Legionella nei condomini: guida 2026 su obblighi, prevenzione e riqualificazione degli impianti

Nel dibattito sulla riqualificazione del patrimonio residenziale, il tema della qualità dell’acqua sanitaria resta spesso in secondo piano rispetto a isolamento termico, impianti termici, fotovoltaico e contabilizzazione. Eppure la sicurezza microbiologica della rete idrica interna è ormai parte integrante della buona gestione edilizia e impiantistica, come dimostra la guida tecnica operativa “Legionella e condomini – Edizione 2026” presentata a Mostra Convegno Expocomfort 2026 da Aqua Italia e Avr, associazioni federate Anima Confindustria, in collaborazione con Anaci e Ats Città Metropolitana di Milano.

Il documento, promosso in ambito associativo e costruito come supporto pratico per amministratori e operatori, analizza il tema legionella non come un’emergenza occasionale, ma come un rischio che va governato attraverso progettazione, manutenzione, controllo documentato e, quando necessario, bonifica.

La guida parte dal presupposto che nei condomini il problema non nasce solo dalla qualità dell’acqua in ingresso, ma soprattutto da ciò che accade dentro la rete interna, tra accumuli, ricircoli, terminali distali, tratti poco utilizzati, rami ciechi, sedimenti e biofilm. In altre parole, il rischio si manifesta principalmente all’interno della rete di distribuzione. È proprio in questo ambito che ricade la responsabilità dell’amministratore per quanto riguarda la gestione della parte comune dell’impianto.

Il tema si ricollega anche alla direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, la cosiddetta EPBD, che punta a un parco edilizio a emissioni zero entro il 2050 e collega la trasformazione del costruito non solo all’efficienza energetica, ma anche a una ristrutturazione profonda, pianificata e tecnicamente coerente degli edifici esistenti. In questa prospettiva, la riqualificazione dei condomini non può limitarsi alla sola riduzione dei consumi: deve includere anche l’affidabilità degli impianti, la salubrità e la capacità dell’edificio di offrire servizi sicuri nel lungo periodo.

Secondo i dati forniti da Epicentro, il centro di epidemiologia dell’Istituto Superiore di Sanità (ISS) di Roma, nel 2024 in Italia sono stati notificati oltre 4.600 casi di legionellosi, in aumento significativo rispetto all’anno precedente, con una media superiore ai dieci casi al giorno, confermando l’esistenza di un’emergenza sanitaria che necessita di un’attenzione strutturata. L’incidenza è risultata più elevata nelle regioni del Nord Italia e tra la popolazione over 60.

Legionella nei condomini: un rischio sanitario, impiantistico e gestionale

La Guida chiarisce un equivoco abbastanza ricorrente: la legionella non riguarda esclusivamente contesti sanitari, strutture ricettive o edifici ad alta complessità. Anche il condominio può rappresentare un ambiente favorevole alla proliferazione del batterio, soprattutto in presenza di impianti centralizzati per la produzione di acqua calda sanitaria, reti vetuste, scarso ricambio e manutenzione discontinua.

Dal punto di vista biologico, la specie di maggiore rilevanza è Legionella pneumophila, responsabile di oltre il 97% dei focolai di legionellosi in Italia negli ultimi 10-20 anni. Per questo nei condomini sarebbe importante monitorare con particolare attenzione questa specie, anche in un’ottica di maggiore sostenibilità tecnico-economica del controllo.

La trasmissione avviene principalmente per inalazione di aerosol contaminato. Le fonti possono essere numerose: docce, rubinetti, vasche idromassaggio, torri evaporative, fontane decorative, sistemi di irrigazione. Il consumo di acqua contaminata per ingestione non è invece considerata una modalità significativa di contagio, salvo i casi in cui l’acqua venga accidentalmente inalata.

