Assegnata al team Diller-Boeri la progettazione di Pirelli 39

In una delle zone più interessanti di Milano sta per nascere un’operazione di riqualificazione e di innovazione destinata a rappresentare un modello di intervento nelle città del post-Covid. Oltre al restyling del Pirellino, nascerà una torre botanica e una serra verde a scavalco di via Gioia

A cura di: Pietro Mezzi

Indice degli argomenti:

• La collaborazione tra i due team
• Il progetto ambientale e architettonico
• Il pensiero di Diller e Boeri
• Gli obiettivi di Coima
• I contenuti ambientali
• L’operazione finanziaria

Il Pirellino, sede per anni degli uffici comunali di via Melchiorre Gioia a Milano e dismesso dal 2013, verrà completamente ristrutturato grazie al progetto firmato dallo studio newyorkese Diller Scofidio + Renfro (DS+R) e Stefano Boeri Architetti (SBA).

L’intervento, denominato P39, è qualcosa di molto più vasto: il progetto generale prevede anche la realizzazione di un nuovo complesso residenziale a torre e il rifacimento integrale dell’edificio a scavalco di via Gioia.

L’annuncio dell’assegnazione è stato dato giovedì scorso da Manfredi Catella, ceo di Coima, la società di investimenti immobiliari che negli anni ha realizzato diverse operazioni in questa zona della città.

La collaborazione tra i due team

I due team, con il concorso indetto nel novembre del 2019, hanno superato una concorrenza di oltre settanta raggruppamenti composti da 359 studi di 15 differenti Paesi.

Una volta realizzato, l’aspetto architettonico della zona cambierà nuovamente: l’intervento di Pirelli 39 è infatti collocato al centro dell’area Porta Nuova Gioia, in una posizione strategica fra la stazione Centrale, lo scalo Farini e si inserisce nel processo di rigenerazione dell’area iniziato con Gioia 22 e che si completerà nei prossimi anni con lo sviluppo dei progetti di Pirelli 35 e Gioia 20.

L’edificio rientra nel tracciato del masterplan unitario dell’area, avviato da Coima e coordinato da Gregg Jones assieme a un team qualificato di professionisti composto da Patricia Viel, dello studio ACPV, Chris Choa di Aecom, Ibrahim Ibrahim e, come progettisti del paesaggio, da Jim Burnett dello studio OJB e Andreas Kipar di Land.

Il Pirellino, che dal punto di vista urbanistico rappresenta una frattura urbana che interrompe le diverse parti dei quartieri circostanti, è privo di certificazioni di sostenibilità, non conforme alle norme anti-sismiche, inefficiente per un uso moderno e con problemi strutturali, di inquinamento e di degrado ambientale ed edilizio.

La collaborazione fra DS+R, al primo progetto in Italia, e SBA rappresenta anche una scelta di Coima tesa a sviluppare la contaminazione tra architetti italiani e studi internazionali.

Il progetto ambientale e architettonico

La proposta Diller e Boeri prevede un modello di utilizzo misto: spazi pubblici, residenza e uffici.

Per il recupero degli ex uffici comunali, la destinazione rimarrà terziaria, con un adeguamento degli ambienti agli standard odierni e di sostenibilità. Il progetto prevede il mantenimento del carattere dell’edificio originario, aggiornandolo nella dotazione impiantistica e nelle performance energetiche e adeguandolo strutturalmente al fine di consentirne parametri di efficienza, risolvendo i limiti attuali e permettendo di considerare il riuso dell’edificio esistente rispetto alla sua demolizione e ricostruzione integrale. Sulla facciata nord, non per tutta l’altezza, verrà realizzato un nuovo volume, necessario a migliorare le condizioni di utilizzo interno.

L’edificio a ponte esistente è un muro di separazione su via Melchiorre Gioia: il progetto di Elizabeth Diller e Stefano Boeri lo ripensa, svuotandolo e rendendolo leggero, pur mantenendone il segno architettonico di ponte a scavalco sulla strada e aggiornandolo nei contenuti come un nuovo hub a servizio della città, uno spazio aperto per eventi, mostre ed esposizioni, con aree incontri e wellness. Elemento caratterizzante della trasformazione sarà la Green House: una grande serra della biodiversità dove poter vivere un’esperienza educativa e interattiva tra svariate specie vegetali.

