Come cogliere l’opportunità dell’ecobonus condomini

Virginio Trivella- Coordinatore del Comitato Scientifico di Rete IRENE e membro di Renovate Italy ci propone un’interessante approfondimento sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2017 legate agli incentivi fissati dal Governo per la riqualificazione dei condomini.

La Legge di Stabilità approvata dal CdM sabato 15 ottobre come sappiamo ha dato il via agli incentivi per la deep renovation profonda del patrimonio edilizio condominiale, modulandoli a seconda degli interventi realizzati.

Si tratta di un’ottima notizia per Virginio Trivella perché dalla riqualificazione profonda dei condomini, come già più volte sostenuto da Renovate Italy, si potrà avviare un reale processo di crescita per il paese, superando i limiti dell’ecobonus attuale. Il nuovo incentivo se realizzato bene permetterà una crescita del Paese, creando PIL, benefici occupazionali e assicurando l’applicazione degli Accordi di Parigi che l’Italia dovrebbe ratificare a breve.

Tra le novità più significative della Legge di bilancio 2017, la proroga delle detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica per 5 anni, fino al 2021 e l’esplicito sostegno agli interventi volti al miglioramento della qualità dell’involucro degli edifici condominiali, azioni che l’ecobonus in questi anni ha incoraggiato davvero poco se consideriamo che solo il 5% degli investimenti che si sono avvalsi dell’ecobonus nel 2014 hanno interessato le parti opache degli involucri e solo lo 0,013% degli involucri opachi degli edifici è stato riqualificato nel 2014 grazie alle detrazioni fiscali del 65%.
La Legge di Bilancio 2017 può invece stimolare un processo virtuoso verso la trasformazione degli edifici in NZEB, come richiesto dall’Europa, che partendo dalla riqualificazione degli involucri, permetterà di fornire il condominio di impianti efficienti e correttamente dimensionati, faciliterà il ricorso alle energie rinnovabili, garantirà contenimento dei costi e delle emissioni.

La modulazione degli incentivi

Un altro aspetto molto positivo introdotto dalla Legge di Bilancio riguarda la maggiore detrazione legata agli interventi più estesi e profondi.
L’ecobonus passerà dal 65% al 70% nel caso di interventi che riguardano le ristrutturazioni importanti di secondo livello, che interessano del 25% dell’involucro disperdente dell’edificio. In questo modo evidenzia Virginio Trivella si contrasta il fenomeno deleterio dell’elusione dell’obbligo di adeguamento delle prestazioni dell’involucro attraverso l’applicazione abusiva della deroga prevista nei casi di intervento su meno del 10% della superficie disperdente.
Un’ulteriore 5% si applica ai lavori che assicurano un miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro dell’intero edificio, oltre una soglia definita dalla legge. Considerando che rientrano in questi interventi anche quelli legati alle superfici di proprietà privata, (tipicamente gli infissi) oltre a parti opache delle facciate e le coperture di pertinenza del condominio, in questo modo si incoraggiano i condòmini a realizzare lavori più profondi per la riqualificazione del condominio.

Cessione della detrazione fiscale

Renovate Italy considera la novità più importante per stimolare una vera riqualificazione profonda del patrimonio condominiale, la possibilità di cessione della detrazione fiscale, che supera i limiti della Legge di Stabilità 2016, considerando che non sono più coinvolti i soli “incapienti assoluti”, ma tutti i fruitori dell’incentivo e che la platea dei destinatari oltre alle imprese che eseguono i lavori, comprende anche altri soggetti.
E’ una novità che permetterà di risolvere il problema dell’incapienza fiscale e delle sue conseguenze negative sulla finanziabilità degli interventi.

Una volta che la Presidenza del Consiglio dei Ministri darà il suo ok alla riforma, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate sarà chiamato a definire un provvedimento ad hoc.
E’ qui, ci dice Virginio Trivella che si giocherà il successo o meno del provvedimento che dovrà tenere in considerazione diversi aspetti. Prima di tutto la platea dei destinatari, per facilitare le decisioni dell’assemblea condominiale è infatti auspicabile che ne possano beneficiare tutti i condòmini, senza distinzioni di natura giuridica (persone fisiche o giuridiche), destinazione d’uso delle unità immobiliari (appartamenti, studi, negozi, ecc.) o effettivo utilizzo (residenziale, professionale, commerciale, promiscuo).
Un altro aspetto molto importante è quello relativo alla concreta operatività della cessione che deve essere il più possibile flessibile per escludere il rischio di futura incapienza per il cessionario. Per Renovate il sistema più indicato è quello che permette di realizzare la cessione con il minimo impegno per il fruitore dell’incentivo, con la massima sicurezza per il cessionario e il minimo costo. Si potrebbero così mobilitare gli investitori istituzionali e organizzare strumenti finanziari, a condizioni molto vantaggiose rispetto al costo del credito bancario attuale, nell’anticipare il valore attualizzato delle detrazioni, trasformando così un incentivo futuro e incerto in moneta sonante a basso prezzo.
A conclusione della sua analisi Virginio Trivella evidenzia che perché la cessione del credito possa davvero funzionare sarebbe auspicabile attivarla di anno in anno, assicurare la possibilità ai cessionari di cedere a loro volta a terzi, concedendo alla stessa Agenzia delle Entrate la facoltà di operare la cessione tra diversi contribuenti e di riscuotere per conto dei finanziatori le rate di rimborso dovute dai contribuenti finanziati.

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