Fotovoltaico in condominio: cosa è bene sapere

Installare un impianto fotovoltaico in condominio è possibile a ogni condomino “sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”. Così riporta il Codice Civile (art.1122 bis), ma è bene fare qualche distinguo.

Quando l’installazione del fotovoltaico «riguarda il tetto condominiale, che è parte comune, il criterio per determinare lo spazio spettante a ciascuno non è una proprietà “fisica” predefinita, ma il principio del “pari uso” dettato dall’art. 1102 c.c.», segnala Federico Palumbo, avvocato presso lo Studio Legale Moscarini. Con lui siamo andati a toccare diversi aspetti ed elementi da chiarire sul fotovoltaico in ambito condominiale, dove vivono circa 14 milioni di famiglie italiane. Anche se il tetto è il luogo su cui si registrano più impianti, ci sono altri ambiti dove possono essere installati.

Fotovoltaico sul tetto

Nel considerare i diritti nell’installare il fotovoltaico in condominio è bene considerare alcuni aspetti: come si calcola questa proprietà sul tetto di un condominio? «In termini operativi, ogni condomino può occupare una porzione della superficie comune proporzionale alla propria quota millesimale, avendo bene a mente che, come confermato dalla giurisprudenza di merito, tale diritto deve essere esercitato in modo da non impedire agli altri comproprietari di installare a loro volta un impianto sulla superficie residua», aggiunge Palumbo.

Il calcolo della “proprietà” sul tetto si risolve, quindi, in una ripartizione millesimale della superficie captante utile, la cui finalità è garantire che l’ingombro dei moduli non saturi lo spazio comune a danno degli altri. Detto in altri termini: non vale il principio del “chi prima arriva meglio alloggia”…

Qual è la trafila cui deve attenersi il condòmino per il fotovoltaico in condominio?

Dal punto di vista dell’iter seguire per installare il fotovoltaico in condominio, la trafila procedimentale per il condomino dovrebbe iniziale con un’analisi di fattibilità tecnica affidata a un progettista e, una volta verificato che l’impianto non comprometta la stabilità dell’edificio o il suo decoro architettonico, l’interessato può procedere alla redazione del progetto.

«Un punto fondamentale, data l’elevata litigiosità negli ambiti condominiali, è che la comunicazione sia trasparente. L’interessato deve informare preventivamente l’amministratore, indicando nel dettaglio il contenuto dell’intervento e le modalità di esecuzione, affinché l’assemblea possa essere resa edotta dell’opera», aggiunge l’avvocato.

Rispetto al ruolo dell’assemblea di condominio, occorre distinguere tra interventi con e senza modificazioni strutturali delle parti comuni. «Se l’installazione non altera l’orditura del tetto, per esempio mediante il semplice zavorramento dei moduli su un lastrico piano, l’art. 1122-bis, comma 4, c.c. stabilisce che non serve alcuna autorizzazione – puntualizza Palumbo –. In questo senso, la Cassazione, con ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023, ha confermato che tale tipologia di intervento non ammette limiti autorizzatori», ragion per cui un’eventuale delibera di diniego da parte dell’assemblea sarebbe addirittura giuridicamente inesistente, e non potrebbe paralizzare l’opera.

Cosa succede se sono necessari interventi strutturali

Sempre a proposito dell’installazione del fotovoltaico in condominio, lo scenario cambia qualora l’opera richieda interventi strutturali, come la creazione di asole nel solaio.

In questo caso scatta l’obbligo di trasmettere il progetto esecutivo all’amministratore, che convocherà l’assemblea. «Tuttavia, come chiarito dalla sentenza della Cassazione n. 28628/2017, quest’ultima non opera in totale discrezionalità, perché non ha la facoltà di esprimere un rigetto immotivato. Quello che può fare è prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a tutela della stabilità, sicurezza e decoro», segnala sempre Palumbo.

I casi in cui l’assemblea di condominio può opporre divieto

Esiste anche la possibilità che l’assemblea opponga un divieto assoluto di installare un impianto fotovoltaico in condominio. Ciò può accadere quando entra in gioco uno dei tre ostacoli principali.

Il primo «discende dall’art. 1120, comma 4, c.c., ai sensi del quale sono precluse le opere che pregiudichino la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio».

