Attestato di Prestazione Energetica (APE): definizione, obblighi, normativa aggiornata e casi in cui non è necessario

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) rappresenta oggi uno strumento imprescindibile per valutare l’efficienza degli edifici e garantire trasparenza nelle operazioni immobiliari. La sua funzione si inserisce pienamente nelle politiche nazionali ed europee per la riduzione dei consumi e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Definizione e scopo dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento tecnico ufficiale che descrive il comportamento energetico di un edificio o di una singola unità immobiliare.

Introdotto in Italia con il d.lgs. 192/2005 e successivamente aggiornato dal d.lgs. 48/2020 (attuazione della Direttiva UE 2018/844 – EPBD), l’APE rappresenta uno strumento essenziale per la valutazione dei consumi energetici e per la comparabilità tra immobili in termini di efficienza.

L’attestato attribuisce all’edificio una classe energetica, da A4 (massima prestazione) a G (prestazione minima), calcolata sulla base di fabbisogno annuo, impianti installati, caratteristiche dell’involucro edilizio e fabbisogno di energia primaria non rinnovabile.

Finalità principali dell’APE

• fornire una stima oggettiva dei consumi energetici dell’immobile;
• permettere la comparazione trasparente tra immobili in fase di vendita o locazione;
• guidare il proprietario verso possibili interventi di riqualificazione energetica;
• garantire la conformità agli obblighi di legge in materia di prestazione energetica nel settore edilizio.

L’APE è oggi uno strumento chiave nelle politiche di efficienza energetica nazionali ed europee, soprattutto in vista dell’adeguamento agli obiettivi della nuova EPBD in corso di recepimento (2024-2026, con una scadenza fissata al 29 maggio 2026).

Normativa di riferimento e obblighi legali

L’obbligo APE rappresenta oggi un elemento centrale nella certificazione energetica degli edifici, garantendo trasparenza nelle transazioni immobiliari e coerenza con le politiche nazionali di efficienza.
Comprendere quando l’attestato è necessario e quali norme lo regolano è fondamentale per proprietari, tecnici e operatori del settore.

L’emissione dell’APE è disciplinata da un quadro normativo consolidato:

• d.lgs. 192/2005 (Gazzetta Ufficiale n. 222/2005): norme base sulla prestazione energetica degli edifici.
• d.P.R. 75/2013: requisiti dei tecnici certificatori.
• Linee guida nazionali per la certificazione energetica (DM 26 giugno 2015) – applicazione dei metodi di calcolo e aggiornamento delle classi.
• d.lgs. 48/2020: recepimento direttiva UE 2018/844, aggiornamento obblighi.
• Direttiva EPBD (in fase di recepimento 2024–2026): nuovi standard minimi di prestazione energetica.

L’Attestato di Prestazione Energetica è richiesto ogni volta che un immobile viene immesso sul mercato, sia in vendita che in affitto. L’obbligo nasce dall’articolo 6 del d.lgs. 192/2005, che impone al proprietario di mettere a disposizione il documento già nella fase di trattativa e di consegnarlo al momento della stipula del contratto.

Questo vale non solo per le compravendite e per tutti i trasferimenti a titolo oneroso, ma anche per le donazioni, come chiarito dal DM 26 giugno 2015, che ha ribadito la necessità dell’APE anche nei passaggi di proprietà gratuiti.

L’attestato è richiesto inoltre per qualsiasi contratto di locazione, indipendentemente dal fatto che riguardi una singola unità immobiliare o un intero edificio. A rientrare nell’obbligo sono anche le nuove costruzioni, per le quali il costruttore deve consegnare l’APE al termine dei lavori e depositarlo nel catasto energetico regionale.

Un’altra circostanza che impone la redazione dell’APE riguarda le ristrutturazioni importanti, ovvero gli interventi che interessano almeno il 25% della superficie disperdente dell’involucro edilizio, come definiti dal quadro normativo nazionale ed europeo. In questi casi il certificatore è chiamato a redigere un nuovo attestato che fotografi lo stato energetico aggiornato dopo i lavori.

Infine, l’obbligo coinvolge anche gli edifici pubblici con superficie utile superiore a 250 m², che devono essere sempre dotati di APE aggiornato e, in molti casi, esporlo in modo visibile al pubblico, secondo quanto previsto dal d.lgs. 192/2005 e dalle successive direttive EPBD.

Il mancato adempimento comporta sanzioni amministrative a carico del proprietario o del locatore, senza pregiudicare tuttavia la validità dell’atto di vendita o del contratto di affitto.

