Logistica green: gli immobili italiani poco inclini alla sostenibilità

Sulla logistica green l’Italia può e deve migliorare. Su circa 4mila magazzini logistici censiti, circa 150 sono certificati, mentre 40 lo stanno diventando. È quanto emerge – anticipato dal Sole 24 Ore – dall’Atlante dei magazzini green realizzato dall’Osservatorio Osil della Liuc Business School-Università Cattaneo e da WCG-World Capital Group.

Si può e si deve migliorare perché stiamo parlando di un settore che contribuisce per il 9% al Pil italiano con circa 80 miliardi di euro di fatturato l’anno, contando 82mila imprese e circa 1,5 milioni di addetti. Non solo, come evidenzia il report Savills Logistics Spotlight, la logistica è stata la prima asset class in termini di volumi di investimento nel primo semestre dell’anno, con un totale di 290 milioni di euro, e si è attestata come il settore immobiliare centrale nelle strategie degli investitori.

Logistica green: cosa emerge dall’Osservatorio Osil

Il report completo sarà presentato il prossimo 18 ottobre, ma già quanto emerge è significativo. L’Osservatorio Osil ha creato una mappa interattiva degli immobili logistici presenti sul territorio italiano. Sono state mappate le caratteristiche di più di 3500 magazzini (arriveranno a circa 4mila a report completo), per una superficie coperta di circa 40 mln mq. L’obiettivo è di realizzare un atlante dei magazzini green.

Intanto, si nota che la distribuzione geografica vede il Nord Italia in larga prevalenza: in Lombardia (col 24% dei magazzini), Emilia Romagna (12%), Veneto (11%) e Piemonte (8%) si concentra la maggioranza degli immobili dedicati allo storage.

Detto questo, contare su un 15% di immobili realizzati secondo logiche di sostenibilità significa che il patrimonio immobiliare logistico è stato realizzato con criteri datati. Lo conferma il fatto che i magazzini più recenti (realizzati dal 2015 in poi) sono stati sviluppati già in chiave ESG e con soluzioni in grado di elevare la qualità. Sulla necessità di rinnovare un parco logistico datato «c’è tanto lavoro da fare», sottolinea Martina Baglio, coordinatrice dell’Osservatorio Osil, proprio perché proprio è cambiata la concezione di magazzino. «Se in passato esso era considerato un semplice contenitore dove stivare materiale, oggi invece è un luogo dove si svolgono svariate attività e in cui operano diverse persone. Pensiamo solo alla crescita dell’e-commerce, che ha cambiato radicalmente la concezione dell’immobile logistico».

La necessità di rispettare gli obiettivi ESG che sempre più aziende (specie le grandi imprese) si pongono contribuisce a una maggiore richiesta di logistica green.

La conferma di una maggiore attenzione alla sostenibilità e di efficienza energetica lo si nota anche dall’elevata percentuale (27%) di immobili che contano su un impianto fotovoltaico che oggi è considerato un elemento imprescindibile, oltre a essere l’intervento più semplice in un processo di riqualificazione di un immobile adibito alla logistica.

Tuttavia va anche considerato, sempre riferendosi alla sostenibilità, la disparità tra grandi e piccole-medie imprese sul tema: il 95% circa delle aziende multinazionali ha obiettivi di sostenibilità dichiarati; il 45% delle Pmi non ne ha dichiarati. Inoltre solo un terzo circa (36%) delle imprese misura la propria impronta ambientale, secondo quanto emerso dalla ricerca condotta da Università Cattaneo-Liuc su un campione di 1500 aziende.

Quali sono le caratteristiche che rendono gli immobili sostenibili

L’Osservatorio Osil lo scorso anno, avviando il lavoro di ricerca, ha messo in evidenza come dev’essere un immobile logistico green e quali caratteristiche deve avere per poter essere definito così.

«Abbiamo individuato 22 caratteristiche che rendono un magazzino green», racconta Baglio. Essi sono raggruppati in quattro ambiti: location, esterno, edificio, interni/impiantistica. Si va dall’installazione di un impianto fotovoltaico, fino alla predisposizione di un BMS (Building Management System) o di infrastrutture di ricarica. Oltre ai criteri che rendono un magazzino green e anche la priorità che viene data dal settore per tutti questi fattori».