Legionella nei condomini: temperature, ristagni e biofilm

Se si osservano i meccanismi di proliferazione, la guida individua tre condizioni determinanti. La prima è la temperatura. In linea generale, la fascia favorevole allo sviluppo di Legionella viene collocata tra circa 20 e 50 °C, con particolare criticità nelle reti dove la distribuzione termica è disomogenea e parte dell’acqua resta a lungo in intervalli favorevoli alla crescita batterica. Sotto i 20 °C il batterio entra in quiescenza, mentre sopra i 50-55 °C la proliferazione si inibisce; a 60 °C la carica batterica diminuisce progressivamente in funzione del tempo di esposizione.

La seconda condizione è il ristagno. Tratti lunghi con scarso prelievo, piani alti poco abitati, appartamenti sfitti, ramificazioni cieche e uso discontinuo dell’impianto creano i presupposti ideali per il mantenimento del rischio. La terza è il biofilm, ovvero una matrice protettiva che si forma su tubazioni, serbatoi, rubinetti e docce, soprattutto in presenza di sedimenti e incrostazioni. È qui che la legionella trova protezione, nutrienti e spesso anche ospiti microbici che ne favoriscono sopravvivenza e virulenza. Ed è sempre il biofilm a spiegare perché un trattamento non ben calibrato possa produrre solo un abbattimento temporaneo della contaminazione.

Quadro normativo e responsabilità dell’amministratore 

Il quadro normativo italiano ed europeo si è evoluto per garantire la tutela della salute pubblica attraverso la gestione della qualità dell’acqua, estendendo le responsabilità anche agli impianti interni degli edifici.

La Direttiva UE 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano e il Decreto Legislativo 18/2023 hanno introdotto norme più rigorose per la gestione della qualità dell’acqua, con un focus particolare sulla sicurezza dell’acqua potabile in edifici pubblici e privati. Queste norme si applicano a tutti gli impianti idrici, sia pubblici che privati, e stabiliscono obblighi specifici per la protezione della salute attraverso la gestione e il controllo dei rischi associati.

La guida richiama inoltre la modifica introdotta dal D.Lgs. 102/2025, oltre alle Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi del 2015.

Nel sistema delineato dalla nuova disciplina, è rilevante la figura del GIDI, Gestore idrico della distribuzione interna, che ha la responsabilità della gestione sicura degli impianti idrici all’interno degli edifici, di monitorare la qualità dell’acqua e di garantire che vengano adottate misure preventive contro il rischio di contaminazione da legionella e altre patologie legate all’acqua. Nel contesto condominiale l’amministratore è assimilabile a questa figura per la parte di rete comune che va dal punto di consegna ai punti di utenza di competenza condominiale.

Per gli edifici prioritari come ospedali, strutture sanitarie, alberghi e impianti sportivi, la normativa impone obblighi specifici in termini di valutazione del rischio, campionamento e manutenzione degli impianti. Questi edifici devono rispettare una serie di misure di controllo per garantire che l’acqua distribuita sia sicura, evitando qualsiasi rischio per la salute pubblica.

Per i condomini residenziali, invece, la responsabilità di garantire la qualità dell’acqua ricade principalmente sulla gestione della rete interna. Sebbene non sia obbligatorio implementare un sistema di valutazione del rischio e campionamenti per i condomini non prioritari*, la manutenzione regolare degli impianti, il controllo delle temperature dell’acqua e la gestione del rischio legionella sono fortemente raccomandati per prevenire eventuali focolai di legionellosi. Il decreto prevede che l’amministratore condominiale debba garantire il rispetto dei parametri di qualità dell’acqua all’interno degli impianti comuni. In caso di non conformità, sono previste sanzioni amministrative che vanno da 5.000 a 30.000 euro, a seconda della gravità dell’inadempimento.

Il piano di autocontrollo come strumento di diligenza tecnica

L’Appendice della Guida è dedicata al piano di autocontrollo, uno strumento utile sia ai fini della prevenzione sia per dimostrare la diligenza del gestore o responsabile dell’impianto condominiale.

