Unità collabenti: definizione, catasto, compravendita

Un fabbricato collabente è un edificio privo di reddito. Sul territorio italiano sono davvero molti gli immobili abbandonati che, nel tempo, arrivano ad uno stato di degrado elevato, tale da renderli completamente inutilizzabili.

I fabbricati collabenti, al di là delle specifiche condizioni di conservazione e della storia che le ha portato a questa condizione, devono in ogni caso essere dichiarati e mappati, con il giusto accatastamento. Le cose da sapere, per i proprietari di un fabbricato collabente, sono importanti per potersi muovere nel migliore dei modi.

Da un lato, infatti, si apre la questione relativa al reddito e al pagamento delle relative tasse, dall’altro le modalità con cui poter riqualificare e recuperare gli immobili di questa tipologia.

Cosa sono le unità collabenti

Le unità collabenti sono delle strutture che versano in particolari condizioni: possono essere completamente degradate ed essere a rischio collasso e cedimento. Il termine “collabente” stesso ha proprio questo significato, facendo riferimento alle criticità e allo stato di rovina (o pressoché tale) che contraddistingue la struttura. Non incidono, pertanto, aspetti quali la funzione, l’epoca o i materiali che compongono l’edificio, ma esclusivamente il suo stato di conservazione.

Attenzione, però, a non fare confusione tra un fabbricato collabente e un edificio inagibile, in quanto non sono la stessa cosa. L’inagibilità potrebbe essere dovuta a differenti fattori, non necessariamente riconducibili all’impossibilità (da un punto di vista funzionale e strutturale) di utilizzare l’edificio. I fabbricati inagibili, infatti, seguono le regole che ogni Comune è chiamato a definire nel proprio regolamento. La differenza principali, in termini concreti, è che l’inagibilità non è causa di perdita di rendita. L’unico vantaggio per i proprietari è che questi immobili godono di una riduzione dell’IMU, pari al 50%.

Strutture collabenti caratteristiche

Come detto, le strutture collabenti si caratterizzano per il loro stato di degrado. La loro principale caratteristica è proprio relativa a questa condizione, tale da renderle privi di rendita. Si parla, quindi, di immobili diroccati e fatiscenti, ruderi o anche edifici parzialmente demoliti. Queste caratteristiche li rendono impossibili da utilizzare e, di conseguenza, ne “annullano” il valore.

Per questo motivo, sono considerati unità collabenti anche tutti quegli edifici con struttura integra, ma con il tetto crollato o, comunque, in condizioni da non poter essere funzionali. È la normativa a definire in modo preciso quanto finora descritto, individuando anche una specifica classe catastale.

Differenza tra unità collabenti e solide

Mentre le unità collabenti sono strutture o edifici che tendono a cedere o collassare facilmente, caratterizzate da bassa resistenza meccanica e instabilità, con rischio di deformazioni, frane o crolli; le unità solide sono al contrario stabili, mantengono forma e resistenza sotto carico e generalmente non necessitano di interventi per il loro utilizzo in sicurezza. Alcuni esempi tipici di edifici collabenti sono gli edifici abbandonati: queste unità sono fragili e instabili, mentre le unità solide sono resistenti e in buone condizioni.

Origine e formazione delle unità collabenti

Le unità collabenti diventano tali per una combinazione di differenti fattori e le motivazioni possono essere le più varie. Hanno un’origine legata sia a processi naturali sia a interventi umani e la loro condizione deriva dalla progressiva fragilità delle strutture o dei materiali.

Per le costruzioni, infatti, la formazione di strutture collabenti è spesso legata a degrado dei materiali, oppure a manutenzione insufficiente, sovraccarichi o progettazioni inappropriate. Chiaramente, tutto ciò è aggravato dall’abbandono o, in ogni caso, dal disinteresse verso possibili interventi di ripristino, correttivi o conservativi. Tra i fenomeni che si susseguono nel tempo e che causano il deterioramento strutturale, ci sono fessurazioni, umidità, corrosione o cedimenti progressivi, amplificati da fattori ambientali e fattori artificiali, come modifiche del terreno, scavi, carichi eccessivi.

Fabbricato collabente: cosa dice la normativa catastale

Il  Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998  reca le norme in materia di costituzione del catasto dei fabbricati.

L’articolo 2 del decreto dà una prima indicazione rispetto l’unità immobiliare e prosegue poi indicando che

“ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado.
Si parla in particolare dei seguenti immobili:

1. a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
2. b) costruzioni non inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
3. c) lastrici solari;
4. d) aree urbane.”