Il secondo limite risiede «nell’eventuale presenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieti esplicitamente di apportare mutamenti al tetto o proprio l’installazione del fotovoltaico», ipotesi difficile visto che la stragrande maggioranza degli edifici è stata realizzata quando il fotovoltaico non era una realtà.

Il terzo riguarda i vincoli paesaggistici previsti dal d.lgs. n. 42/2004. Quest’ultimo «non è propriamente un limite condominiale, ma ovviamente può essere invocato dall’assemblea per vietare a sua volta l’intervento, con la precisazione che, come chiarito dal Consiglio di Stato, con sentenza n. 2808 del 2 aprile 2025, il diniego non si può basare su generiche categorie estetiche, ma serve motivare un’assoluta incompatibilità ottica, bilanciandola con le necessità della transizione energetica», sottolinea il legale.

Fotovoltaico in terrazza e in altri spazi

Nel caso delle terrazze a uso esclusivo, la questione si sposta nel perimetro tracciato dall’art. 1122 c.c. e dall’art. 1122-bis, comma 2, c.c., che include esplicitamente le “parti di proprietà individuale” tra le superfici vocate all’installazione.

«In tale scenario, il proprietario è esentato dal limite del “pari uso” che governa le aree in comunione anche se resta, come ovvio che sia, il vincolo di non arrecare danno oggettivo alle parti comuni e di preservare il decoro e la sicurezza». In questi casi l’iter da seguire «è la mera notizia preventiva all’amministratore e al fine di prevenire azioni inibitorie da parte del condominio».

Anche in tal caso, come detto prima, risulta cruciale fornire una perizia che attesti come l’aggravio del carico statico non infici la tenuta idrica della guaina impermeabilizzante della terrazza.

L’orizzonte installativo del fotovoltaico in condominio contempla anche spazi sussidiari, quali parapetti, pensiline o aree di sedime destinate a cortile, anche se, con riguardo all’ipotesi specifica di un pergolato, occorre scindere il profilo amministrativo da quello civilistico. «Sotto il profilo urbanistico, il TAR Lazio, con sentenza n. 9457/2021, ha stabilito che un pergolato fotovoltaico – in quanto struttura leggera e priva di fondazioni permanenti pesanti – non necessita di permesso di costruire, rientrando nell’alveo dell’edilizia libera (basta una semplice CILA)», spiega Palumbo.

Sul fronte condominiale, invece, la disciplina diverge in base alla titolarità dell’area. «Se il pergolato insiste su un giardino in uso esclusivo, si applicano le regole della terrazza privata; viceversa, se viene costruito ex novo su un giardino comune (pro indiviso), l’intervento configura un’occupazione di suolo che sottrae in via definitiva una porzione di verde alla fruizione collettiva, eccedendo i confini dell’art. 1102 c.c., di conseguenza l’opera transita nel novero delle innovazioni (art. 1120 c.c.), rendendo obbligatorio il vaglio e il consenso dell’assemblea», specifica l’avvocato.

Fotovoltaico plug and play

Nel novero delle installazioni di un impianto fotovoltaico in condominio, è bene considerare anche i sistemi da balcone, comunemente noti come “plug & play” o “mini-fotovoltaico”. La normativa «prevede un regime di estrema semplificazione, per cui sotto il profilo amministrativo, l’installazione è svincolata da titoli abilitativi, fatti salvi specifici vincoli monumentali», necessitando unicamente della Comunicazione Unica al distributore di rete locale, oltre al possesso di una presa dedicata con salvavita indipendente.

Dal punto di vista condominiale, «la giurisprudenza della Suprema Corte qualifica il balcone aggettante — comprensivo di soletta e porzione interna del parapetto — come estensione fisica del godimento esclusivo dell’unità immobiliare retrostante, perciò come per le terrazze il condomino può procedere liberamente, senza dover richiedere l’autorizzazione dell’assemblea».

Anche in caso l’unico potenziale ostacolo all’installazione è rappresentato dalla lesione del decoro architettonico, oltre che da problemi di tenuta statica.

Cosa si intende con decoro architettonico

È bene chiarire meglio quest’ultimo concetto, perché

«il decoro architettonico non coincide con un giudizio estetico soggettivo o con il mero gradimento degli altri condòmini, ma richiede un peggioramento misurabile del pregio del fabbricato», specifica ancora l’avvocato.

