Le regole per detrarre l’Iva sugli acquisti degli immobili green

Nel caso in cui non sia l’abitazione principale, è possibile usufruire della detrazione sull’Iva in dieci anni relativa ad un immobile in classe energetica A o B? Quello che abbiamo davanti è un dubbio particolarmente interessante, posto alla rivista FiscoOggi da un contribuente e al quale l’Agenzia delle Entrate ha fornito la propria risposta: positiva.

Ma cerchiamo di entrare nel dettaglio e comprendere quali siano le indicazioni ufficiali alle quali i contribuenti si devono adeguare.

La detrazione Iva della casa ad alta efficienza energetica

L’agevolazione in questione, che è stata introdotta attraverso l’articolo 1, comma 56, della Legge n. 208/2015, permette di usufruire di una detrazione dall’Irpef del 50%, che viene applicata sull’Iva per l’acquisto di immobili residenziali in classe energetica A o B effettuato entro il 31 dicembre 2017. La misura si applica alle abitazioni acquistate direttamente dalle imprese costruttrici. Il contribuente deve ripartire la detrazione in dieci quote costanti, a partire dall’anno nel quale sono state sostenute le spese e nel corso dei nove anni successivi.

La misura è tornata di nuovo di attualità, perché è stata rispolverata dalla Legge di Bilancio 2023 – più correttamente dall’articolo 1, comma 75, della Legge n. 197/2022 – e deve essere applicata a tutti gli acquisti effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio ed il 31 dicembre 2023. Anche in questo beneficiano delle agevolazioni le unità immobiliari ad alta efficienza energetica, che sono cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) o direttamente dalle imprese che hanno provveduto a costruirle.

Il contribuente ha diritto ad ottenere la detrazione fino a concorrenza dell’imposta lorda. Nel caso in cui ci sia un’incapienza in uno o più anni, l’agevolazione relativa a quel determinato periodo si perde e non potrà essere recuperata in futuro.

Quando spetta l’agevolazione

I contribuenti hanno la possibilità di accedere alle detrazioni Iva nel caso in cui acquistino degli immobili ad uso abitativo. Senza alcun limite sul loro numero. Per poter beneficiare del bonus è necessario allegare all’atto di acquisto l’Attestato di Prestazione energetica (APE) e indicare le eventuali pertinenze dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate, tornando al quesito posto dal contribuente, ha chiarito che l’agevolazione può essere richiesta per tutte le rate residue in detrazione per qualsiasi immobile acquistato. La norma, infatti, non ha limitato il beneficio fiscale unicamente all’acquisto dell’abitazione principale. Per potervi accedere è sufficiente che l’immobile acquistato abbia una destinazione residenziale e che appartenga alla classe energetica A o B.

L’Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che per poter accedere alle agevolazioni non è necessario che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. Questo significa che è possibile usufruire del beneficio anche per la seconda casa.

Immobili: quando viene applicata l’Iva

Nel momento in cui si cede un immobile – dal punto di vista dell’imposizione diretta – possono essere applicati l’Iva e l’imposta di registro, con delle aliquote differenti. Ma quali sono le regole che portano all’applicazione di queste due tasse?

Nel momento in cui un immobile ad uso abitativo viene ceduto da un’impresa è imponibile Iva per obbligo. Il cedente, in questo caso, è un’impresa di costruzioni o ristrutturazione dell’immobile e la cessione deve avvenire entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione.

L’operazione può diventare imponibile Iva su opzione: deve essere, in questo caso, espressa dal cedente nell’atto di compravendita. Questa particolare situazione si viene a verificare nel caso in cui la cessione venga effettuata dall’azienda di costruzioni o ristrutturazioni in un periodo successivo ai cinque anni dal termine dei lavori.

Nel caso in cui l’operazione, invece, venga effettuata da un soggetto diverso dall’impresa di costruzione, l’operazione risulta essere esente Iva. Quando, invece, la cessione è relativa a dei fabbricati destinati ad alloggi sociali – in questo caso fa testo il D. M 22.04.2008 – la cessione risulta essere imponibile Iva solo e soltanto su opzione del cedente, che deve esprimere la propria volontà direttamente nell’atto.

Nel momento in cui ci si trovi di fronte ad una cessione che è imponibile Iva, l’imposta di registro deve essere applicata in misura fissa.

Quali sono le aliquote Iva da applicare

Nel momento in cui vengono ceduti degli immobili devono essere applicate le seguenti aliquote Iva:

• per gli immobili adibiti ad abitazione principale, che siano diversi da A/1, A/8, A/9, e vengano ceduti a soggetti in possesso dei requisiti prima casa: aliquota 4%;
• per gli immobili adibiti ad abitazione principale, diverse da A/1, A/8, A/9, cedute a soggetti non in possesso dei requisiti prima casa: aliquota 10%;
• case di abitazione A/1, A/8, A/9: aliquota 22%.

Imposta di registro

Per le operazioni di cessioni di immobili abitativi imponibili Iva, l’imposta di registro è fissa a 200 euro. Le imposte ipotecaria e catastale fisse sono pari complessivamente a 400,00 euro totali.

