Ristrutturazione e mutuo: come cumulare bonus edilizi e detrazione degli interessi senza rischi

Le numerose agevolazioni fiscali in vigore legate alla riqualificazione degli immobili sono una leva importante per l’intero settore. Più gli interventi risultano convenienti, grazie alla possibilità di detrarre le spese, più aumentano le persone che decidono di investire nel mattone e ristrutturare. Gli interventi principali agevolati dallo Stato riguardano la ristrutturazione straordinaria, la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza.

Oltre alla detrazione del 50% per il recupero edilizio (il cosiddetto “Bonus Ristrutturazione“), il proprietario del bene può beneficiare anche della detrazione sugli interessi passivi del mutuo contratto per ristrutturare l’abitazione principale.
Si tratta di due misure distinte, ma pienamente cumulabili secondo l’Agenzia delle Entrate. Ecco alcune preziose indicazioni per non perdere le agevolazioni in vigore e massimizzare incentivi e bonus a disposizione.

Ristrutturazione e mutuo, il quadro normativo

Tra i diversi bonus legati alla riqualificazione degli immobili, il bonus casa o bonus Ristrutturazione, è quello che prevede la percentuale più interessante. Questa detrazione trova il suo fondamento nell’articolo 16-bis del Dpr 917/1986 (Tuir): consiste nella detrazione Irpef del 50% sulla prima casa e del 36% sulla seconda delle spese sostenute, entro il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene ripartita in 10 quote di pari importo spalmate in 10 anni all’interno della Dichiarazione dei redditi.

Il bonus Ristrutturazione riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e, esclusivamente per le parti comuni condominiali, anche la manutenzione ordinaria.

La detrazione si applica al costo diretto dei lavori e richiede che i pagamenti siano tracciabili mediante bonifico parlante, con indicazione dei riferimenti fiscali del beneficiario e dell’impresa esecutrice.

La detrazione degli interessi passivi sul mutuo per ristrutturazione

Accanto alla detrazione sulle spese di ristrutturazione, l’ordinamento prevede un’ulteriore agevolazione disciplinata dall’articolo 15, comma 1-ter, del Tuir. Si tratta della detrazione del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori relativi a mutui ipotecari contratti per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale.

L’importo massimo su cui calcolare la detrazione è pari a 2.582,28 euro annui. La misura riguarda esclusivamente l’immobile destinato ad abitazione principale e si applica anche in caso di fabbricato rurale da adibire a tale funzione o di immobile acquistato allo stato grezzo e successivamente completato.

Diversamente dal bonus edilizio, non è richiesto il bonifico parlante per il pagamento delle rate.

Serve conservare i documenti seguenti:

• la certificazione rilasciata dall’istituto di credito in cui si attesta l’ammontare degli interessi corrisposti nell’anno d’imposta
• la copia del contratto di mutuo
• la documentazione delle spese di ristrutturazione effettivamente sostenute

Condizioni di accesso e tempistiche

La disciplina della detrazione sugli interessi impone una rigorosa coerenza temporale tra stipula del mutuo e avvio dei lavori.

Il contratto deve essere sottoscritto nei 6 mesi precedenti l’inizio degli interventi oppure nei diciotto mesi successivi. L’immobile, inoltre, deve essere destinato ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori.

Il diritto alla detrazione viene meno qualora l’immobile perda la destinazione ad abitazione principale, salvo il caso di trasferimento per motivi di lavoro. La mancata destinazione entro il termine comporta la decadenza dal beneficio e consente all’Amministrazione finanziaria di procedere alla rettifica della dichiarazione.

Il richiedente potrebbe perdere la detrazione anche se i lavori non vengano ultimati entro il termine stabilito dal titolo abilitativo edilizio, salvo proroghe legittimamente concesse. Restano esclusi i casi di ritardo imputabili esclusivamente alla pubblica amministrazione nel rilascio delle autorizzazioni.

Altro elemento tecnico rilevante riguarda il “principio di proporzionalità”. La detrazione sugli interessi passivi è riconosciuta solo in relazione alla quota di mutuo effettivamente utilizzata per sostenere le spese di ristrutturazione, debitamente documentate. In altre parole, l’agevolazione non è ammessa sulla parte di finanziamento eccedente il costo reale dell’intervento.

I due bonus sono cumulabili

Il bonus Ristrutturazione e la detrazione sugli interessi passivi operano su presupposti diversi. Il primo riguarda il costo degli interventi di manutenzione straordinaria, la seconda sul costo del capitale necessario a finanziarli. Questa diversità di base giuridica, chiarisce l’Agenzia delle Entrate, consente la piena cumulabilità delle due misure.

Entrambe le detrazioni confluiscono nella dichiarazione dei redditi annuali di colui che ha effettivamente sostenuto le spese ed è titolare del mutuo. Per questo è richiesta la massima attenzione nella conservazione di tutta la documentazione e nella verifica delle tempistiche.

In aggiunta, nei limiti previsti dall’articolo 15 del Tuir, la legge ammette il cumulo tra la detrazione per mutuo ristrutturazione con quella relativa al mutuo prima casa, ma solo per il periodo di durata dei lavori e per i 6 mesi successivi alla loro conclusione.

FAQ: Ristrutturazione e mutuo: come cumulare bonus edilizi e detrazione degli interessi senza rischi

Come funziona un mutuo per l’acquisto della prima casa e la ristrutturazione?

In un unico contratto è possibile finanziare l’acquisto della prima e, contestualmente, le opere di ristrutturazione. Il mutuo generalmente copre fino all’80% del valore complessivo dell’immobile; la somma destinata all’acquisto viene erogata al rogito mentre quella per i lavori viene rilasciata in più fasi, in base allo Stato di Avanzamento Lavori e di perizie tecniche. Per aprirlo bisogna soddisfare le richieste dell’Istituto erogante, quindi avere la documentazione relativa all’immobile e un’adeguata copertura finanziaria.
Solitamente questo tipo di mutuo offre tassi più convenienti rispetto ai prestiti personali e permette di beneficiare della detrazione fiscale del 19% sugli interessi passivi fino a 2.582,25 euro annui.

La parcella del notaio per il mutuo ristrutturazione è detraibile?

La detrazione fiscale del 19% si applica alle spese notarili sostenute per l’acquisto della prima casa, ma non comprende tutte le voci: ad esempio, gli onorari del notaio relativi al mutuo non sono detraibili.

Quando si perde il diritto alla detrazione ristrutturazione?

Il contribuente rischia di perdere la detrazione del 50% o 36% (a seconda che si tratti di prima o seconda casa) in caso di errori procedurali o documentali, come l’uso di bonifici non tracciabili, la mancata conservazione di fatture e ricevute, irregolarità urbanistiche o edilizie e violazioni delle norme di sicurezza sul lavoro.
Anche la vendita o donazione dell’immobile può influire sulla detrazione residua, che resta normalmente al venditore.

Quando si possono detrarre gli interessi passivi del mutuo?

Gli interessi passivi del mutuo sono detraibili nella misura del 19% fino a un massimo di 4.000 euro all’anno se il finanziamento riguarda l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa e delle sue pertinenze entro un anno dal rogito. Va inteso che il mutuo deve essere ipotecario e i pagamenti tracciabili.

Quante volte si può usufruire del bonus casa?

I bonus casa (Ristrutturazioni, Ecobonus, Mobili ed elettrodomestici) possono essere utilizzati più volte e su più immobili, a condizione che gli interventi siano distinti e rispettino i massimali di spesa previsti. Non esiste un limite al numero di lavori, ma ogni detrazione va calcolata separatamente per ciascun intervento e nel limite della propria capienza fiscale.

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