Quindi, diventano oggetto di iscrizione catastale anche tutti i fabbricati collabenti, come unità immobiliari non idonee ad utilizzi che producano reddito, anche senza che sia ad essi attribuita una rendita catastale. Nello specifico, gli immobili collabenti sono definiti con la categoria F/2 “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”.

Come accatastare un’unità collabente

Per accatastare un edificio come unità collabente è necessario rispettare un preciso iter burocratico.

Se si tratta di edifici che in precedenza erano accatastati in altre categorie e che, solo con il passare del tempo, versano in condizioni tali da risultare unità collabenti, è necessario fare una doppia operazione.

Infatti, non si tratta di un semplice declassamento, ma piuttosto di una sospensione della precedente unità e un successivo nuovo accatastamento.

Documentazione necessaria

Per effettuare la dichiarazione e l’iscrizione al catasto di un fabbricato collabente è necessario presentare della documentazione predisposta da un professionista, che contenga una relazione sullo stato dei luoghi (con data e firma) a testimonianza dello stato del fabbricato collabente.

La relazione si deve concentrare sulla condizione in cui versa l’edificio, con particolare attenzione alle sue componenti strutturali. Ad esse deve essere allegata anche la documentazione fotografica necessaria a mostrare lo stato del fabbricato, oltre ad un’autodichiarazione del proprietario rispetto alla mancanza di allacciamento ai servizi primari, quali acqua, gas ed elettricità. Per l’accatastamento, infine, non vengono mai richieste planimetrie di alcun genere, proprio per la natura compromessa del fabbricato collabente.

Tempistiche e costi

Le tempistiche per l’accatastamento di un fabbricato collabente dipendono principalmente dal tempo impiegato per la predisposizione di tutta la documentazione necessaria per completare l’iter burocratico descritto.

I professionisti a cui si affida l’incarico dovrebbero, in ogni caso, fornire un’indicazione in merito ai tempi da loro pianificati per la redazione della documentazione e per gli eventuali controlli o sopralluoghi che potrebbero ritenere necessari. Una volta predisposta la documentazione ed effettuato l’invio telematico vi è un tempo tecnico per l’elaborazione della pratica, che dipende dagli uffici competenti. Generalmente, comunque, l’iter dovrebbe concludersi nell’arco di un mese.

Per quanto riguarda i costi, invece, deve essere preventivato l’onorario del tecnico, per il quale deve essere richiesto un preventivo completo prima dell’affidamento dell’incarico e che dovrebbe essere della misura di alcune centinaia di euro. Infine, è necessario pagare l’imposta per la presentazione della pratica, che solitamente è di 50 euro.

Unità collabenti catasto: la mappatura dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle entrate periodicamente pubblica un documento intitolato “Statistiche catastali”, nel quale riporta una serie di dati e informazioni in merito all’accatastamento dei fabbricati in Italia. Secondo l’ultimo report, pubblicato a luglio e relativo ai dati del 2023, lo stock immobiliare italiano censito al 31/12/2023 conta oltre 78,4 milioni di immobili, di cui oltre 3,7 milioni rientrano nelle categorie catastali del gruppo F, come unità non idonee, anche solo temporaneamente a produrre ordinariamente un reddito. Nello specifico, all’interno di questo gruppo le unità collabenti in categoria F/2 sono più di 620 mila, con un aumento dell’1,6% rispetto all’anno precedente. In generale, l’intero comparto ricadente nella categoria F è in crescita dell’1,4% rispetto al 2022.

Emerge, pertanto, una conferma del graduale aumento del numero di fabbricati accatastati come unità collabenti che si era già rivelato nel decennio precedente. Questa crescita dipende, molto probabilmente, anche dall’aumento della pressione fiscale sugli immobili, seguita all’introduzione dell’IMU. A ciò, poi, si aggiunge anche il costo sempre maggiore per la riqualificazione degli immobili, che a livello geografico genera disparità significative.

Interventi di consolidamento e riparazione

Gli interventi di consolidamento e riparazione delle unità collabenti mirano a prevenire il collasso e a ripristinare la stabilità di strutture o materiali fragili, dando loro spesso una seconda vita.

