Demolizione e ricostruzione per nuovi edifici efficienti

La demolizione e ricostruzione di un edificio è un’opera finalizzata all’ottenimento di una nuova costruzione, efficiente e coerente a tutti i requisiti prestazionali che guidano l’edilizia contemporanea. Una soluzione per rinnovare in modo completo un edificio e ottenere spazi abitativi e destinati al lavoro coerenti con le necessità delle persone che li vivono, oltre che con un impatto ambientale minore e maggior sicurezza. Si tratta, chiaramente, di un intervento di elevato impatto, che comporta la redazione di un progetto, la richiesta dei dovuti titoli abilitativi e il sostenere i costi per la costruzione di un nuovo edificio. I vantaggi, in ogni caso, sono diversi e molto interessanti.

La normativa di riferimento

La norma di riferimento principale quando si parla di interventi edilizi è il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), che all’articolo 3 riporta tutte le principali definizioni. Nel caso specifico, la demolizione e ricostruzione rientra negli interventi di ristrutturazione edilizia.

Come cita la norma, infatti,

“nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.”

Una definizione abbastanza flessibile, che prevede la possibilità di modificare le caratteristiche dell’edificio esistente, grazie a quanto introdotto dalla Legge 120/2020 e dal Decreto Legge 17/2022, anche in alcuni contesti tutelati e nei centri storici (la normativa elenca le aree in cui è ammessa la modifica).

Prima di questi aggiornamenti, era necessario rispettare le principali caratteristiche dell’edificio esistente, anche in termini di volumetria. Ad oggi, una delle principali differenza tra una demolizione e ricostruzione fedele (senza variare sagoma e volume) e una che porta a un edificio radicalmente differente, consiste ancora nel rispetto delle distanze previste dalla legge. Ad eccezione della demolizione e ricostruzione fedele, infatti, è necessario mantenere un limite minimo di 3 metri dagli altri fabbricati e di 10 metri nel caso di superfici finestrate. Molti strumenti urbanistici locali, poi, prevedono un rispetto di 5 metri dal confine.

Quando la demolizione e ricostruzione è la scelta giusta

La demolizione e ricostruzione di un edificio è la soluzione ideale quando si deve intervenire su un edificio obsoleto e che presenta particolari criticità sotto diversi punti di vista. Oltre alle scarse prestazioni energetiche, infatti, generalmente le costruzioni che si decide di demolire si caratterizzano anche per strutture non adeguate alle normative antisismiche, per uno stato di degrado avanzato o per un’organizzazione e una distribuzione interne incompatibili con le nuove esigenze della committenza.

Pertanto, si può dire che non è l’unica strada percorribile quando si ha di fronte un edificio, ma in alcune circostanze potrebbe rivelarsi la più efficace e la più conveniente. L’adeguamento degli edifici esistenti, infatti, non sempre è possibile o non permette di raggiungere i migliori risultati auspicati. Questo non significa che, a priori, la scelta debba ricadere sulla demolizione. Tutt’altro. Il consiglio è sempre quello di affidarsi a tecnici qualificati e competenti, che possano effettuare opportune valutazioni e individuare la miglior soluzione per il caso specifico.

Quali sono i vantaggi di una demolizione e ricostruzione?

Una volta stabilito, con il tecnico incaricato, che la demolizione e ricostruzione dell’edificio è una delle principali strade percorribili, si possono valutare i vantaggi che ne derivano. Infatti, a seguito della ricostruzione l’edificio si ha a tutti gli effetti una nuova costruzione che, quindi, assicura efficienza energetica, sicurezza e qualità degli spazi interni.

Realizzare un nuovo edificio, oggi, richiede di utilizzare materiali e tecnologie finalizzati proprio al risparmio energetico e all’aumento delle performance, ormai obiettivi indiscutibili per l’edilizia contemporanea. Inoltre, le nuove strutture rispondono a tutti i requisiti normativi anche da un punto di vista di sicurezza sismica, superando le prestazioni generalmente raggiungibili con gli interventi di adeguamento sismico. In aggiunta, si ha maggior libertà sulla riorganizzazione degli spazi interni e dei sistemi di distribuzione, con la possibilità di rispondere in modo puntuale a tutte le necessità di chi vivrà l’edificio.

In conclusione, questa tipologia di intervento generalmente comporta l’ottenimento di un livello di comfort interno particolarmente elevato, proprio per la qualità del costruito.

Detrazioni fiscali per la ricostruzione degli edifici esistenti

Eseguire un intervento di demolizione e ricostruzione permette di accedere a differenti meccanismi di detrazione fiscale. Per il 2024 le possibilità sono principalmente connesse al Bonus Ristrutturazioni, all’Ecobonus e al Sismabonus.

Le principali differenze consistono nella percentuale di detrazione e dei massimali di spesa consentiti. Riassumendo le principali caratteristiche di queste misure, il Bonus Ristrutturazioni o Bonus Casa prevede una detrazione pari al 50% delle spese sostenute, fino a una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare. L’Ecobonus si concentra sugli interventi di efficientamento energetico e ammette solo quelle spese relative alle opere finalizzate al miglioramento delle prestazioni dell’edificio. In questo caso, l’aliquota è al 65% e la spesa massima varia a seconda del tipo di intervento. Attenzione, però, al fatto che nel caso di ampliamento dell’edificio esistente, non possono essere detratte le spese connesse alla nuova costruzione. Il Sismabonus, infine, prevede una detrazione fino all’80% delle spese sostenute nel caso in cui si ottenga un miglioramento di due classi sismiche. Percentuale che cresce all’85% per i condomini. In ogni caso, la scelta va ponderata di caso in caso, valutando effettivamente quale delle misure citate risulta essere più vantaggiosa.

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