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Superbonus e cambio di destinazione d’uso: da stalla (o magazzino) ad abitazione

Il superbonus spetta per i lavori di ristrutturazione di un edificio non ad uso abitativo, come un magazzino, una stalla, una pertinenza o un rudere? Si, ma solo in determinati casi. Vediamoli insieme

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Superbonus e cambio di destinazione d’uso: da stalla o magazzino ad abitazione

Indice degli argomenti:

L’articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 (cd. decreto Rilancio) introduce una detrazione pari al 110% (Superbonus) delle spese relative a specifici interventi di efficienza energetica (anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione) e di misure antisismiche sugli edifici (anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici).

I termini di scadenza per l’accesso al Superbonus, già prorogati dalla Legge di Bilancio 2021, vengono ulteriormente estesi – dal comma 3, art.1, del dlgs 59/2021 – di altri 6 mesi: per le spese sostenute dagli IACP (e simili) fino al 31 dicembre 2023; per tutti gli altri fino al 31 dicembre 2022.

In linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici, attualmente disciplinate dall’articolo 16 del citato decreto legge n. 63 del 2013, sono ammessi al Superbonus, anche le spese sostenute su immobili che solo al termine degli interventi saranno destinati ad abitazione.
Se sprovvisti di impianto di riscaldamento preesistente, potranno beneficiare esclusivamente del Superbonus per la messa in sicurezza antisismica (sismabonus) e fotovoltaico. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, con l’ausilio di qualche esempio pratico.

Superbonus: ecobonus o sismabonus?

Con riferimento all’applicazione del Superbonus, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 24/E dell’8 agosto 2020, con la risoluzione 60/E del 28 settembre 2020 e con la circolare 30/E del 22 dicembre 2020 a cui si rinvia per una completa disamina degli aspetti di carattere generale della normativa in esame.

Interventi di riqualificazione: Superbonus, ecobonus o sismabonus?

Ai fini dell’ecobonus, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento (anche non funzionante), rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192, e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

L’articolo 1, comma 66, lettera c) della citata legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 119 del decreto Rilancio, il comma 1-quater ai sensi del quale sono compresi fra gli edifici che accedono al Superbonus «anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1 [dell’art. 119], anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.».

Al riguardo, si ritiene che per gli interventi di efficientamento energetico debba altresì essere dimostrato, sulla base di una relazione tecnica, che nello stato iniziale l’edificio fosse dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito. In tale ipotesi, l’Istante è esonerato dal produrre l’A.P.E. iniziale.

Se l’edificio oggetto dell’intervento di ristrutturazione non è dotato di un impianto di riscaldamento preesistente, non può accedere agli interventi trainanti di efficientamento energetico, ma solo agli incentivi per la riduzione del rischio sismico (sismabonus) – se ricadente in zona sismica 1,2,3 – e, in tal caso usufruire del Superbonus al 110% anche per l’installazione dei pannelli fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo (interventi trainati).

Gli edifici sono classificati, in base alla loro destinazione d’uso, nelle categorie di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412 (D.P.R. 412/93).

Destinazione d’uso e categorie catastali

Un immobile è caratterizzato dall’avere una destinazione d’uso urbanistica e appartenere ad una categoria catastale. Esistono vistose differenze, vediamo quali.

Destinazione d’uso e categorie catastali degli immobili

La destinazione d’uso urbanistica è quella ufficiale, che legittima l’attività principale a cui è adibito l’edificio. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare si desume dalla documentazione riguardante lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis del TUE), ovvero dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Un’immobile può avere 4 tipologie di destinazione d’uso:

  • 1. Residenziale/turistico-ricettiva
  • 2. produttiva e direzionale
  • 3. commerciale
  • 4. rurale

La categoria catastale è invece la destinazione d’uso attribuita dal Catasto ai soli fini fiscali, di pagamento delle imposte, e non ha valore di legittimità ai fini dell’utilizzo dell’immobile. In via teorica le due dovrebbero coincidere, ma quando si ha a che fare con edifici molto vecchi, non sempre è così. Per collegare la materia urbanistica a quella catastale, occorre far riferimento al regolamento edilizio comunale.

Il catasto li classifica in immobili:

  • a destinazione ordinaria
  • a destinazione speciale
  • a destinazione particolare
  • categorie fittizie

Qui sotto la classificazione completa delle categorie catastali.