Per gli immobili esenti Iva, l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% per la prima casa o del 9% negli altri casi. L’imposta minima, comunque vada, è pari a 1.000 euro. Le imposte ipotecarie catastali sono pari a 50 euro ciascuna.

9/06/2023

Immobili green, Iva al 50% anche sulla seconda casa

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito ufficialmente che l’Iva al 50% sull’acquisto direttamente dai costruttori degli immobili green spetta anche per la seconda casa.

La Legge di Bilancio 2023 ha introdotto alcune importanti novità sulla detrazione Iva relativa agli immobili green acquistati direttamente dai costruttori. Sull’argomento si è successivamente soffermata l’Agenzia delle Entrate, che attraverso una risposta pubblicata sulla rivista telematica FiscoOggi lo scorso 30 gennaio 2023, ha fornito una risposta alla domanda di un contribuente: le agevolazioni valgono solo per la prima casa o spettano anche per la seconda?

Non avendo il legislatore previsto nulla in merito, la risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata secca e chiara: le agevolazioni Iva per gli immobili green valgono anche per la seconda casa.

Immobili green: detrazione Iva al 50%

L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni sulle agevolazioni fiscali a cui possono accedere i contribuenti, nel momento in cui acquistano degli immobili green. Le novità, su questa materia, sono state introdotte dalla Legge n. 97/2022, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 303 del 29 dicembre 2022. Ci stiamo riferendo alla Legge di Bilancio 2023.

Per quanto riguarda le detrazioni fiscali previste per eventuali acquisti immobiliari, il legislatore permette ai contribuenti di detrarre dall’Irpef lorda il 50% dell’Iva che è stata versata nel corso del 2023 relativamente ad un acquisto che sia stato effettuato tra il 1° gennaio ed il 31 dicembre 2023. L’immobile deve essere stato acquistato direttamente da un’impresa costruttrice o da un qualsiasi organismo di investimento collettivo OICR. Come ha sottolineato l’Agenzia delle Entrate le agevolazioni spettano sia per la prima che per la seconda casa.

È, inoltre, importante ricordare che il contribuente:

• avrà diritto ad una detrazione pari al 50% dell’imposta dovuto sul corrispettivo di acquisto;
• dovrà ripartire la detrazione in dieci quote annuali costanti, da suddividere tra l’anno nel quale è stato effettuato l’acquisto ed i nove successivi.

Il principio per cassa

Nel corso di Telefisco 2023 gli esperti dell’Agenzia delle Entrate hanno, inoltre, sottolineato che per le detrazioni relative agli immobili green vale il principio di cassa – in estrema sintesi l’Iva deve essere stata versata nel corso del 2023 – ed il rogito notarile deve essere effettuato entro e non oltre il 31 dicembre 2023.

Questa agevolazione – è bene ricordarlo in questa sede – è stata introdotta per la prima volta attraverso l’articolo 1, comma 56 della Legge n. 208/2015, anche nota come Legge di Stabilità 2016. In quell’occasione, oggetto della normativa erano gli immobili green acquistati entro il 2016. La norma era stata prorogata attraverso l’articolo 9 del Decreto Legge n. 244/2016 per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017.

Gli immobili green che rientrano nell’agevolazione

Al momento non esiste una definizione univoca per immobili green o case green. Per determinare se un’abitazione sia effettivamente “verde” lo si può fare attraverso l’impatto che questa ha sull’ambiente, in base alla quantità di energia che consuma, attraverso le varie classi energetiche, che sono classificate con le lettere dell’alfabeto dalla A alla G.

Sintetizzando al massimo, la classe energetica misura in quale modo un determinato immobile risulti essere efficiente in termini di consumo energetico e di materiali costruttivi.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali previste per gli immobili green, la classe energetica serve a determinare se l’abitazione che si ha intenzione di acquistare rientri o meno tra quelle per le quali spettano o meno. Scegliere un immobile che appartenga ad una classe energetica B, A o superiore significa rispettare o meno il requisito indispensabile per poter accedere alle agevolazioni previste per gli immobili green.

La classe energetica con un minor consumo è la A, o le classi superiori: è caratterizzata, infatti, dalla presenza di impianti di climatizzazione ad alta efficienza e da un buon isolamento termico delle strutture e degli infissi. Gli immobili in classe B, invece, sono edifici che presentano unicamente l’isolamento termico: un requisito che risulta già essere buono per riuscire a ridurre gli sprechi di energia.

Come accedere alle agevolazioni

I contribuenti hanno la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali per gli immobili green direttamente con la presentazione della dichiarazione dei redditi 2024. Come abbiamo anticipato in precedenza, i diretti interessati avranno diritto ad un rimborso – che arriverà sotto forma di credito d’imposta – da spalmare nell’arco di dieci anni, che potrà essere utilizzato in compensazione sulle tasse da pagare. È necessario conservare tutte le fatture e le ricevute che attestino le transazioni effettuati per concludere l’acquisto della casa.

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