Le strategie tecniche comprendono il rinforzo delle unità fragili mediante elementi strutturali aggiuntivi, la riparazione dei danni con materiali adeguati come malte speciali, resine o acciai, e tecniche di consolidamento mirate, come iniezioni, puntellamenti o consolidamenti superficiali e profondi. Dal punto di vista amministrativo, però, la classificazione degli interventi dipende dalla storia dell’edificio: se l’edificio è in rovina ma mai completato, gli interventi richiedono un permesso di costruire come per una nuova costruzione; se invece era completato ed eventualmente utilizzato, gli interventi rientrano nella “ristrutturazione edilizia” e richiedono la presentazione di una SCIA, dimostrando lo stato originario. In entrambi i casi, l’obiettivo è garantire sicurezza, resistenza e durata nel tempo, ripristinando la consistenza originale delle unità collabenti attraverso tecniche e materiali adeguati.

Normative e standard di sicurezza per recuperare le unità collabenti

Quando si parla di unità collabenti e recupero, la progettazione, la manutenzione e gli interventi di consolidamento devono rispettare normative e standard di sicurezza essenziali, volti a prevenire cedimenti e garantire la protezione di persone e beni. Proprio questo, come già detto, è lo scopo di un qualsiasi intervento che mira a donare una seconda opportunità a queste unità: assicurare che l’edificio possa trovare una sua funzionalità, rispettando tutti gli standard delle costruzioni tradizionali.

I fattori da considerare sono molteplici. I regolamenti edilizi definiscono requisiti minimi per la stabilità, la ristrutturazione e la sicurezza degli edifici. Sono altrettanto rilevanti la normativa in materia di sicurezza sismica e di efficienza energetica, senza contare che ogni intervento trova riferimento anche in quanto contenuto nelle Norme Tecniche per le Costruzioni.

Il rispetto di tutte le normative garantisce sì sicurezza ed efficienza, ma anche agibilità e abitabilità di un immobile.

Vantaggi fiscali per le unità collabenti

Da un punto di vista fiscale i principali vantaggi per i proprietari di un fabbricato collabente sono chiaramente riconducibili all’esenzione dal pagamento di tasse quali l’IMU e la TASI.

Oggi, inoltre, c’è la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali in vigore, che dovrebbero essere confermate dalla Legge di Bilancio 2026. Non è possibile, invece, beneficiare delle agevolazioni previste per la “prima casa”, in quanto un fabbricato collabente non è effettivamente pronto all’utilizzo per il quale si vuole procedere con l’acquisto. Un punto chiarito in modo esplicito dall’Agenzia delle Entrate, che risponde all’interpello n. 357 del 30/08/2019.

Detrazioni disponibili

Le unità collabenti possono beneficiare delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica, ma solo se rispettano alcune condizioni specifiche.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, per accedere ai bonus, l’edificio deve essere originariamente ultimato, anche se oggi si trova in rovina o è parzialmente inagibile, e deve essere identificabile catastalmente come unità collabente (F2). Per usufruire dell’Ecobonus è inoltre necessario che l’edificio presenti un impianto termico preesistente, che possa essere rimesso in funzione, rispettando la normativa tecnica; gli aggiornamenti del D.Lgs. 48/2020 escludono gli impianti destinati solo alla produzione di acqua calda sanitaria, ma includono stufe a legna, termocamini e stufe a pellet. In sintesi, l’accesso alle agevolazioni richiede la combinazione di un edificio esistente e identificabile e di un impianto termico conforme, anche se necessita di ripristino o adeguamento, garantendo così la possibilità di ristrutturare e valorizzare in sicurezza edifici collabenti.

FAQ Fabbricati collabenti

Un fabbricato collabente è soggetto all’Imu?

Quando un immobile è classificato come fabbricato collabente, non produttivo di reddito, generalmente è esente da tasse come l’IMU, proprio per alleggerire i proprietari. Gli interventi di ristrutturazione possono modificare la classe catastale e rendere il fabbricato soggetto a tassazione. In alcuni comuni, però, si possono pagare imposte sull’area edificabile su cui sorge l’immobile. I fabbricati collabenti sono inoltre esonerati da parte della documentazione richiesta in caso di compravendita. È sufficiente l’identificazione catastale, le planimetrie e la dichiarazione di conformità al catasto.

Come si accatasta un edificio nella categoria F/2 delle unità collabenti?

