE redatti prima del 3 giugno 2026 con la metodologia previgente restano validi fino alla loro scadenza naturale.

Sanzioni APE: tabella riepilogativa

Le violazioni degli obblighi sull’APE sono punite con sanzioni amministrative che variano in base al tipo di inadempienza e al soggetto responsabile.

Le Regioni possono prevedere ulteriori sanzioni, per esempio per irregolarità sostanziali rilevate nei controlli sugli attestati. Il pagamento della sanzione per omessa allegazione non esonera dal presentare alla Regione la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

APE e incentivi fiscali

Il ruolo dell’APE negli incentivi dipende dalla misura e dal tipo di intervento. Non esiste una regola generale che lo richieda per ogni agevolazione.

Ecobonus. Secondo i vademecum ENEA, l’APE è richiesto per gli interventi più estesi, come la riqualificazione energetica globale o l’isolamento dell’involucro. Non serve per la sostituzione di infissi in singole unità immobiliari, l’installazione di collettori solari termici o la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale. La documentazione dovuta va verificata sul vademecum del singolo intervento.

Conto Termico 3.0. Nel Conto Termico 3.0 (DM 7 agosto 2025) l’APE è richiesto solo in casi specifici. APE ante e post operam sono obbligatori per gli interventi di efficienza energetica realizzati da imprese ed ETS economici su edifici del terziario, per verificare la riduzione della domanda di energia primaria. L’APE post operam è richiesto, insieme alla diagnosi energetica, per alcuni interventi su interi edifici con impianti di riscaldamento da 200 kW in su. Il riferimento operativo sono le Regole applicative e le FAQ del GSE.

Superbonus. Nel Superbonus il doppio APE, ante e post intervento, anche nella forma dell’APE convenzionale per gli edifici plurifamiliari, serviva a dimostrare il miglioramento di due classi energetiche. Oggi la misura è residuale.

Novità 2026: il DM 28 ottobre 2025 e le indicazioni MASE

Dal 3 giugno 2026 è in vigore il DM 28 ottobre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025. Il decreto aggiorna il DM 26 giugno 2015 sui requisiti minimi di prestazione energetica, sostituendone gli Allegati 1 e 2 (criteri generali e norme tecniche di calcolo). Per l’APE cambia il metodo, non il documento: formato e scala A4-G restano invariati.

Tra le modifiche con effetti diretti sulla certificazione c’è l’inserimento di cinque tipologie di ponti termici nell’edificio di riferimento, con valori tabellati per zona climatica. Il valore di riferimento su cui si costruisce la scala delle classi cambia, per cui gli APE emessi prima e dopo il 3 giugno 2026 non sono direttamente confrontabili, anche per lo stesso immobile. Un approfondimento tecnico sul decreto è disponibile nell’articolo sui nuovi Requisiti Minimi.

Il 18 giugno 2026 il MASE ha pubblicato le Indicazioni agli operatori (prot. 125135). Si tratta di un atto di indirizzo che non introduce nuovi obblighi.

Per l’APE conferma alcuni principi:

• l’attestato si redige secondo la normativa vigente alla data di emissione;
• presuppone il libretto di impianto con un rapporto di controllo valido, salvo impianti distaccati, dismessi o disattivati;
• si riferisce di norma alla singola unità immobiliare;
• deve contenere le raccomandazioni a pena di invalidità.

APE e direttiva Case Green: cosa cambierà

La Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD IV, “Case Green”) è in vigore dal 28 maggio 2024 e andava recepita entro il 29 maggio 2026.

Cosa cambia per l’APE. L’attestato cambierà in modo significativo:

• un modello armonizzato europeo (Allegato V), in formato digitale e collegato a una banca dati nazionale;
• una nuova scala A-G, in cui la classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la classe G al 15% peggiore del parco nazionale, con la possibilità di una classe A+;
• l’obbligo di consegna esteso a ristrutturazione profonda e rinnovo del contratto di locazione;
• validità massima confermata a dieci anni;
• il GWP nel ciclo di vita riportato nell’APE dei nuovi edifici sopra i 1.000 m² dal 2028 e di tutti i nuovi edifici dal 2030.

Gli obiettivi della direttiva. Sul patrimonio edilizio la direttiva non impone classi minime al singolo edificio residenziale. Chiede invece agli Stati di ridurre il consumo medio di energia primaria del parco residenziale del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020, con almeno il 55% della riduzione ottenuto sugli edifici meno efficienti. Per il non residenziale sono previsti standard minimi di prestazione: vanno riqualificati il 16% degli edifici peggiori entro il 2030 e il 26% entro il 2033.