Procedura di certificazione energetica

Ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica richiede una procedura standardizzata:

Sopralluogo obbligatorio

Il tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra con requisiti previsti dal d.P.R. 75/2013) effettua almeno un sopralluogo per verificare:

• involucro edilizio (pareti, copertura, serramenti);
• ponti termici;
• impianti: riscaldamento, raffrescamento, ACS, ventilazione;
• documentazione tecnica (libretto impianti, progetti, pratiche edilizie).

Raccolta dati

Utilizzo di software certificati CTI e metodologie EN ISO 52016.

Calcolo delle prestazioni

Stima di energia primaria rinnovabile e non rinnovabile, fabbisogno termico, apporti solari, efficienza impiantistica.

Elaborazione dell’attestato

Il certificatore redige l’APE in formato conforme alle Linee Guida nazionali 2015, con:

• classificazione energetica;
• indici EPgl,nren e EPgl,ren;
• emissioni di CO₂;
• raccomandazioni tecniche suddivise in interventi “economicamente convenienti” e “riqualificazione profonda”.

Deposito presso il catasto energetico regionale

Obbligatorio in tutte le Regioni e Province autonome.

Contenuti e struttura dell’APE 

L’Attestato di Prestazione Energetica raccoglie una serie di informazioni che descrivono in modo completo il profilo energetico dell’edificio. Oltre ai dati anagrafici dell’immobile, come indirizzo, identificativi catastali e caratteristiche generali, il documento include anche le planimetrie e la destinazione d’uso, elementi necessari per individuare la tipologia di prestazioni da valutare.

Una parte centrale dell’APE è dedicata agli indicatori di prestazione energetica, tra cui l’EPgl (energia primaria globale), l’EP per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria, e — per gli immobili non residenziali — l’indice relativo all’illuminazione. Sulla base di questi parametri viene attribuita la classe energetica, che va da A4, la più efficiente, fino alla classe G.

Il documento riporta inoltre la quota di energia coperta da fonti rinnovabili e le emissioni annue di CO₂, valori sempre più rilevanti nelle politiche di decarbonizzazione. A completamento, l’APE include una sezione con le raccomandazioni per il miglioramento delle prestazioni, accompagnate da una stima dei tempi di ritorno economico degli interventi suggeriti, utile per orientare eventuali decisioni di riqualificazione.

Gli interventi suggeriti non sono vincolanti, ma costituiscono un elemento strategico per chi pianifica una riqualificazione o intende accedere a detrazioni fiscali.

Validità, aggiornamenti e sanzioni 

L’APE ha una validità massima di 10 anni a condizione che siano effettuate le manutenzioni obbligatorie sugli impianti e non vengano eseguiti interventi che modifichino le prestazioni energetiche.

Aggiornamento obbligatorio

Un nuovo Attestato di Prestazione Energetica diventa necessario ogni volta che l’edificio subisce interventi in grado di modificarne in modo significativo le prestazioni energetiche. È il caso, ad esempio, dell’isolamento dell’involucro, che può riguardare la posa del cappotto termico sulle pareti esterne o l’isolamento della copertura.

Anche la sostituzione degli infissi con modelli più performanti richiede l’aggiornamento del documento, così come gli interventi sugli impianti termici, dalla sostituzione del generatore alle modifiche dei sistemi di distribuzione o regolazione.

In generale, ogni riqualificazione che comporti una variazione degli indici EPgl impone la redazione di un nuovo APE, in modo da riflettere con accuratezza lo stato energetico aggiornato dell’immobile.

Sanzioni

Le sanzioni previste dalla normativa (art. 15, d.lgs. 192/2005) hanno lo scopo di garantire trasparenza nel mercato immobiliare e tutelare gli acquirenti e i conduttori, assicurando che ogni operazione avvenga con informazioni complete e verificabili sulle prestazioni energetiche dell’edificio.

L’APE, infatti, è uno strumento informativo obbligatorio e la sua assenza comprometterebbe la correttezza dell’intero processo negoziale.

In base all’art. 15 del d.lgs. 192/2005, la mancata dotazione dell’APE comporta una serie di sanzioni amministrative:

• da 3.000 a 18.000 euro per mancata dotazione in caso di compravendita;
• da 1.000 a 4.000 euro per locazioni;
• il contratto rimane valido, ma la sanzione è comunque applicata;
• fino a 10.000 euro per asseverazioni non veritiere del tecnico.

