Efficienza energetica in condominio: cosa si può fare

Indice degli argomenti:

• Cosa sono le parti comuni di un condominio e a cosa serve il regolamento
• Agevolare la riqualificazione energetica dei condomini: quali detrazioni esistono
• Tutti gli interventi da fare in condominio e ammessi al Superbonus 110%
• Il punto di vista degli amministratori di condominio e il loro ruolo

Secondo l’ENEA, che ha pubblicato la “Guida pratica alla ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici per amministratori di condominio”, in Italia ci sono circa 2 milioni di condomini in cui vivono più di 22 milioni di persone.

Moltissimi di questi edifici sono stati costruiti decenni fa e meriterebbero oggi molta più attenzione, valutando adeguati interventi di riqualificazione energetica, recupero e adeguamento sismico. Intervenire su un patrimonio edilizio tanto vasto avrebbe un peso notevole sul parco immobiliare nazionale, oltretutto favorendo maggior sicurezza, efficienza e risparmio, sia energetico che economico.

Parlare di condomini significa ragionare sia su unità immobiliari appartenenti al singolo, che su parti comuni di cui in più sono comproprietari.

Cosa sono le parti comuni di un condominio e a cosa serve il regolamento

Nel codice civile si trovano precise indicazioni sulle parti comuni di un condominio, in cui rientrano sia veri e propri spazi dello stabile, che parti strutturali dello stesso.

Quindi, sono parti comuni tutti gli ambienti come la lavanderia, la portineria, l’atrio e altri spazi destinati ad attività comuni, anche all’aperto.  Sono poi da includere tutte le strutture, come le fondazioni, i muri portanti, le facciate, le scale, ma anche tutti gli impianti comuni, come ascensori, impianto fognario e sistemi di distribuzione di gas ed elettricità.

Su tutte queste parti comuni ciascun condomino può proporre di apportare innovazioni, ma devono sussistere alcune fondamentali condizioni: che così facendo si migliori la fruibilità e la godibilità dello spazio e che non mettano a rischio in alcun modo la stabilità, la sicurezza e la fruibilità di alcuno spazio per nessun condomino.

In tutti i condomini con più di 10 unità immobiliari è obbligatorio un regolamento condominiale, che stabilisce le pratiche da seguire per prendere le decisioni riguardanti lo stabile, la gestione delle parti comuni, la suddivisione delle spese e la tutela del decoro del condominio.

Il regolamento include anche divieti o limitazioni in merito a pratiche o usi di spazi, sia comuni che privati. Questo “statuto” viene firmato e approvato da chi vive nel condominio.

L’amministratore di condominio ha poi il compito di “dirigere” la gestione dell’immobile, occupandosi delle parti comuni, dell’erogazione delle spese necessarie alla manutenzione e del rispetto della normativa.

Agevolare la riqualificazione energetica dei condomini: quali detrazioni esistono

Sulla base di quanto detto, è importante far conoscere a tutti i condomini le misure esistenti per superare le barriere economiche citate relative agli interventi di riqualificazione energetica nei condomini.

Gli incentivi a cui possono accedere i condomini sono diversi, tra cui l’Ecobonus, il Sismabonus, il Conto Termico, il Bonus Facciate e il più recente Superbonus 110%.

Tutte queste misure riguardano specifici interventi da realizzare in condominio e assicurano detrazioni fiscali pari ad una parte di quanto speso per la loro esecuzione.

L’Ecobonus e il Conto Termico si concentrano sull’efficienza energetica, il Sismabonus sulla sicurezza sismica e il Superbonus su entrambi. Tutti questi strumenti sono da valutare con un tecnico, così da capire quale sia la soluzione migliore per le esigenze del condominio, la fattibilità degli interventi e la reale possibilità di accedere agli incentivi. Ogni intervento può beneficiare di una sola agevolazione, ma lo stesso condominio, per interventi diversi, può combinare le misure citate.

Tutti gli interventi da fare in condominio e ammessi al Superbonus 110%

Il condominio è uno dei soggetti ammessi alla richiesta del Superbonus 110% e gli interventi realizzabili che godono della detrazione al 110% sono:

• Isolamento termico di almeno il 25% delle superficie opache dell’intero edificio;
• Interventi di sostituzione degli impianti condominiali per la climatizzazione invernale esistenti, con nuovi impianti centralizzati (generatori a condensazione in classe A, pompe di calore ad alta efficienza, apparecchi ibridi, sistemi di microgenerazione con risparmio di energia primaria di almeno il 2%);
• Interventi previsti dal Sismabonus.

Se combinati ai precedenti:

• Lavori di riqualificazione energetica previsti già dell’Ecobonus;
• Installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici;
• Installazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha chiarito che anche i singoli condomini possono usufruire del Superbonus per interventi eseguiti sulle proprie unità immobiliari, purchè abbinati ad uno degli interventi trainanti. Un’altra condizione è l’aumento di due classi energetiche dell’appartamento o, se non possibile, il raggiungimento della classe energetica più alta.

L’unica eccezione riguarda gli edifici soggetti a vincoli dei beni culturali e del paesaggio o quando sono vietati particolari interventi da regolamenti vigenti. In questi casi le singole unità immobiliari che eseguono gli interventi già previsti dall’Ecobonus possono godere della detrazione al 110% anche in mancanza di un intervento trainante.

In generale, proprio come avviene per le spese, anche nel caso di un intervento condominiale su zone comuni, l’importo della detrazione a cui si ha diritto viene suddivisa tra i vari condomini a seconda dei millesimi di parti comuni di propria competenza.