Immobili a destinazione ordinaria

GRUPPO A

  • A/1 – Abitazioni di tipo signorile
  • A/2 – Abitazioni di tipo civile
  • A/3 – Abitazioni di tipo economico
  • A/4 – Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 – Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 – Abitazioni in villini
  • A/8 – Abitazioni in ville
  • A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
  • A/10 – Uffici e studi privati
  • A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

  • B/l – Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
  • B/2 – Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • B/3 – Prigioni e riformatori
  • B/4 – Uffici pubblici
  • B/5 – Scuole, laboratori scientifici
  • B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
  • B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
  • B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate

GRUPPO C

  • C/l – Negozi e botteghe
  • C/2 – Magazzini e locali di deposito
  • C/3 – Laboratori per arti e mestieri
  • C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi
  • C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
  • C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
  • C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Immobili a destinazione speciale

GRUPPO D

  • D/1 – Opifici
  • D/2 – Alberghi e pensioni
  • D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
  • D/4 – Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
  • D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
  • D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
  • D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Immobili a destinazione particolare

GRUPPO E

  • E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  • E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
  • E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
  • E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Categorie fittizie

GRUPPO F

  • F/1 – Area urbana
  • F/2 – Unità collabente
  • F/3 – Unità in corso di costruzione
  • F/4 Unità in corso di definizione
  • F/5 – Lastrico solare
  • F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione
  • F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

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Cambio di destinazione d’uso: prassi e regole

Il cambio di destinazione d’uso è regolato dal Testo Unico dell’edilizia (dpr 380/2001) all’art. 23-ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”, che al comma 1 riporta:

“Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

  • a) residenziale;
  • a-bis) turistico-ricettiva;
  • b) produttiva e direzionale;
  • c) commerciale;
  • d) rurale

Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il cambio di destinazione d’uso, all’interno di una stessa categoria funzionale, è sempre permesso (esempio: da abitazione ad affittacamere).

Il cambio di destinazione d’uso può realizzarsi in due modalità:

  • cambio di destinazione d’uso senza opere
  • cambio di destinazione d’uso con opere

Il cambio di destinazione d’uso senza opere è quello che non richiede interventi edilizi ma prevede soltanto un mutamento funzionale dell’immobile. In questo caso, il titolo abilitativo occorrente è la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Diversamente, il cambio di destinazione d’uso con opere è accompagnato da una serie di interventi edilizi volti a riconfigurare il manufatto nella nuova veste funzionale. In questo caso occorrerà predisporre il Permesso di Costruire accompagnato da una documentazione diversa a seconda del tipo di intervento inquadrato: manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione.

Cambio destinazione regole e prassi

La prima operazione da effettuare per capire se è ammesso il cambio di destinazione d’uso consta nella verifica delle norme urbanistico-edilizie del comune di riferimento dov’è sito l’immobile, di cui il PRG ne rappresenta lo strumento di pianificazione. Ad esempio, il comune potrebbe prevedere per la zona A (centro storico) stringenti vincoli che impediscono o limitano fortemente determinati interventi edilizi come la ristrutturazione a favore di interventi più conservativi. Per una zona potrebbe essere previsti solo la manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre proibito tutto il resto. Per questo è importante, prima di depositare la pratica dell’avvio dei lavori, verificare la possibilità o meno della loro attuazione.

Un altro ostacolo potrebbe essere il regolamento condominiale. Se infatti il cambio di destinazione d’uso è vietato da un regolamento approvato all’unanimità dai condomini, non sarà possibile procedere alla modifica.

Nel caso di edificio destinato all’abitare, esso deve rispettare i requisiti igienico-sanitari ( DM 5 luglio 1975) e, più in generale, la norma sulle barriere architettoniche.

Superbonus: le unità collabenti (F/2)

Nella circolare n. 30/E del 2020 è stato chiarito che il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti“), a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze). Ciò in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

In questo caso, si potrà beneficiare del Superbonus limitatamente alle spese sostenute per interventi antisismici dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.

Superbonus per le unità collabenti

In questo caso, si potrà beneficiare del Superbonus limitatamente alle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico, purché nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione nonché risulti il cambio d’uso degli immobili in “residenziale”.

Con riferimento agli interventi trainati, come chiarito dalla circolare n. 24/E del 2020, l’Istante potrà fruire del Superbonus solo per l’istallazione di impianti solari fotovoltaici e dei relativi sistemi di accumulo, per i quali il limite di spesa massimo ammissibile deve essere distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati.

Ai fini della verifica dei limiti di spesa, occorre considerare il numero delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori: la spesa ammissibile è di euro 96.000 per ciascuna delle unità immobiliari censite nel Catasto Fabbricati all’inizio dei lavori.

