Vendita di immobile donato con Superbonus: la plusvalenza è tassabile

La Risoluzione 62/E 2025 dell’AdE chiarisce che chi vende un immobile donato, ristrutturato con Superbonus, deve tassare la plusvalenza se la cessione avviene entro 10 anni.

Il caso: un immobile donato, ristrutturato con Superbonus e poi venduto

L’istanza di interpello esaminata dall’Agenzia riguarda un contribuente che aveva ricevuto in donazione un immobile dalla madre (a sua volta erede del bene) e che, dopo aver eseguito interventi Superbonus 110% conclusi nel dicembre 2024, intendeva venderlo nel 2025.
Il punto critico: capire se il ricavato della vendita dovesse essere tassato come plusvalenza.

Il contribuente riteneva di no, sostenendo che, poiché la madre aveva ricevuto l’immobile per successione, la cessione dovesse rientrare tra i casi di esclusione previsti dalla legge.

Il chiarimento dell’Agenzia: la donazione non esclude la tassazione

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la donazione non è equiparabile alla successione e quindi non consente di evitare la tassazione della plusvalenza.

In base all’art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR, introdotto dalla Legge di Bilancio 2024, la plusvalenza è imponibile quando:

• l’immobile è stato oggetto di interventi agevolati con Superbonus conclusi da meno di 10 anni;
• la cessione avviene a titolo oneroso (vendita);
• il bene non è stato adibito ad abitazione principale.

Sono esclusi soltanto gli immobili ereditati per successione e quelli utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

Poiché l’immobile del caso in esame è stato donato e non abitato dal proprietario, la plusvalenza generata dalla vendita è imponibile.

Come si calcola la plusvalenza sull’immobile con Superbonus

La plusvalenza imponibile si determina ai sensi dell’articolo 68 del TUIR, che definisce il guadagno come la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto (o costruzione), aumentato delle spese inerenti.

Per gli immobili donati, il costo di riferimento è quello sostenuto dal donante.

Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 definiscono con precisione anche come vanno considerate le spese agevolate nel calcolo della plusvalenza. In particolare, se gli interventi Superbonus si sono conclusi da meno di cinque anni, le spese sostenute non possono essere conteggiate tra i costi di acquisto, nel caso in cui il contribuente abbia usufruito dell’incentivo al 110% attraverso sconto in fattura o cessione del credito.
Se invece i lavori si sono chiusi da più di cinque anni, la normativa consente di includere nel calcolo solo il 50% delle spese agevolate, riconoscendo in parte l’investimento effettuato. In ogni caso, il costo originario di acquisto o costruzione può essere rivalutato in base agli indici ISTAT dei prezzi al consumo, così da adeguarlo al valore attuale e rendere più equa la determinazione della plusvalenza.

La posizione ufficiale dell’Agenzia nella Risoluzione 62/E

Il documento precisa che la nuova fattispecie di tassazione riguarda la prima cessione di immobili oggetto di interventi agevolati, indipendentemente da chi abbia sostenuto i lavori, dalla percentuale di detrazione spettante o dal tipo di intervento effettuato.

In altre parole, chi vende un immobile oggetto di Superbonus entro dieci anni dalla fine lavori deve considerare la plusvalenza come reddito diverso ai fini IRPEF, salvo rientrare nei casi di esclusione previsti dalla norma.

FAQ – Superbonus, donazione e plusvalenza

La vendita di un immobile con Superbonus è sempre tassata?

Solo se avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori e l’immobile non è abitazione principale né ereditato.

La donazione è equiparata alla successione?

No. L’Agenzia ha chiarito che la donazione non esclude la tassazione della plusvalenza.

Come si calcola la plusvalenza?

È la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto sostenuto dal donante, con regole particolari per le spese Superbonus.

Si possono considerare le spese agevolate nel calcolo?

Solo in parte: fino al 50% se sono trascorsi più di cinque anni dalla fine lavori.

Qual è l’imposta da pagare?

La plusvalenza può essere tassata con IRPEF ordinaria o, su richiesta, con imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio.

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