Casi in cui l’APE non è obbligatorio 

Non tutti gli immobili rientrano nell’obbligo di dotarsi dell’Attestato di Prestazione Energetica. La normativa, infatti, riconosce che in alcune tipologie edilizie l’APE non avrebbe utilità tecnica o non sarebbe applicabile a causa delle caratteristiche d’uso o costruttive.

Per questo motivo l’art. 3 del d.lgs. 192/2005 definisce una serie di esclusioni, ciascuno legato a caratteristiche costruttive, funzionali o impiantistiche dell’edificio.

Le principali tipologie escluse dall’obbligo di APE sono:

• Fabbricati industriali, artigianali e agricoli riscaldati solo per esigenze produttive: in questi casi il riscaldamento non è finalizzato al comfort degli occupanti, ma è parte del processo lavorativo; per questo non rientra nelle logiche della certificazione energetica civile.
• Edifici rurali privi di impianti di climatizzazione: se l’immobile non dispone di sistemi per riscaldamento o raffrescamento, non è possibile determinare la prestazione energetica secondo i parametri previsti dalle UNI/TS 11300.
• Fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 m²: strutture di dimensioni molto ridotte, spesso utilizzate saltuariamente, per le quali l’APE non porterebbe informazioni significative.
• Box, cantine, autorimesse, magazzini, depositi e parcheggi: locali non destinati all’occupazione continuativa delle persone e solitamente privi di impianti termici, quindi non valutabili in termini di efficienza energetica.
• Strutture temporanee con utilizzo inferiore a due anni: edifici provvisori, come prefabbricati per cantieri o installazioni stagionali, che non rientrano nella durata minima considerata dalla normativa energetica.
• Luoghi di culto: spazi con destinazioni d’uso particolari, spesso caratterizzati da impianti o configurazioni non paragonabili agli edifici residenziali o del terziario.
• Ruderi o immobili privi di copertura e impianti: strutture non agibili e non climatabili, per le quali sarebbe impossibile calcolare gli indicatori di prestazione richiesti.

Implicazioni pratiche e utilizzo dell’APE 

L’APE svolge un ruolo centrale per:

Compravendita: Determinante per la trasparenza verso l’acquirente, incide sul valore immobiliare e agevola la comunicazione commerciale nelle inserzioni (obbligo di riportare la classe).

Locazione: Il locatore deve consegnare l’APE e inserire la clausola di presa visione nei contratti.

Ristrutturazioni: L’APE è richiesto per interventi rilevanti; inoltre rappresenta un riferimento per dimostrare il miglioramento energetico in caso di accesso a detrazioni fiscali.

Pianificazione degli interventi: Le raccomandazioni contenute nell’APE supportano la valutazione tecnico-economica degli interventi efficienti (HVAC, involucro, impianti RES).

FAQ Attestato di prestazione energetica 

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)?

È un documento tecnico che certifica la prestazione energetica di un immobile, attribuendo una classe da A4 a G.

Chi è obbligato a redigere l’APE?

Il proprietario dell’immobile in caso di vendita, donazione, nuova locazione o ristrutturazioni importanti.

Quanto costa un attestato APE?

Nel 2025 il costo medio varia tra €120 e €250 per un appartamento standard, a seconda della Regione.

Quando è obbligatorio l’APE?

Per compravendite, locazioni, nuove costruzioni, edifici pubblici >250 m² e ristrutturazioni importanti.

Quanto dura l’APE?

Ha validità 10 anni, salvo interventi che modificano la prestazione energetica.

Chi può redigere l’APE?

Tecnici abilitati ai sensi del d.P.R. 75/2013.

Cosa succede se si vende un immobile senza APE?

È prevista una sanzione da 3.000 a 18.000 euro.

Quali sono le classi energetiche?

Da A4 (massima efficienza) a G (bassa prestazione).

Come migliorare la classe energetica?

Isolamento dell’involucro, sostituzione serramenti, impianti ad alta efficienza, pompe di calore, FV.

L’APE è obbligatorio per affitti brevi?

No, salvo contratti superiori a 30 giorni continuativi.

Quando non è obbligatorio l’APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica non è richiesto per alcune categorie specifiche di edifici indicate dall’art. 3 del d.lgs. 192/2005. Tra queste rientrano i fabbricati industriali, artigianali o agricoli riscaldati solo per esigenze produttive, gli edifici rurali privi di impianti di climatizzazione, i fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 m², oltre a box, cantine, depositi, autorimesse e parcheggi. L’APE non è necessario anche per strutture temporanee utilizzate per meno di due anni, per i luoghi di culto e per gli immobili allo stato di rudere o privi di impianti termici.

Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2023

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