Dal 2028 i nuovi edifici pubblici e dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero. La direttiva rafforza anche lo Smart Readiness Indicator (SRI), l’indicatore europeo che valuta la capacità di un edificio di adattare il proprio funzionamento alle esigenze degli occupanti e della rete. Oggi è uno schema facoltativo, ma entro il 30 giugno 2027 la Commissione europea dovrà renderlo obbligatorio per gli edifici non residenziali con impianti HVAC di potenza superiore a 290 kW (fonte: Commissione europea).

La situazione in Italia. Alla scadenza del 29 maggio 2026 l’Italia non aveva adottato il decreto di recepimento. La Commissione europea aveva già avviato procedure di infrazione per il mancato stop agli incentivi alle caldaie fossili e per la mancata trasmissione della bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, la cui versione definitiva va inviata entro il 31 dicembre 2026. Fino ad allora l’APE resta disciplinato dal D.Lgs. 192/2005 e dal DM 28 ottobre 2025. Gli attestati esistenti non dovranno essere rifatti per effetto della sola nuova scala. Per il quadro completo si veda l’approfondimento sulla direttiva Case Green.

APE, AQE e ACE: le differenze

L’ACE, Attestato di Certificazione Energetica, era il documento introdotto in Italia dal D.Lgs. 192/2005 in attuazione della Direttiva 2002/91/CE, la prima EPBD. Dal 2013 il D.L. 63/2013, convertito dalla L. 90/2013, lo ha sostituito con l’APE, recependo la Direttiva 2010/31/UE. Rispetto all’ACE l’APE considera più servizi energetici, come climatizzazione estiva, ventilazione e, nel non residenziale, illuminazione e trasporto. Contiene inoltre raccomandazioni obbligatorie e dal 2015 ha un format unico nazionale. Gli ACE validi al 2013 potevano essere usati fino alla scadenza decennale, oggi quindi tutti scaduti.

L’AQE, Attestato di Qualificazione Energetica, riporta i fabbisogni di energia primaria di calcolo, la classe dell’edificio e i valori limite di legge. A differenza dell’APE, può essere redatto da un professionista non estraneo alla progettazione o alla realizzazione dell’opera. Nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni è asseverato dal direttore dei lavori e presentato al Comune con la dichiarazione di fine lavori, che senza di esso è inefficace. In tutti gli altri casi è facoltativo e non sostituisce l’APE. Per approfondire si veda l’articolo dedicato Attestato di Qualificazione Energetica, quando serve.

FAQ Attestato di prestazione energetica

Che cos’è l’APE?

È l’Attestato di Prestazione Energetica: il documento, redatto da un tecnico abilitato e indipendente, che attesta la prestazione energetica di un immobile e lo classifica da A4 (la più efficiente) a G. Contiene anche emissioni di CO₂, quota rinnovabile e raccomandazioni per migliorare l’efficienza.

Quando è obbligatorio l’attestato di prestazione energetica?

In caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito, nuova locazione (compreso il rinnovo tacito con APE scaduto), nuova costruzione e ristrutturazione importante. Classe e indici vanno riportati anche negli annunci di vendita e affitto.

Quanto costa fare un APE?

Non esiste una tariffa di legge. Per un appartamento le offerte si collocano indicativamente tra 100 e 300 euro; il costo cresce con superficie, complessità impiantistica e destinazione d’uso.

Chi può redigere l’APE?

Un tecnico abilitato ai sensi del DPR 75/2013, iscritto al proprio Ordine o Collegio oppure in possesso del titolo di studio e dell’attestato del corso di 80 ore con esame, indipendente rispetto a progettazione e costruzione dell’immobile.

Quanto dura l’attestato energetico?

Al massimo dieci anni, a condizione che siano eseguiti i controlli di efficienza energetica degli impianti termici. Va aggiornato prima se un intervento modifica la classe energetica.

Un APE fatto prima del 3 giugno 2026 è ancora valido?

Sì, fino alla sua scadenza. I nuovi attestati si redigono invece con la metodologia del DM 28 ottobre 2025.

Si può fare l’APE online senza sopralluogo?

No. Il sopralluogo è obbligatorio e la sua data, con il verbale firmato dal proprietario, deve comparire nell’attestato. Un APE senza sopralluogo è irregolare ed espone a sanzioni.

Con la direttiva Case Green bisognerà rifare l’APE?

No. La nuova scala europea A-G si applicherà solo dopo il recepimento nazionale, non ancora avvenuto, e gli APE esistenti restano validi fino alla scadenza.

Chi paga l’APE?

L’onere è del venditore o del locatore, cioè di chi deve dotare l’immobile dell’attestato, salvo diverso accordo tra le parti.

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