Fotovoltaico e catasto: quando serve la variazione catastale

Installare un impianto fotovoltaico sul tetto di casa non significa, di per sé, dover aprire una nuova posizione catastale. È però possibile che l’intervento incida sulla rendita dell’immobile e, in determinate circostanze, renda necessaria una variazione catastale.

È proprio questo il passaggio che spesso genera confusione. La potenza dell’impianto è un dato da considerare, ma non coincide con il criterio principale utilizzato per stabilire se occorra aggiornare il catasto. La verifica riguarda, infatti, il modo in cui l’installazione incide sull’unità immobiliare alla quale è asservita.

Fotovoltaico e catasto, cosa prevede la normativa

Il riferimento principale per gli impianti fotovoltaici è la Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013 dell’Agenzia delle Entrate. Il documento distingue gli impianti installati direttamente sugli edifici o nelle relative aree di pertinenza da quelli che, per caratteristiche e funzione, possono assumere una propria rilevanza catastale.

Nel caso di pannelli installati sul tetto di un’abitazione, di un condominio, di un capannone o di un altro fabbricato, l’impianto non costituisce normalmente un’unità immobiliare autonoma. La sua presenza può tuttavia incidere sulla rendita catastale dell’immobile quando determina un incremento del valore capitale o della redditività ordinaria dell’unità immobiliare pari almeno al 15%.
Il criterio del 15%, quindi, non va letto come una percentuale da applicare direttamente alla rendita catastale e nemmeno come una soglia di potenza dell’impianto. Si tratta di valutare l’effetto dell’installazione sul valore o sulla redditività ordinaria dell’immobile.

Quando un impianto fotovoltaico non richiede la variazione catastale

La Circolare n. 36/E del 2013 individua anche alcuni casi nei quali l’impianto può essere considerato di modesta rilevanza e non richiede la dichiarazione di variazione catastale.
Per gli impianti al servizio di una singola unità immobiliare, uno dei riferimenti è la potenza nominale non superiore a 3 kW. Nel caso di impianti a servizio di più unità immobiliari, la soglia relativa alle parti comuni è pari a 3 kW moltiplicati per il numero delle unità servite.

Per gli impianti realizzati a terra, la stessa disciplina considera inoltre il volume complessivo inferiore a 150 m³. Il riferimento, per questo parametro, è l’articolo 3, comma 3, lettera e), del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28.
Questi criteri vanno però letti nel loro corretto contesto. Il superamento dei 3 kW non comporta automaticamente una variazione catastale: la verifica deve tenere conto della disciplina complessiva e, in particolare, dell’eventuale incremento del valore capitale o della redditività ordinaria dell’immobile.

La soglia del 15% non dipende dalla potenza del fotovoltaico

È uno degli equivoci più frequenti quando si parla di fotovoltaico e catasto.
Un impianto da 4, 6 o 10 kW non determina automaticamente l’obbligo di aggiornare la rendita catastale. La potenza è infatti utilizzata anche per individuare le installazioni di modesta rilevanza, ma il criterio del 15% riguarda un aspetto diverso: l’incidenza dell’impianto sul valore capitale o sulla redditività ordinaria dell’unità immobiliare.

La valutazione, dunque, non può essere ridotta a un semplice confronto tra i kW installati e una soglia prestabilita. Quando il caso non rientra nelle ipotesi di modesta rilevanza, occorre verificare tecnicamente se l’intervento abbia prodotto quell’incremento che la Circolare n. 36/E individua come rilevante ai fini catastali.
È una distinzione importante anche perché evita di trasformare il dato della potenza in una regola automatica che la normativa non prevede.

Fotovoltaico sul tetto di casa: serve un nuovo accatastamento?

Per un impianto installato sul tetto di un’abitazione, la regola generale è che i pannelli non vengano accatastati come una nuova unità immobiliare autonoma.

La domanda corretta, piuttosto, è se l’installazione abbia modificato la situazione catastale dell’abitazione al punto da richiedere una variazione della rendita. Anche in questo caso entrano in gioco i criteri indicati dalla Circolare n. 36/E del 2013 e la valutazione dell’incidenza dell’impianto sull’immobile.
Non è quindi sufficiente sapere quanti pannelli sono stati installati o quale sia la potenza complessiva dell’impianto. Nei casi dubbi, la verifica deve essere effettuata sulla situazione concreta dell’immobile.

Fotovoltaico in condominio, cosa cambia

Anche in condominio il fotovoltaico installato sulle parti comuni non diventa automaticamente una nuova unità catastale.

La Circolare n. 36/E del 2013 considera espressamente gli impianti a servizio di più unità immobiliari. Per le installazioni sulle parti comuni, tra i criteri di modesta rilevanza viene indicata una potenza complessiva non superiore a 3 kW per ciascuna unità immobiliare servita.

La verifica può diventare più articolata quando l’impianto supera tale parametro o quando la sua installazione produce effetti rilevanti sul valore o sulla redditività delle unità immobiliari. In queste situazioni, prima di concludere che sia necessario o meno aggiornare il catasto, è opportuno considerare le caratteristiche dell’edificio e dell’impianto nel loro insieme.

Fotovoltaico su capannoni e immobili produttivi

La questione assume caratteristiche particolari quando i pannelli vengono installati su immobili produttivi, soprattutto se si tratta di fabbricati censiti nei gruppi catastali D ed E.