Sono stati invitati 150 esperti (proprietari e general contractor) a esprimere individualmente una loro opinione sull’importanza di ciascun “key sustainable factor”.

Nel ranking d’importanza al primo posto c’è l’impianto fotovoltaico, seguito da illuminazione interna (LED, sensoristica), sostenibilità dei materiali da costruzione, la riconversione del suolo e l’isolamento della copertura (per esempio con un tetto verde o un cool roof).

Le soluzioni che riguardano la riduzione dei consumi energetici, prevalgono rispetto a quelle relative alla salvaguardia dell’ecosistema. Meno rilevanti, in generale, risultano le caratteristiche legate alla mobilità alternativa e alla biodiversità.

Di certo occorre ridurre il fenomeno del consumo di suolo. «Su questo aspetto occorre lavorare maggiormente sulla parte immobiliare, ovvero i realizzatori del magazzino e il fondo che investe sulla specifica location più che sulla logistica lato operatore. Qui si rivelano di aiuto le certificazioni (Leed o Breeam) che sono un valore aggiunto per chi si occupa del real estate logistico», segnala la coordinatrice dell’Osservatorio Osil.

Osservatorio Osil: cos’è e come opera

L’Osservatorio sull’immobiliare logistico (Osil) è frutto della volontà del Centro sulla Logistica e il Supply Chain Management della Liuc Business School. L’obiettivo per cui è stato avviato è studiare il settore del real estate per la logistica in Italia.

Dato il crescente interesse sulla sostenibilità nel settore logistico, il team di ricerca, in collaborazione con il Green Transition Hub della Liuc Università Cattaneo, ha deciso di condurre una ricerca sulle caratteristiche green degli immobili logistici attraverso il progetto “Green Warehousing“.

Osil ha lavorato all’attuazione di due grandi progetti: il sistema di rating Va.Lo.RE. (Valuation Logistics Real Estate) e l’Atlante della logistica. Il primo è stato sviluppato per misurare la qualità e la fungibilità di un magazzino. Si rivolge ai proprietari di magazzini e i fondi di investimento che, a partire dalla valutazione ottenuta, desiderino identificare il corretto valore di mercato del proprio immobile. Sviluppato in collaborazione con gli esperti dell’Advisory Board di Osil, a oggi è già stato applicato su oltre 250 magazzini in Italia, per un totale di oltre 5 milioni di mq.

All’Atlante l’Osservatorio Osil ci lavora dal 2010, in collaborazione con Assologistica e World Capital per mappare i principali nodi logistici presenti su tutto il territorio italiano.

Un caso di successo: il Campus Carbon Neutral DH

Ci fa piacere citare il recente ampliamento in chiave sostenibile del Campus specializzato nella logistica per il settore Consumer a Borgo San Giovanni, in provincia di Lodi, di DHL Supply Chain Italia, società del Gruppo DHL che si occupa della gestione di servizi logistici integrati per le imprese. Il Gruppo si è dato l’obiettivo di arrivare entro il 2025 alla neutralità delle emissioni di tutti i magazzini.

L’HU, inaugurato nel 2021, si sviluppa oggi su una superficie di 117.000 m², di cui 80.000 m² coperti, con capienza di oltre 90.000 posti pallet e impiega circa 350 addetti.

Le scelte di efficientamento energetico e attenzione alla sostenibilità, coerenti con la strategia GoGreen del Gruppo, garantiscono che il sito sia Carbon Neutral: i fabbisogni energetici sono soddisfatti dall’impianto fotovoltaico in copertura da 300Kwp e dall’impianto geotermico con 4 pozzi (2 di presa e 2 di resa) collegato a pompe di calore ad alta efficienza per il riscaldamento e il raffrescamento, cui si aggiunge la centrale frigotermica da 900KWf / 820KWt.

Per i mezzi di movimentazione sono previste batterie al litio e sistemi di ricarica efficienti ad alta frequenza. Inoltre, in fase di costruzione, sono stati scelti materiali ad alto isolamento, come il polistirene ad alta densità e pannelli specifici per isolamento termico.

Tutte queste scelte hanno garantito che il Campus ricevesse, oltre a diverse certificazioni internazionali, la  certificazione BREEAM in quanto edificio virtuoso da un punto di vista energetico.

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