Superbonus: Magazzini e depositi (categoria catastale C/2)

L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 168 del 10.03.2021, chiarisce che i Magazzini e Depositi appartenenti alla categoria catastale C/2, possono accedere alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia con parziale o totale demolizione e ricostruzione, finalizzata alla sicurezza statica ed antisismica.

Superbonus: Magazzini e depositi

Laddove l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380 del 2001, e tale circostanza risulti dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi antisismici rientranti nel Superbonus su immobili esistenti, iscritti nel Catasto Fabbricati (C/2), l’Istante potrà fruire delle citate agevolazioni, nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa e fermo restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello).

Tuttavia, per poter beneficiare delle agevolazioni per gli interventi di riqualificazione energetica (articolo 14 del decreto legge n. 63), è necessario che gli edifici siano dotati di impianti di riscaldamento (cfr. circolare 8 luglio 2020 n. 19/E). Considerato, pertanto, che, le unità immobiliari oggetto degli interventi (magazzini o depositi) sono prive dell’impianto di riscaldamento le spese sostenute per l’efficientamento energetico non possono accedere al Superbonus.

Superbonus: stalle, scuderie, autorimesse (categoria catastale C/6)

Possono beneficiare del Superbonus 110% anche gli immobili non residenziali. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella risposta 538/2020, evidenziando come tale possibilità sia legata a determinate condizioni. Nel caso in esame, il proprietario di una unità immobiliare, accatastata al Catasto Fabbricati in categoria C/2 “Magazzini e locali di deposito e in precedenza utilizzata come stalla”, intende realizzare entro la fine del 2021 lavori di ristrutturazione edilizia e messa in sicurezza antisismica per la realizzazione di un immobile residenziale, funzionalmente indipendente, dotato di accesso autonomo e destinato ad abitazione del proprio nucleo familiare.

Superbonus per stalle, scuderie, autorimesse

In considerazione di tale premessa, l’Agenzia richiama la circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, in cui è stato ribadito che è possibile “fruire della detrazione d’imposta, in caso di lavori in un fienile che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione che il contribuente intende realizzare purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo”.

Il medesimo principio, secondo le Entrate, risulta applicabile anche agli interventi antisismici ammessi al Superbonus; pertanto, è possibile fruire della detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico anche nell’ipotesi prospettata di cambio di destinazione d’uso in abitativo dell’immobile oggetto dei lavori, purché nel provvedimento amministrativo che assente questi ultimi risulti chiaramente tale cambio e purché l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (escluse quindi le categorie A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

Ammenoché la stalla o magazzino o autorimessa non abbia un impianto di riscaldamento (anche non funzionante), si potrà usufruire del Superbonus esclusivamente per la riduzione del rischio sismico (sismabonus). E, come interventi trainati, si potranno installare soltanto pannelli fotovoltaici e batterie di accumulo.

Superbonus: deroghe e limiti di spesa

Per quanto riguarda la possibilità di cumulare il Superbonus con altri incentivi fiscali, l’Agenzia ha ricordato che nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che il contribuente potrà avvalersi di una sola di tali agevolazioni. Qualora si attuino sul medesimo immobile più interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alle detrazioni è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Il limite di spesa ammissibile che, risulta essere:

  • per gli interventi antisismici, pari a 96.000 euro
  • per l’installazione degli impianti fotovoltaici, pari euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico
  • per l’istallazione dei sistemi di accumulo, pari a euro 48.000 euro e comunque nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema andrà moltiplicato (ciascuno separatamente) per il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori.

Resta valida la possibilità di utilizzare, in alternativa alla detrazione fiscale diretta, la cessione del credito o sconto in fattura, che permette di ristrutturare la propria casa a costo zero.

Per velocizzare e rendere più semplici le procedure di applicazione del Superbonus e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente, sono state introdotte svariate deroghe alle norme edilizie del TUE (Dpr 380/01), in particolare ad opera del Decreto Semplificazioni (DL 76/2020), della Legge di Bilancio 2021 e del Decreto Semplificazioni Bis (DL 77/2021).

La modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti implicanti incremento di carico urbanistico, è ora considerato intervento di manutenzione straordinaria.

Con il D.L. 77/2021 (art. 33, comma 1, lett. c), e art. 33-bis) sono stati introdotti all’art. 119 del D.L. 34/2020, il comma 13-ter, che stabilisce che gli interventi rientranti nella misura del Superbonus, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici (rientranti nella categoria di ristrutturazione edilizia), costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante CILA, e il comma 13-quinquies, che per opere classificate come attività di edilizia libera prevede nella CILA la sola descrizione dell’intervento.


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