In questo ambito è necessario considerare anche la disciplina introdotta dalla legge 28 dicembre 2015, n. 208. L’articolo 1, commi 21 e seguenti, ha modificato le modalità di determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, escludendo dal calcolo determinati macchinari, dispositivi, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.

La norma, entrata in vigore dal 1° gennaio 2016, è alla base della disciplina dei cosiddetti “imbullonati”. Per gli impianti fotovoltaici installati su fabbricati produttivi, quindi, la verifica catastale non può essere effettuata applicando automaticamente le stesse considerazioni utilizzate per un’abitazione.
Diventa necessario esaminare la configurazione dell’immobile, la funzione dell’impianto e il suo rapporto con il fabbricato e con l’attività svolta.

Quando il fotovoltaico può avere una rilevanza catastale autonoma

Diverso è il caso degli impianti che non sono semplicemente integrati o asserviti a un edificio, ma presentano caratteristiche tali da assumere una propria rilevanza catastale.
La Circolare n. 36/E del 2013 distingue infatti gli impianti fotovoltaici realizzati su edifici o aree di pertinenza dagli impianti che costituiscono vere e proprie centrali di produzione. Nel primo caso, come visto, l’impianto non viene normalmente censito separatamente. Nel secondo, la situazione deve essere valutata in funzione delle caratteristiche dell’impianto e della sua autonomia rispetto agli immobili circostanti.
È quindi importante non utilizzare la categoria “fotovoltaico” come se identificasse un’unica fattispecie catastale. La collocazione dell’impianto e il suo rapporto con l’immobile sono elementi determinanti.

Docfa per il fotovoltaico: quando serve presentare la variazione

Quando dalla verifica tecnica emerge la necessità di aggiornare la situazione catastale, la variazione viene presentata attraverso una dichiarazione Docfa predisposta da un professionista abilitato.
Il termine ordinario per la presentazione della dichiarazione di variazione è di 30 giorni dal verificarsi della mutazione catastale. Il riferimento è l’articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del D.L. 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, nell’ambito della disciplina delle dichiarazioni catastali.
La procedura non consiste quindi nel semplice inserimento dei pannelli nella planimetria dell’immobile. È necessario stabilire prima se esista effettivamente una variazione rilevante ai fini catastali e, in caso affermativo, rideterminare la rendita secondo le regole applicabili alla specifica unità immobiliare.

Fotovoltaico e rendita catastale: perché la verifica va fatta sul caso concreto

La presenza di un impianto fotovoltaico non porta automaticamente a una modifica della rendita catastale. Allo stesso tempo, non è corretto concludere che tutti gli impianti installati sui tetti siano sempre irrilevanti dal punto di vista catastale. La disciplina richiede di distinguere tra impianti di modesta rilevanza, installazioni che possono incidere sulla rendita dell’unità immobiliare e impianti dotati di una propria rilevanza catastale.
Il dato dei 3 kW può essere utile per individuare alcune ipotesi di modesta rilevanza, mentre la soglia del 15% riguarda l’incremento del valore capitale o della redditività ordinaria dell’immobile. Sono dunque due parametri diversi, che non devono essere sovrapposti.
Per questo, soprattutto negli immobili produttivi o nei casi in cui l’impianto abbia dimensioni e caratteristiche significative, la valutazione catastale dovrebbe essere affidata a un tecnico che possa esaminare la situazione dell’immobile e la documentazione dell’intervento.

FAQ: Fotovoltaico e catasto

Installare il fotovoltaico sul tetto di casa obbliga ad aggiornare il catasto?

Non automaticamente. Un impianto installato sul tetto di un’abitazione non costituisce normalmente una nuova unità immobiliare catastale. Occorre però verificare se l’installazione produca un incremento del valore capitale o della redditività ordinaria dell’immobile rilevante ai sensi della Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013.

Un impianto fotovoltaico sopra i 3 kW deve essere accatastato?

Il superamento della soglia dei 3 kW non comporta, da solo, l’obbligo di variazione catastale. La soglia è uno dei criteri utilizzati per individuare gli impianti di modesta rilevanza; la situazione deve essere valutata anche alla luce degli altri criteri previsti dalla Circolare n. 36/E del 2013.

Cosa significa la soglia del 15% per il fotovoltaico?

La soglia indica un incremento pari almeno al 15% del valore capitale o della redditività ordinaria dell’unità immobiliare. Non si tratta quindi di una soglia di potenza dell’impianto e non equivale semplicemente a un aumento del 15% della rendita catastale.

Quando bisogna presentare il Docfa per un impianto fotovoltaico?

Il Docfa deve essere presentato quando la verifica catastale evidenzia una variazione della situazione dell’unità immobiliare che richiede l’aggiornamento della rendita o del classamento. La dichiarazione di variazione deve essere presentata, in via ordinaria, entro 30 giorni dal verificarsi della mutazione catastale, secondo quanto previsto dall’articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del D.L. n. 4/2006.

Il fotovoltaico installato su un capannone segue le stesse regole di quello domestico?

Per gli immobili produttivi occorre considerare anche la disciplina introdotta dalla legge n. 208/2015 sulla determinazione della rendita degli immobili a destinazione speciale e particolare. La valutazione deve tenere conto delle caratteristiche del fabbricato, dell’impianto e della sua funzione.

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