Il Futuro della Rigenerazione Urbana in Italia, dati e prospettive

La trasformazione delle aree urbane dismesse ha da tempo assunto il ruolo di fulcro principale nel mercato immobiliare europeo. Tale tendenza si riflette anche in Italia, dove la rigenerazione urbana è destinata a svolgere un ruolo cruciale nello sviluppo del Paese entro il 2050.

I numeri parlano chiaro: 920 chilometri quadrati di suolo rigenerabile, 350 milioni di metri quadrati di superfici immobiliari realizzabili e un’imponente prospettiva di fatturato industriale pari a 2.300 miliardi di euro nei prossimi 27 anni.

La rilevanza di questo fenomeno non si limita esclusivamente al settore privato, ma si estende anche alle finanze pubbliche, che potrebbero beneficiare di un gettito aggiuntivo stimato tra i 20 e i 25 miliardi di euro annui per lo Stato. Gli impatti positivi non si fermano qui: si prospetta la creazione di un numero significativo di posti di lavoro, con una stima minima di centomila nuove opportunità occupazionali. L’incremento stimato non riguarda solamente il settore delle costruzioni, ma si estende anche ai servizi, indicando un impatto trasversale su diverse fasce dell’economia.

Le prospettive di rigenerazione urbana in Italia sono state recentemente al centro dell’attenzione durante il convegno “FUTURE CITIES” a Roma, durante il quale è stato presentato il Primo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana. Il rapporto, frutto della collaborazione tra Scenari Immobiliari e Urban UP | Unipol, rappresenta un fondamentale capitolo per comprendere la portata e l’importanza di questa trasformazione urbana in corso.

Come ha dichiarato Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari: “Il futuro del mercato immobiliare è nel suo passato. La crescita con consumo di suolo è finita e bisognerà lavorare sempre di più con i tanti ‘vuoti’ che il passato ha lasciato. Dalle fabbriche dismesse alle aree ferroviarie e poi i complessi ad uffici anni ’60 non più adatti alle nuove esigenze. Le città del futuro, come già successe nell’undicesimo secolo, devono recuperare intramoenia le funzioni necessarie”.

 Prosegue Breglia: “Non solo le normative ma anche l’etica impongono di non consumare, se non in casi eccezionali, il terreno verde, ma di operare e trasformare per funzioni economiche o sociali le aree urbanizzate non più utilizzate o abbandonate. Un principio fondamentale che va coniugato con i costi di intervento, come ad esempio le bonifiche, e con le prospettive del mercato che hanno logiche discontinue. È il ‘campo di gioco’ più importante per il nostro futuro, dove le aspettative pubbliche devono confrontarsi con le prospettive del mercato e dei finanziamenti”.

La rigenerazione urbana al 2050

Nel caso in cui le attuali dinamiche di mercato persistano nel lungo periodo fino al 2050, la superficie territoriale nazionale potenzialmente rigenerabile potrebbe raggiungere quasi 920 chilometri quadrati, corrispondenti a circa l’1,6% della superficie urbanizzata nazionale. Inoltre, si prevede che oltre 350 milioni di metri quadrati siano edificabili, con una densità pari a circa un terzo della dimensione degli ambiti territoriali coinvolti.

Gli interventi di rigenerazione urbana genererebbero un fatturato industriale stimato in 2.300 miliardi di euro nei prossimi 27 anni, di cui 700 miliardi avrebbero ricadute dirette sul settore immobiliare, 850 miliardi ricadute indirette e 750 miliardi di indotto.

Ciò avrebbe anche un impatto positivo sulle casse dello Stato, con un gettito aggiuntivo annuo compreso tra 20 e 25 miliardi di euro, derivante dalla riattivazione di aree, strutture, edifici e spazi pubblici sottoutilizzati o non utilizzati. Inoltre, si prevede un significativo impatto occupazionale con l’assunzione di 100.000 nuovi addetti per la filiera immobiliare.

Dell’area totale di 920 chilometri quadrati potenzialmente rigenerabile, la Lombardia rappresenta la fetta maggiore con il 21%, seguita dal Veneto (19%), Emilia-Romagna (17%), Piemonte (14%) e Lazio (7%).

Per quanto riguarda l’edificabilità, le stesse regioni si divideranno la maggior parte dei 350 milioni di metri quadrati di superficie lorda edificabile, con la Lombardia in testa (23%), seguita da Veneto (22%), Emilia-Romagna (18%), Piemonte (16%) e Lazio (6%).

Riguardo al valore immobiliare correlato a interventi di rigenerazione urbana, si stima che il 26% si concentrerà in Lombardia, il 21% in Emilia-Romagna, il 20% in Veneto, il 14% in Piemonte e il 7% nel Lazio.

Nel suo intervento Massimiliano Morrone, Amministratore Delegato di UnipolSai Investimenti SGR, ha sottolineato: “La cooperazione virtuosa tra pubblico e privato è oggi imprescindibile per avviare una rigenerazione urbana sostenibile e dare nuove identità e nuovo slancio alle aree dismesse attivando scambi destinati a premiare la collettività. E’ stato questo l’approccio che ci sta guidando nel ripensare le aree periferiche di proprietà del Gruppo nell’ambito del Comune di Milano dove abbiamo attivato una traslazione di volumetrie da aree edificabili ubicate a sud della città verso altre aree edificabili a nord con grandi potenziali di sviluppo (Bruzzano e Stephenson). Questa traslazione di diritti edificatori, che ha comportato la rinuncia da parte del Gruppo di circa 120.000 mq di SL, ha liberato superfici fondiarie per circa 450.000 mq a sud della città, aree verdi che manterranno la loro vocazione agricola”.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha evidenziato che le future attività di rigenerazione urbana si concentreranno su due principali tipologie.