Il nuovo edificio destinato alla residenza, la Torre Botanica, sarà equipaggiato con 1.700 metri quadrati di vegetazione, distribuita sui piani in modo che le fioriture cambino colore al variare delle stagioni. Piante e arbusti dell’edificio assorbiranno 14 tonnellate di Co2 e produrranno 9 tonnellate di ossigeno l’anno (quanto un bosco di 10 mila metri quadrati).

Con 2.770 metri quadrati di pannelli fotovoltaici, la torre sarà in grado di autoprodurre il 65% del proprio fabbisogno energetico. L’edificio prevede parti strutturali in legno, che diminuiranno la carbon footprint, tra cui 1.800 metri cubi di legno dei pavimenti che consentiranno di risparmiare fino a 3.600 tonnellate di biossido di carbonio nelle fasi di costruzione.

L’area – per la quale Coima prevede investimenti per oltre 1 miliardo di euro e che avrà 270mila metri quadrati di superfici sviluppate o rigenerate, 20mila di aree pubbliche e 3,6 chilometri di percorsi ciclopedonali – rappresenta il completamento dell’intervento di Porta Nuova realizzato solo alcuni anni fa.

Il pensiero di Diller e Boeri

«Questo è un luogo importante della Milano moderna e del futuro – ha sostenuto Stefano Boeri durante la presentazione dei giorni scorsi -. L’intervento vuole rigenerare un edificio della Milano contemporanea e ne propone uno nuovo che rilancia il rapporto tra architettura e botanica. E che propone un grande spazio pubblico verde aperto alla città».

«Il Pirellino, un edificio realizzato nel 1966 – ha detto Elizabeth Diller – non poteva soddisfare gli standard qualitativi attuali: le altezze interne sono limitate, è un complesso poco prestazionale, non conforme ai requisiti sismici. Occorreva quindi pensare a un profondo rinnovamento. Ma l’edificio poneva altre sfide: le dimensioni della base sono contenute. Abbiamo quindi pensato di estendere il prospetto nord. Dove la facciata non ha un carattere architettonico forte come quella sud. Abbiamo proposto un volume aggiunto, che non altera le dimensioni della base, che parte dal settimo piano e arriva fino al ventiseiesimo. Sarà una facciata astratta, dotata di pannelli fotovoltaici. L’altezza dell’edificio non verrà modificata e il tetto verrà ribaltato. Nel progetto assume grande importanza lo spazio pubblico. Il calibro stradale di via Gioia verrà ridotto da sei a quattro corsie, verranno piantati nuovi alberi, costruiti percorsi ciclabili e pedonali. Il concetto che il progetto vuole esprimere è realizzare un modello misto, utile alla crescita urbana sostenibile».

«Con la Torre botanica – ha detto Boeri – abbiamo cercato di ricreare un’altra occasione di architettura e natura, che andasse oltre il Bosco Verticale. Il tema era proporre un edificio che sapesse fare i conti con la Biblioteca degli Alberi e gli altri edifici vicini. Abbiamo pensato a una torre che fosse in grado di cambiare fisionomia al mutare delle stagioni, che avesse una struttura con una carbon foodprint ridotta, che fosse sostenibile dal punto di vista energetico e che tenesse conto del momento particolare che stiamo vivendo. La struttura portante sarà in acciaio e legno, il cui uso, in un edificio alto, rappresenta in Italia un’innovazione. Il legno assorbe CO₂ e, nella sua fase di produzione, rispetto a una costruzione in cemento armato, produce meno emissioni in atmosfera. La sua architettura risponde anche ai mutati bisogni abitativi: i balconi circonderanno totalmente l’edificio proprio perché abbiamo tutti quanti capito l’importanza dello spazio abitativo esterno».

«L’edificio a ponte – ha concluso l’architetto statunitense – ospiterà una grande serra che diventerà un luogo in cui unire sostenibilità, arte, scienza e funzioni pubbliche. Un luogo dove ricostruire un rapporto nuovo con la natura. Sarà il complemento della Biblioteca degli Alberi che vuole mettere enfasi sul rapporto fragile tra città ed ecologia, tra genere umano e ambiente. Per realizzare la grande serra elimineremo i volumi esistenti, ad eccezione dei pilastri e della piastra, che sosterrà una struttura leggera con una copertura grigliata a protezione, priva di sostegni verticali. Sarà una infrastruttura verde che collegherà l’est con l’ovest, il nord con il sud. Che ospiterà, oltre alla grande serra, un anfiteatro sulla facciata nord di via Gioia, spazi per mostre e per la didattica, wellness, caffetteria. Un ponte ecologico di grandi dimensioni».

