Costi vs vantaggi: il bilancio della riqualificazione energetica

La riqualificazione energetica degli edifici esistenti, sia residenziali che di edilizia pubblica, è una sfida che caratterizza l’edilizia contemporanea, tanto da essere un vero e proprio obiettivo per l’intero comparto. Agire sul patrimonio costruito, infatti, è la principale strategia per il raggiungimento dei target di sostenibilità prefissati per il 2030 e il 2050, data per la quale si punta a un mondo delle costruzioni a zero emissioni, anche alla luce della recente Direttiva Case Green.

Per quanto indispensabile al raggiungimento dell’obiettivo di decarbonizzazione, però, la riqualificazione richiede di effettuare attente valutazioni attente dei costi e dei benefici. Lo scopo è quello di massimizzare il ritorno degli investimenti, ricordando sempre che si tratta di opere che comportano costi significativi per i proprietari. L’obiettivo di sostenibilità, infatti, deve combaciare con le possibilità e le esigenze delle persone che vivono l’edificio. Lo scopo è un miglioramento sostenibile del patrimonio, anche da un punto di vista economico e sociale.

Quali sono i costi della riqualificazione energetica

Un intervento di riqualificazione energetica può richiedere l’esecuzione di differenti opere, che coinvolgono tecnici e maestranze di varia natura. L’esigenza dipende principalmente dalle condizioni dell’edificio esistente, in relazione agli obiettivi che ci si pone.

Per questo motivo, il primo passo dovrebbe sempre essere quello di effettuare una diagnosi energetica, sulla base della quale stabilire un insieme di opere necessarie a garantire livelli prestazionali adeguati o, anche, eccellenti, a seconda di “quanto in là” ci si vuole spingere.

I costi di questi interventi possono variare molto, in base alla loro natura e anche al contesto in cui devono essere attuati. I fattori che incidono maggiormente sulla variabilità dei costi, infatti, sono connessi anche alle caratteristiche dell’edificio, in termini di dimensioni, stato di degrado e conservazione.

In alcune situazioni, la stessa predisposizione di ponteggi o installazione di macchinari può risultare complicata e richiedere una gestione “straordinaria” delle attività. Chiaramente, poi, i materiali e le tecnologie utilizzati possono incidere molto, sia sulla qualità del risultato, che sui costi dell’intervento. Arrivando, infine, alla definizione degli interventi, è possibile dire che tra i più costosi ci sono l’isolamento termico di tutte le strutture opache (dalle pareti alla copertura, senza dimenticare i solai), la sostituzione dei serramenti e l’installazione di impianti tecnologici, soprattutto se particolarmente innovativi.

Le motivazioni sono diverse, nel caso della coibentazione, ad esempio, pesa l’estensione dell’intervento, mentre per l’impiantistica incidono i costi stessi del prodotto.

Quali sono i vantaggi della riqualificazione energetica: quanto vale il comfort?

Per quanto sia vero che riqualificazione energetica significa costi importanti, è altrettanto reale il beneficio che ne consegue. Tutti gli interventi finalizzati a migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio, infatti, permettono di ridurre i consumi dello stesso, con conseguente diminuzione delle spese di gestione successive. Nel lungo periodo, pertanto, potrebbe essere maggiore il guadagno dell’investimento iniziale, soprattutto se si prendono in considerazione fattori quali il continuo aumento dei costi dell’energia.

Un altro aspetto economico da valutare è il valore immobiliare, che cresce a seguito di opere di questa natura, con importanti vantaggi sia in caso di locazione, che di vendita dell’immobile.

I benefici della riqualificazione energetica, però, non sono solo economici. Si aggiungono, infatti, importanti questioni connesse alla riduzione dell’impatto ambientale dell’edificio e, soprattutto, al miglioramento del comfort abitativo interno. Un edificio riqualificato offre senza dubbio ambienti più confortevoli in ogni stagione, ma anche salubri e sicuri. La domanda che dovrebbe sorgere spontanea, quindi, è quanto valgono – economicamente parlando – questi benefici tanto rilevanti, ma non misurabili in termini di tempi di ritorno dell’investimento.

Come effettuare una valutazione economica dell’intervento

Quando si parla di valutazione economica di un intervento di riqualificazione, potrebbe essere appropriato distinguere tra il concetto di fattibilità economica, principalmente connesso alle possibilità della committenza, e quello di convenienza economica, che mettere in relazione la spesa, con i benefici attesi.

Questo secondo approccio può essere utile anche per risolvere criticità nate dalla prima situazione, ossia quando il budget non è sufficiente per sostenere tutti i costi preventivati ed è necessario effettuare una scelta, dando delle priorità. O ancora, è utile nei casi in cui è possibile valutare differenti alternative per rispondere alla stessa problematica e la valutazione è sul singolo intervento e non sull’insieme di opere.

Un esempio potrebbe essere la scelta tra la sostituzione dei serramenti o il recupero di quelli esistenti. Non esiste una soluzione a priori giusta, ma solo una soluzione economicamente più vantaggiosa in relazione ai benefici che comporta nel tempo. Infatti, l’analisi costi-benefici, applicata anche in molti altri settori, confronta i costi inziali di un intervento, con i risparmi futuri e con i benefici tangibili e non tangibili che ne derivano. Benefici da considerare in questa analisi potrebbero essere anche l’impatto sulla durabilità dell’edificio, sui costi di manutenzione successivi o sulla qualità della vita di chi lo vive.

La stessa analisi può portare anche a risultati differenti nel caso di esigenze e opinioni diverse, proprio per quanto detto in precedenza: quanto valgono il comfort, il benessere e la salubrità? La risposta potrebbe non essere la stessa chiedendolo a più persone.

Al di là di ciò, esistono differenti approcci per eseguire un’analisi costi-benefici, che nascono dall’idea di effettuare un’analisi comparata dei vantaggi e dei costi, inizialmente in ambito di benessere collettivo. Questo metodo, si applica ora allo studio della convenienza di un qualsiasi progetto, rapportando i costi e i benefici diretti e indiretti dello stesso. Nel caso dell’efficienza energetica, questo permette anche di stimare il tempo di payback di un investimento, ossia il tempo necessario per coprire i costi iniziali con i risparmi che ne sono conseguiti. Un classico esempio è quello del fotovoltaico. Semplificando, si considera il costo dell’impianto, la quantità di energia autoprodotta che si consumerebbe successivamente, di conseguenza la quota di energia non acquistata dalla rete e, in relazione al prezzo, si conteggia il risparmio annuale medio potenziale. Pareggiato il costo dell’investimento, inizia il reale risparmio. A ciò, in realtà, sarebbero da aggiungere alcuni benefici indiretti e meno tangibili, come ad esempio l’aumento del valore dell’immobile o la riduzione dell’impatto ambientale. Un’analisi costi-benefici, poi, potrebbe essere alla base di un confronto tra due differenti impianti fotovoltaici.

In conclusione, la riqualificazione dovrebbe sempre essere approcciata in questo modo, proprio perché richiede investimenti importanti e significativi, che vanno giustamente ponderati. Questo ragionamento non porta a decidere se riqualificare o no un edificio, ma piuttosto a comprendere meglio come e con quali vantaggi.

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