Il punto di vista degli amministratori di condominio

Emerge che la gestione dei condomini, spesso, sia tutt’altro che semplice. Abbiamo rivolto alcune domande a Susanna Zaniboni e Andrea Baruffi, di Dueuno Studio Associato (CR) per approfondire il tema.

Gli amministratori di condominio possono avere influenza sulle scelte dei condomini quando si parla di efficienza energetica? Che ruolo possono giocare i professionisti nella sfida della sensibilizzazione delle persone sul tema?

Per la nostra esperienza personale, l’amministratore è spesso un punto di riferimento per i condomini per tutto ciò che riguarda la sfera “tecnica”.

Ci capita molto spesso di ricevere domande che vanno bene oltre la gestione del condominio e che sono più una richiesta di informazioni e chiarimenti sui temi più diversi, tra cui efficienza energetica e detrazioni fiscali. Siamo convinti che l’amministratore possa fare la differenza spiegando adeguatamente ai condomini le opportunità che si presentano e i benefici di certe scelte, soprattutto nel campo del recupero e della riqualificazione edilizia.

Non tutti, infatti, sono consapevoli dell’importanza di questi interventi e dei vantaggi che se ne possono trarre, in termini di aumento del valore immobiliare dello stabile, di risparmio economico per la sua gestione e di aumento del comfort degli appartamenti. Il compito dell’amministratore è sicuramente quello di informare in modo puntuale e completo i condomini in merito a tutti gli interventi detraibili e le condizioni da rispettare, cercando insieme le soluzioni migliori.

È complicato trattare materie come efficienza energetica o interventi detraibili con i condomini?

Un condominio può essere molto diverso da un altro, tant’è che una delle sfere più delicate di questo lavoro è proprio il rapporto con le persone. Ci sono persone molto più attente ad alcuni aspetti e altre meno, così come spesso capita di trovare condomini diffidenti verso i nostri consigli o le nostre scelte per la stesura del bilancio condominiale.

L’amministratore, quindi, si trova talvolta messo in discussione ed è fondamentale la capacità di riuscire a spiegare il proprio operato, sempre legato alla volontà di amministrare nel miglior modo possibile il condominio. Oltretutto, per l’amministratore spesso non si tratta di scelte soggettive e individuali, ma di interventi necessari e/o obbligatori, norme e leggi da rispettare e procedure con cui suddividere i costi.

Nel caso di detrazioni fiscali e interventi di riqualificazione energetica, però, le barriere che incontriamo sono principalmente economiche. È complicato far capire che un intervento davvero a costo zero non esiste e, in qualche modo, è necessario essere disposti ad investire per ottenere dei benefici, anche decisamente maggiori rispetto a quanto speso. In generale, i proprietari che hanno interesse a vendere la proprietà sono tendenzialmente più favorevoli ad alcuni investimenti, che nel complesso diano più valore a ciò che mettono sul mercato. Ci sono poi differenze anche sulla base dell’età degli inquilini e delle loro possibilità. È sicuramente positivo notare che soprattutto le coppie giovani sono inclini ad avvicinarsi all’idea di innovazione e riqualificazione.

Anche parlando di manutenzione ordinaria, il discorso è simile. Sono ancora in molti a non comprendere i benefici di interventi regolari e preventivi, fondamentali per evitare spese impreviste e mantenere in buono stato l’edificio. Va anche detto che l’amministratore è tenuto a fornire tutte le informazioni e la documentazione riguardanti interventi e spese e il nostro consiglio ai condomini è quello di approfondire ogni questione e interessarsi sempre a ciò che viene fatto.

Mobilità elettrica ed energia rinnovabile sono due tematiche sempre più quotidiane. Come funziona in condominio l’installazione dell’infrastruttura di ricarica? E per la possa dei pannelli solari?

Negli ultimi anni sono stati attuati alcuni interventi, anche normativi, per favorire la diffusione dell’energia rinnovabile anche in condominio.

Il fotovoltaico, ad esempio, può essere sia centralizzato, quindi a servizio dell’intero edificio, che individuale e soddisfare quindi i bisogni di una singola famiglia. Se si decide di installare un impianto individuale, i benefici sono gli stessi di cui si può godere con un impianto in una casa singola e l’assemblea non può vietare l’installazione, ma solo imporre eventuali modifiche o indicazioni per l’esecuzione dell’intervento, nel caso in cui quest’ultimo comporti rischi di qualche tipo per la stabilità, la sicurezza o decoro dell’edificio.

Se l’impianto è condominiale, invece, si ricorre alla maggioranza alleggerita, che prevede la maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentino almeno un terzo dei millesimi. Per la nostra esperienza, le richieste dei condomini per l’installazione del fotovoltaico sono ancora troppo poche, anche se le cause sono molteplici. Da un lato, forse, ci sono una conoscenza e una sensibilità limitate, dall’altro il fatto che moltissimi condomini sono “vecchi”. Il fotovoltaico prende piede in edifici nuovi, dove il consumo elettrico è maggiore (e minore quello di gas, se non inesistente) e l’efficienza elevata. Un condominio datato, generalmente, ha priorità legate allo stato delle strutture, all’efficientamento energetico e ad impianti vetusti.

Anche per le colonnine elettriche è possibile procedere all’installazione sia nelle parti comuni, ad esempio un parcheggio condominiale, che nei box privati dei singoli condomini. Chiaramente nel primo caso servirà la delibera favorevole dell’assemblea, nel secondo no, purchè si rispettino tutti i requisiti di sicurezza e ci venga sempre comunicato. Infatti, è nostro compito verificare le proposte e i progetti e muoverci di conseguenza.

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