L’edificio a ponte con la grande serra, però, si potrà realizzare solo se si potranno applicare i benefici previsti dalla legge regionale sulla rigenerazione urbana, e questo dipenderà dalle decisioni del consiglio comunale.

Altrimenti, dice Catella: «Realizzeremo solo le due torri».

Gli obiettivi di Coima

Coima, al momento dell’avvio del concorso, aveva alcuni precisi obiettivi: ricomporre parti della Biblioteca degli Alberi, oggi separate da Via Melchiorre Gioia, e l’estensione della qualità degli spazi pedonali di Porta Nuova verso nord, la stazione Centrale e lo scalo Farini; privilegiare il riuso edilizio alla demolizione e ricostruzione; sviluppare una metodologia di investimento a impatto misurabile, declinando obiettivi ed effetti rispetto a target definiti; creare un simbolo culturale in un periodo storico che se da una parte ha accentuato le emergenze ambientali e sociali a livello planetario, dall’altra sta alimentando la formazione di un modello culturale di sviluppo più resiliente.

Obiettivi raggiungibili – sempre secondo Coima – con un progetto di riqualificazione dell’agenda post-Covid e un intervento di rigenerazione capace di attrarre 300 milioni di euro di investimenti e l’impiego, tra progettazione, realizzazione e indotto, di cinquemila posti di lavoro.

Il concorso

Il progetto è stato selezionato dalla giuria composta da Gregg Jones (partner dello studio di architettura Pelli Clarke Pelli Architects), Alberto Artioli (già Soprintendente alle Belle Arti di Milano), Nicolò Di Blasi (già responsabile logistica, infrastrutture e acquisti dell’università Bocconi), Manfredi Catella, Gabriele Bonfiglioli, Matteo Ravà ed Ettore Nobili di Coima e l’architetto Leopoldo Freyrie, come responsabile unico del concorso.

Nella fase finale, il progetto di Diller e Boeri ha superato la concorrenza di altri cinque studi internazionali: 3XN, David Chipperfield, Heatherwick, Vittorio Grassi e Wilmotte.

I contenuti ambientali

Pirelli 39 sarà il primo progetto italiano interamente misurabile secondo criteri Esg (sono criteri che servono a determinare l’impatto ambientale, sociale e di governance delle imprese, sempre più orientate ad evidenziare la sostenibilità del proprio business; nda).

Il complesso è progettato per ottenere le certificazioni Leed Platinum, Well Gold e WiredScore, per non utilizzare combustibili fossili, con un livello di emissioni di CO2 allineato agli obiettivi europei al 2050, recuperare più del 70% dell’edificio esistente e contenere le emissioni nella fase di costruzione (meno di 600 kg/mq), coprire più del 65% del fabbisogno annuale di energia da fonti rinnovabili, creare spazi pubblici e commerciali e, infine, generare 500 milioni di euro di valore aggiunto tra contributi diretti, indiretti e indotto dell’attività economica svolta.

L’operazione finanziaria

Pirelli 39 era stato messo in vendita nel 2019 dal Comune di Milano tramite un’asta pubblica a cui avevano preso parte cinque fra i maggiori operatori italiani e internazionali del mondo immobiliare e finanziario e aggiudicata a Coima Sgr.

Finanziata da un pool di primarie banche italiane composto da UniCredit, Intesa San Paolo-Ubi Banca e Banco Bpm, l’operazione era stata perfezionata da Coima Opportunity Fund II, un fondo immobiliare discrezionale italiano con una capacità di investimento di oltre un miliardo di euro (il fondo è partecipato da principali investitori istituzionali: fondi sovrani, fondi pensione e assicurazioni, internazionali e nazionali).

Con Pirelli 39 salgono a oltre 280 i raggruppamenti che hanno partecipato ai concorsi indetti da Coima negli ultimi dieci anni. Dopo avere sviluppato progetti di rigenerazione urbana per un valore economico di oltre cinque miliardi di euro, Coima sta dando vita a progetti urbani strategici per ulteriori tre miliardi di euro.

La piattaforma Coima

Coima è una piattaforma di investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e domestici. Coima Sgr, società di Investment & Asset management, gestisce 27 fondi di investimento immobiliari con oltre 7 miliardi di euro di investimenti e conta nel proprio portafoglio oltre 150 proprietà, inclusi 34 immobili certificati Leed. Coima Srl, società di development e property management, in oltre 40 anni ha sviluppato e gestito immobili per oltre cinque milioni di metri quadrati.

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