I suggerimenti sono molto concreti: anagrafica degli impianti, registro manutenzioni, piani di flussaggio, punti di campionamento, sorveglianza delle temperature, gestione delle non conformità, formazione e attribuzione delle responsabilità. Viene indicata, come riferimento operativo, una cadenza annuale del piano di campionamento analitico, con sorveglianza delle temperature che tenga il ricircolo almeno a 50 °C e l’accumulo almeno a 60 °C.

Tabella – I numeri e i riferimenti più utili emersi dalla guida 2026

Rischio Legionella e riqualificazione condominiale: l’analisi di Alberto Spotti

Dalla manutenzione delle reti alla progettazione degli interventi di efficientamento, in questa intervista Alberto Spotti – Segretario tecnico associazioni Aqua Italia e AVR – approfondisce le criticità più diffuse e le soluzioni operative per gestire il rischio Legionella nei condomini.

Quali sono gli errori impiantistici e le criticità legate all’uso discontinuo (es. seconde case) più frequenti nei condomini che possono favorire ristagni, squilibri termici e proliferazione di Legionella?

Gli errori più frequenti nei condomini e nelle seconde case possono essere molteplici. Tra i principali e più frequenti, l’assenza di manutenzione periodica delle reti, dei serbatoi, del rompigetto ecc. e la mancanza di un corretto trattamento dell’acqua calda sanitaria che eviti il formarsi di incrostazioni calcaree e corrosioni che agiscono, rispettivamente, da protezione e nutrimento per le legionelle. Anche la presenza di rami morti può rappresentare un problema: dove l’acqua ristagna i batteri proliferano ed i biocidi utilizzati per debellarli non arrivano.

Altri elementi da tenere a mente:

• L’uso di materiali non idonei può favorire la ricrescita delle legionelle e l’adesione del biofilm entro cui si possono “nascondere” i batteri;
• Tubi di acqua calda troppo vicini a quelli della rete fredda rappresentano un potenziale pericolo;
• Il mancato bilanciamento degli impianti può favorire lo sviluppo di Legionella;

Tra i buoni consigli pratici per tutti i cittadini, ricordiamo che è molto importante far scorrere l’acqua, sia calda che fredda, prima dell’utilizzo appena si entra nelle seconde case.

Un intervento di efficientamento energetico dell’ACS o di sostituzione del generatore rischia di essere incompleto se non si mette mano anche alla rete di distribuzione interna?

Un intervento volto all’efficientamento energetico del generatore o alla sua sostituzione rischia di risultare incompleto se non viene contestualmente considerata la rete di distribuzione interna. La semplice riduzione delle temperature di mandata, finalizzata al risparmio energetico, può infatti comportare significativi rischi microbiologici qualora non si proceda con un bilanciamento idraulico accurato e con adeguati trattamenti chimici dell’acqua.

Pertanto, per garantire l’efficacia e la sicurezza dell’intervento, è indispensabile intervenire in maniera integrata sia sul generatore sia sulla rete distributiva interna.

Quali misure sono prioritarie, in fase di riqualificazione condominiale, per conciliare efficienza energetica, continuità di servizio e sicurezza microbiologica dell’acqua?

La misura prioritaria nella riqualificazione condominiale per conciliare efficienza energetica, continuità di servizio e sicurezza microbiologica dell’acqua consiste nell’installazione di un sistema di addolcimento a scambio ionico volto a ridurre la formazione di calcare.

È altresì fondamentale implementare un sistema idoneo per il dosaggio di prodotti anticorrosivi, nonché un sistema efficace per il dosaggio di biocidi, che garantisca il controllo della ricrescita batterica. A ciò si aggiunge la corretta gestione della temperatura dell’acqua, mantenendola costantemente al di sopra delle soglie critiche. Tutte queste misure devono essere integrate in un rigoroso piano di monitoraggio e manutenzione, essenziali per assicurare prestazioni durature e la tutela della qualità dell’acqua.