Per accatastare un edificio come unità collabente (F/2) è necessario seguire un iter burocratico specifico. Se l’edificio era precedentemente accatastato, si procede con la sospensione della vecchia unità e un nuovo accatastamento. La dichiarazione richiede documentazione tecnica redatta da un professionista, con relazione firmata e datata sullo stato del fabbricato, foto illustrative e un’autodichiarazione del proprietario sulla mancanza di allacciamenti a servizi primari. Non sono necessarie planimetrie, ma l’edificio deve essere individuabile e perimetrabile, quindi non rientrano i manufatti con muri troppo bassi o senza copertura.

Quali immobili sono esclusi dall’accatastamento?

Sono esclusi solo i manufatti che non è possibile delimitare o perimetrare. Inoltre, è importante sapere che non possono essere accatastati i manufatti che non sono individuabili e perimetrabili; quindi, sono esclusi i casi in cui ad esempio manchi completamente la copertura o in cui i muri perimetrali non superino il metro di altezza.

Cosa si intende per unità collabente secondo il catasto italiano?

Secondo la normativa catastale italiana (DM 28/1998 e art. 2), le unità collabenti sono fabbricati che, a causa di un avanzato stato di degrado, risultano inidonei a produrre reddito e quindi privi di rendita catastale. Rientrano nella categoria catastale F/2, che comprende ruderi, edifici fatiscenti o parzialmente demoliti, privi di agibilità e non utilizzabili. Tali immobili devono comunque essere dichiarati e censiti al catasto, con descrizione delle loro caratteristiche, pur senza attribuzione di rendita.

Qual è la differenza tra un’unità collabente e un immobile inagibile?

Un’unità collabente (categoria catastale F/2) è un fabbricato talmente degradato o diroccato da risultare totalmente privo di rendita catastale, quindi non utilizzabile e non produttivo di reddito. Un immobile inagibile, invece, è un edificio che presenta condizioni di degrado, danni strutturali o situazioni che ne impediscono l’uso, ma che mantiene comunque una rendita catastale attribuita. In questo caso, il proprietario può beneficiare di una riduzione dell’IMU (generalmente del 50%), ma l’immobile resta censito nella categoria originaria e non come F/2.

Un’unità collabente può essere oggetto di compravendita?

Sì, le unità collabenti possono essere regolarmente compravendute. In fase di atto notarile non è richiesta la stessa documentazione prevista per gli immobili ordinari, come ad esempio l’attestato di prestazione energetica (APE), poiché il fabbricato non è agibile né dotato di impianti. Restano però obbligatori i dati catastali aggiornati e la dichiarazione di conformità tra quanto risulta al catasto e lo stato reale dell’immobile. L’acquirente deve inoltre tenere presente che un fabbricato collabente non può beneficiare delle agevolazioni prima casa, mentre potrà accedere alle detrazioni fiscali ordinarie nel momento in cui intraprenda interventi di ristrutturazione.

Qual è il costo medio per riparare un’unità collabente?

Il costo per riparare un’unità collabente varia molto in base allo stato di degrado, alla metratura e alla complessità degli interventi. Il consolidamento delle strutture, come pareti, solai e fondamenta, può variare molto in base ai materiali e alle tecnologie selezionate. In generale, interventi completi su edifici collabenti possono oscillare tra decine e centinaia di migliaia di euro in base all’entità dei lavori. È sempre consigliato ottenere preventivi tecnici personalizzati.

Quali sono i segnali di allarme di un’unità collabente?

I segnali di allarme di un’unità collabente includono crepe profonde su muri e solai, cedimenti delle fondazioni e spostamenti strutturali visibili. Altri indicatori sono muri o solai deformati, perdita di rigidità e stabilità. Il degrado avanzato dei materiali, come mattoni friabili, legno marcio o acciaio corrosi, è un campanello d’allarme. Questi segnali richiedono una valutazione tecnica adeguata per prevenire crolli o rischi per la sicurezza.

Qual è la differenza tra un’unità collabente e un immobile inagibile?

Un’unità collabente (categoria catastale F/2) è un fabbricato talmente degradato o diroccato da risultare totalmente privo di rendita catastale, quindi non utilizzabile e non produttivo di reddito. Un immobile inagibile, invece, è un edificio che presenta condizioni di degrado, danni strutturali o situazioni che ne impediscono l’uso, ma che mantiene comunque una rendita catastale attribuita. In questo caso, il proprietario può beneficiare di una riduzione dell’IMU (generalmente del 50%), ma l’immobile resta censito nella categoria originaria e non come F/2.

Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2019

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