• Da un lato, le trasformazioni su larga scala coinvolgeranno i principali centri urbani, le città metropolitane e le residue aree di vasti complessi dismessi, comprendendo edifici e spazi pubblici di vario genere, nonché aree ferroviarie, grandi complessi commerciali e logistici, terziario e settori residenziali spesso derivati da sperimentazioni precedenti.
• Dall’altro lato, sarà cruciale per le realtà provinciali implementare trasformazioni più contenute, focalizzate e reticolari, concentrate principalmente su siti precedentemente abbandonati e spazi pubblici sottoutilizzati.

“La sfida e il successo dipenderanno dalla capacità di sviluppare entrambe le tipologie, mettendo in atto condotte di governance che permetteranno l’esito positivo, tutelando, dando garanzie, minimizzando il rischio a qualsiasi scala” – ha dichiarato Zirnstein- “sia per i tempi lunghi caratteristici delle opere straordinarie, sia per tempi minori caratteristici delle opere di dimensione ordinaria, con la piena integrazione tra conoscenze di natura tecnica e competenze disciplinari afferenti a una pluralità di attori sociali, economici, territoriali e amministrativi. Il futuro non permette di individuare altra strada, gli obiettivi al 2030 e al 2050 sono stringenti, l’industria immobiliare nazionale ha bisogno di identificare una scala e un livello a cui poter competere, Regioni e Comuni devono continuativamente consolidare il proprio ruolo restituendo valore sociale alla collettività”.

Roma: rigenerazione urbana in vista dei grandi eventi del futuro

La Capitale si sta preparando per un futuro di grande rinnovamento urbano. Un’analisi approfondita condotta da Scenari Immobiliari rivela che negli ultimi anni Roma ha investito risorse considerevoli per ridurre il consumo di suolo e per migliorare la qualità della vita dei suoi cittadini.

La rigenerazione urbana a Roma è un processo multisfaccettato che coinvolge aspetti urbanistici, sociali, ambientali e culturali. Un’attenzione particolare è rivolta alle zone della città che sono state a lungo trascurate, caratterizzate dal degrado e dalla scarsità di verde e servizi per i residenti. Qui, gli sforzi mirano non solo a rinnovare gli aspetti fisici, ma anche a rivitalizzare la comunità locale, creando spazi più vivibili e socialmente inclusivi. Mentre nelle zone centrali, quelle più appetibili dal punto di vista immobiliare, l’accento è posto sul rinnovamento edilizio.

Le sfide che attendono Roma nel prossimo futuro sono tanto ricche quanto importanti. Dal Giubileo del 2025 alla candidatura per Expo 2030, passando per l’ambizioso progetto di trasformare la Capitale in una “Città dei 15 minuti“, Roma si trova di fronte a un periodo di trasformazione senza precedenti.

L’obiettivo principale è trasformare Roma in una città policentrica, dove i servizi scolastici, sanitari e sociali sono facilmente accessibili attraverso modalità di mobilità dolce entro un quarto d’ora.

Grazie al coinvolgimento dei Municipi, il programma di rigenerazione urbana mira a proporre un progetto specifico per le caratteristiche funzionali e morfologiche delle diverse aree cittadine. L’idea è ridurre il divario presente tra le diverse parti della città, costruendo un prototipo di realtà urbana coeso.

In vista del Giubileo 2025, il bando “Caput Mundi Next Generation Eu” utilizzerà i fondi del PNRR per riqualificazione dei siti archeologici romani. Il bando non si limiterà alla loro valorizzazione, ma includerà anche iniziative per migliorare l’accessibilità, la mobilità e l’ambiente, con focus su accoglienza e partecipazione.

Il primo passo comprende la manutenzione e la riqualificazione stradale, con pedonalizzazione e nuovi parcheggi nell’area di San Pietro. Successivamente, saranno avviate attività di riqualificazione in zone giubilari, beni culturali e spazi pubblici, sia centrali che periferiche. I lavori si concentreranno non sul patrimonio storico-architettonico, ma coinvolgeranno anche aree periferiche come parchi, giardini storici e ville, con un parallelo potenziamento dei servizi culturali attraverso la digitalizzazione.

Guardando oltre al Giubileo, Roma è candidata per ospitare l’Expo 2030, con un progetto che si focalizza su Tor Vergata. L’Expo Solar Park, un parco energetico solare di 150 mila metri quadri ne sarà il fulcro.

Ma l’influenza dell’Expo non si ferma a Tor Vergata. Dai Fori Imperiali a Palazzo Rivaldi, i progetti includono il padiglione teaser, il “Padiglione all together/alt together” alle vele di Calatrava, e arene che, dopo l’evento, si trasformeranno in un Polo della conoscenza.

Questi progetti non solo contribuiranno a rinnovare l’aspetto fisico della Città eterna, ma mirano anche a creare un connubio armonioso tra il passato ricco di storia e un futuro urbano sostenibile e all’avanguardia. Roma si appresta così a diventare una città internazionale, un luogo che incarna l’equilibrio tra tradizione e innovazione, dove la storia si fonde con la modernità in un’armonia senza tempo.

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