Esistono lacune normative per la gestione del rischio Legionella negli edifici residenziali non classificati come prioritari e ci sono aspetti che dovrebbero essere regolamentati più rigorosamente per garantire maggiore sicurezza?

Purtroppo, i condomini non sono ancora parificati agli edifici prioritari (es. ospedali, RSA ecc.) dove le misure da adottare sono le più complete. La guida tecnica di Aqua Italia e Avr, associazioni federate Anima Confindustria, va a colmare tali lacune dando chiare ed utili indicazioni, raccomandazioni e strumenti risolutivi per l’amministratore ed i condomini.

È possibile scaricare la guida gratuitamente dal sito Anima.

La guida tecnica operativa 2026 sulla Legionella nei condomini mette in evidenza l’importanza della manutenzione e della gestione dei rischi da parte degli amministratori. Quanto sono preparati gli amministratori condominiali e quali sono le principali difficoltà che devono affrontare nell’implementare misure di prevenzione più efficaci?

Il tema della prevenzione della Legionellosi si configura come un argomento complesso e multidisciplinare; di conseguenza, risulta essenziale che gli amministratori condominiali intraprendano un percorso formativo continuo e ricevano un adeguato supporto operativo. In questo ambito, le associazioni Aqua Italia e AVR, federate Anima Confindustria, in collaborazione con le associazioni di categoria degli amministratori, svolgono un ruolo fondamentale nel garantire tale affiancamento e aggiornamento costante.

FAQ legionella nei condomini

La valutazione del rischio legionella è obbligatoria in tutti i condomini?

Non nei medesimi termini previsti per gli edifici prioritari. Tuttavia la guida 2026 chiarisce che, pur in assenza di un obbligo generalizzato analogo ad altri contesti, nei condomini resta la responsabilità di mantenere la qualità dell’acqua nella rete interna di competenza e risulta fortemente raccomandato adottare misure strutturate di prevenzione e controllo.

Chi è responsabile della legionella nelle parti comuni del condominio?

L’amministratore di condominio può essere assimilato al GIDI, cioè al gestore della distribuzione idrica interna, per la parte comune dell’impianto. Questo comporta un ruolo attivo nella gestione, nella manutenzione e nel presidio della salubrità dell’acqua fino ai punti di utenza di competenza condominiale.

Qual è la temperatura da mantenere per ridurre il rischio?

La proliferazione è favorita in una fascia termica intermedia, mentre la prevenzione richiede un adeguato controllo delle temperature. Nel piano di autocontrollo sono richiamati valori di riferimento pari ad almeno 50 °C nel ricircolo e 60 °C nell’accumulo ACS.

Ogni quanto vanno puliti soffioni e rompigetto?

La guida suggerisce la pulizia e disinfezione periodica dei terminali, con una frequenza indicativa di almeno ogni 3 mesi, oltre alla sostituzione in caso di incrostazioni o deterioramento.

La bonifica termica risolve definitivamente il problema?

Non sempre. Lo shock termico può essere efficace, ma la guida evidenzia che il biofilm può proteggere il batterio e che la ricolonizzazione della rete è possibile se non si interviene anche sulle cause strutturali del rischio, come ristagni, geometrie critiche, vetustà impiantistica e manutenzione insufficiente.

*I condomini residenziali non prioritari si riferiscono a quei complessi abitativi che pur dovendo mantenere la qualità dell’acqua all’interno della rete condominiale, non sono considerati ad alto rischio come ospedali, strutture sanitarie o altri luoghi pubblici con presenza di persone vulnerabili. Per i condomini residenziali non prioritari, non è quindi obbligatorio redigere documenti ufficiali come i piani di autocontrollo, DVR (Documento di Valutazione dei Rischi) o PSA (Piano di Sicurezza Alimentare) specifici per la legionella. Tuttavia, la guida tecnica suggerisce che, anche per questi edifici, sia fortemente raccomandato un approccio di gestione strutturata del rischio.

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