Per fare un esempio pratico, se l’opera risulta precaria o con cavi volanti a vista, si configura una violazione del decoro; al contrario, l’impiego di soluzioni tecniche integrate, come moduli in polimeri flessibili aderenti alle grate o pannelli traslucidi, esclude in radice la lesione del decoro. All’atto pratico, quindi, «questo è l’unico limite estetico che può opporre l’assemblea, a meno che il regolamento condominiale non preveda altre regole, come può essere il divieto di apporre elementi sulle pareti esterne», segnala l’avvocato dello Studio Moscarini.

L’installazione di batterie di accumulo

C’è un ulteriore elemento spesso combinato col fotovoltaico in condominio e riguarda la questione dei sistemi di accumulo elettrochimico.

Come va pensata la loro potenziale collocazione all’interno del sottotetto? Sotto il profilo civilistico, la natura del sottotetto va verificata in base al titolo di acquisto. Come spiega l’avvocato, «se il regolamento o gli atti non dispongono diversamente, si presume comune se destinato strutturalmente al servizio di tutti (e quindi anche qui si deve ragionare in termini di pari uso); viceversa, costituisce pertinenza esclusiva dell’appartamento all’ultimo piano se ne rappresenta una proiezione funzionale o un volume tecnico isolante (e allora è nella disponibilità del singolo)».

Insomma, dal punto di vista civilistico la questione in sé non presenta profili diversi da quelli già visti, «il vero nodo cruciale è legato alla normativa sulla prevenzione degli incendi, perché collocare batterie al litio in volumi chiusi e non presidiati introduce un rischio d’incendio che non tollera approssimazioni».

Il quadro di riferimento è tracciato dalla recente Linea Guida antincendio dei Vigili del Fuoco (Nota DCPREV 14030/2025), che detta prescrizioni stringenti, come una compartimentazione tagliafuoco rispetto alle altre unità abitative e, soprattutto, alle vie di esodo, nonché una ventilazione permanente verso l’esterno, per scongiurare la saturazione da gas tossici e infiammabili in caso di fuga termica (thermal runaway).

In tale ipotesi, dunque, la figura del tecnico specializzato diventa ancor più essenziale, anche perché un’installazione non asseverata costituisce un illecito grave che, oltre a paralizzare l’operatività delle coperture assicurative del fabbricato, espone il condòmino a responsabilità penali dirette in caso di sinistro.

Fotovoltaico in condominio: se l’impianto è su tutta la copertura

Infine, circa l’ipotesi in cui sia il condominio a decidere l’installazione di un impianto fotovoltaico centralizzato sull’intera copertura, il primo passaggio da chiarire è che, trattandosi di un’opera diretta alla produzione di energia da fonti rinnovabili, la decisione non richiede l’unanimità. Come specifica ancora Palumbo, «il legislatore ha qualificato questi interventi come innovazioni agevolate, prevedendo tre regimi diversi».

In presenza di una perizia che attesti il contenimento dei consumi energetici, l’articolo 26, comma 2, della Legge 10/1991 prevede la maggioranza degli intervenuti in assemblea e 334 millesimi di proprietà.

Senza una perizia, l’articolo 1120, n. 2, del Codice Civile richiede la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi di proprietà.

Se l’installazione comporta modifiche significative alle parti comuni, ai sensi dell’articolo 1122 bis comma 3 del Codice Civile serve una maggioranza degli intervenuti e 667 millesimi di proprietà.

Cosa accade se un condomino dissente?

La domanda che sorge spontanea a questo punto è: cosa accade se un condomino dovesse opporsi? «Diciamo che il dissenso non paralizza l’esecuzione dell’opera, ma si incanala nel meccanismo di tutela previsto dall’art. 1121 c.c. in materia di innovazioni gravose o voluttuarie».

In altre parole, se l’impianto è suscettibile di utilizzazione separata, il condomino contrario può legittimamente rifiutarsi di partecipare alla spesa di installazione e manutenzione, rinunciando contestualmente a fruire dell’energia prodotta e dei relativi proventi.

«Nella logica del favor per la transizione ecologica, però, la normativa gli riserva comunque un diritto di “subentro” tardivo, ragion per cui in futuro, il condomino dissidente o i suoi aventi causa potranno decidere di partecipare ai vantaggi dell’impianto, versando pro quota le spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera debitamente rivalutate», conclude Palumbo.

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