Il valore della rigenerazione urbana in Italia

Quanto vale in termini economici la rigenerazione urbana? La risposta a questo interrogativo c’è. Ed è la prima volta che ciò avviene in Italia. Chi ne ha calcolato le potenzialità è la Community Valore Rigenerazione Urbana che di recente, nel suo appuntamento annuale, ha presentato il Rapporto Strategico (alla Community partecipano come partner, tra gli altri, Cassa depositi e prestiti, Generali real estate, Deerns, Stirling Bridge, Mario Cucinella Architects, Chorus, Park).

Il modello proposto dalla Community – attraverso un indice, l’Urban Regeneration Social Impact Index (Ursii), basato su una metodologia in linea con gli standard della Commissione europea – introduce un approccio integrato per la valutazione e monetizzazione degli impatti sociali, ambientali e territoriali della rigenerazione urbana.

Il valore economico al 2050

La rigenerazione urbana in Italia, calcolata sui prossimi 25 anni, vale 1.594 miliardi di euro. Di questi, 166 miliardi derivano dall’impatto indotto, 830 miliardi da quello indiretto e 598 miliardi dall’impatto diretto.

L’indice di impatto della rigenerazione urbana, sviluppato sulla base di una metodologia definita da Teha (The European House Ambrosetti) in collaborazione con il Politecnico di Torino, è uno strumento di supporto per enti pubblici, investitori e operatori privati, per aiutare le strategie di sviluppo urbano sostenibile capaci di generare valore reale per le comunità locali.

L’indice si basa su 45 indicatori chiave di performance (i Key Performance Indicators), di cui 40 monetizzabili, che offrono una valutazione integrata delle dimensioni economiche, sociali e ambientali di ciascun intervento.

Tra i parametri analizzati figurano la rilevanza per il territorio, la fattibilità tecnica, il controvalore economico e la qualità del progetto, con un focus particolare su equità, intergenerazionalità, integrazione urbana e competitività delle attività.

Secondo i promotori, il settore, se approcciato come vera e propria industria, può generare 14 milioni di unità di lavoro equivalenti a tempo pieno e produrre un moltiplicatore economico pari a 2,67: per ogni euro di valore diretto generato, nell’economia nazionale se ne attivano ulteriori 1,67.

Con un potenziale di 320 milioni di metri quadrati di superficie lorda da rigenerare entro il 2050, la rigenerazione – secondo il Rapporto Teha – rappresenta uno dei motori di crescita più rilevanti per l’economia italiana e nel contempo l’occasione per contribuire alla decarbonizzazione dell’economia italiana.

Oltre al valore economico, gli effetti della rigenerazione si misurano in termini ambientali: -7,7 milioni di tonnellate di CO₂, -34,7 miliardi di kWh l’anno di consumi energetici e -121 litri/giorno di consumo idrico pro capite, solo per citare alcuni parametri.

Impatto e valore della rigenerazione

La rigenerazione urbana si conferma così lo strumento strategico per il raggiungimento di tre macro-obiettivi chiave per il Paese.

Innanzi tutto migliorare la qualità della vita urbana (oggi il 14,7% degli italiani vive in quartieri che necessitano di rigenerazione); supportare la sostenibilità abitativa (la quota di reddito destinata alla casa è salita dal 20,9% nel 2018 al 27,4% nel 2024); rispondere alle sfide demografiche e dell’ageing society (entro il 2035 serviranno 600mila nuovi posti letto in strutture assistite per anziani); aumentare l’attrattività dei territori; favorire innovazione e formazione, ridurre le emissioni del settore edilizio (responsabile del 10,3% delle emissioni nazionali e cresciuto del +33,6% tra il 2012 e il 2022, a fronte di una media Ue di -2,7%) e contrastare il consumo di suolo, aumentato dell’8,6% tra il 2012 e il 2030.

I nodi da sciogliere

Il Rapporto individua tuttavia quattro criticità principali che ancora frenano la piena espansione del mercato.

La prima riguarda un quadro normativo frammentato e inadeguato: nonostante i progressi del Testo unificato sulla rigenerazione urbana e del Codice correttivo degli appalti, permane la frammentazione delle competenze e la carenza di risorse pubbliche (3,4 miliardi di euro previsti fino al 2037). Il 40% degli operatori interpellati dal sondaggio giudica l’attuale impianto normativo inadeguato o insufficiente.

La seconda criticità si riferisce alla concentrazione territoriale degli investimenti: cinque grandi città italiane hanno attratto da sole il 49% degli investimenti real estate del decennio pre-Covid, mentre il 96,9% dei cittadini vive in comuni con valori immobiliari residenziali medi inferiori alla soglia critica dei 3.000 euro al metro quadrato.

Poi c’è l’inefficienza della collaborazione pubblico-privato: il 53% dei partecipanti alla survey Teha giudica inadeguato l’attuale livello di cooperazione tra pubblico e privato, pur riconoscendone l’importanza (l’87% lo ritiene prioritario). Mancano strumenti condivisi per la misurazione e la monetizzazione degli impatti sociali e ambientali, sia ex ante che ex post.

Infine, pesa la carenza di competenze nella pubblica amministrazione: mancano di profili tecnici, economico-finanziari e multidisciplinari indispensabili per la gestione di processi complessi di rigenerazione urbana.

La Community

La Community Valore Rigenerazione Urbana di Teha, piattaforma multistakeholder che riunisce gli attori della filiera allargata della rigenerazione urbana, è nata un anno fa con gli obiettivi di favorire gli investimenti privati in tutti gli ambiti territoriali del Paese, promuovere la valutazione d’impatto come criterio guida nelle scelte d’investimento, identificare un set di Key Performance Indicator per misurare gli effetti economici e sociali dei progetti, rafforzare il partenariato pubblico-privato e contribuire a semplificare i processi normativi e amministrativi che oggi rallentano gli interventi di rigenerazione urbana.

«Senza misurazione non c’è governance, senza governance non c’è futuro – ha affermato nella sua relazione Jacopo Palermo, associate partner di Teha Group e responsabile Real Estate & Construction -. Attraverso la collaborazione tra pubblico e privato, la rigenerazione urbana può diventare una vera politica industriale per il Paese: capace di coniugare sostenibilità, attrazione di capitali e innovazione, generando valore sociale condiviso per territori e comunità».

Il lavoro della Community proseguirà includendo riflessioni sul tema dell’affordable housing, dello student housing, del patrimonio pubblico e di ulteriori direttrici di possibile valorizzazione dei territori.

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento