Riqualificazione energetica dei condomini: a Milano le torri Ca’ Granda passano dalla classe F alla C

Riqualificazione energetica dell’esistente: perché è una priorità

La riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente è una delle sfide principali della transizione ambientale. Il tema riguarda in modo particolare gli edifici residenziali costruiti nella seconda metà del Novecento, spesso realizzati prima che l’efficienza energetica diventasse un requisito centrale della progettazione.

In Italia, molti condomini costruiti tra gli anni Sessanta e Settanta presentano ancora consumi elevati, dispersioni termiche e involucri poco performanti. Intervenire su questi edifici significa ridurre il fabbisogno energetico, migliorare il comfort abitativo, contenere le emissioni e aumentare la qualità complessiva dell’abitare.

La questione si inserisce anche nel quadro della Direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, la EPBD, che punta a un parco immobiliare decarbonizzato entro il 2050. La Commissione europea sottolinea che gli edifici sono il principale consumatore di energia in Europa e che il miglioramento delle loro prestazioni è una leva decisiva per gli obiettivi climatici ed energetici dell’Unione.

Il complesso Ca’ Granda a Milano

Un esempio interessante arriva da Milano, in zona Niguarda, dove è in corso la riqualificazione energetica e sismica del complesso condominiale Ca’ Granda.

L’intervento riguarda sei torri residenziali situate tra via Michele De Angelis, via Francesco Gatti e viale Ca’ Granda, affidate a Teicos, impresa specializzata nella riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Gli edifici sono stati costruiti tra gli anni Sessanta e Settanta e rappresentano un caso tipico di edilizia residenziale modulare. Le facciate originarie erano realizzate con elementi prefabbricati in cemento armato, una soluzione coerente con la cultura costruttiva dell’epoca, ma oggi chiamata a confrontarsi con nuove esigenze di efficienza, sicurezza e comfort.

Il caso Ca’ Granda è significativo proprio perché non riguarda un edificio isolato o una nuova costruzione, ma un complesso abitato, con tutte le difficoltà tecniche, economiche e organizzative che accompagnano gli interventi sui condomini esistenti.

Dalla classe F alla classe C: i risultati energetici

L’intervento ha già portato alla riqualificazione di cinque torri su sei. Per l’ultima sono in corso ulteriori valutazioni tecniche ed economiche, necessarie a individuare una soluzione sostenibile anche in assenza del Superbonus.

Il risultato energetico raggiunto è rilevante: ogni edificio è passato dalla classe F alla classe C, con un salto medio di tre classi energetiche. Il risparmio energetico dichiarato è pari al 62%, con una riduzione del fabbisogno da 155,6 a 69 kWh/mq/anno.

Si tratta di un dato che conferma il ruolo centrale dell’involucro edilizio nella riqualificazione dei condomini energivori. Intervenire sulle facciate, sulle coperture e sui punti critici della dispersione termica permette infatti di ottenere benefici misurabili non solo sui consumi, ma anche sul comfort interno durante tutto l’anno.

Facciata ventilata e isolamento dell’involucro

Il cuore tecnico dell’intervento è la nuova facciata ventilata con isolamento termico. Su ciascuna torre sono stati installati circa 4.200 metri quadrati di facciata, per una superficie complessiva di 21.000 metri quadrati.

La facciata ventilata è una tecnologia particolarmente adatta agli interventi di riqualificazione profonda, perché combina isolamento termico, protezione della struttura, durabilità e miglioramento estetico. Il suo funzionamento si basa sulla presenza di un’intercapedine d’aria tra il rivestimento esterno e la parete dell’edificio: questo strato ventilato contribuisce a regolare il comportamento termico della facciata, favorendo lo smaltimento del calore e dell’umidità.

Nel caso Ca’ Granda, l’isolamento è stato realizzato con 16 centimetri di lana di roccia a doppia densità. Il rivestimento esterno è in gres estruso, con marcapiani realizzati attraverso lattonerie in alluminio goffrato. La scelta della facciata ventilata consente di intervenire sulle prestazioni energetiche dell’edificio e, allo stesso tempo, di ridefinirne l’immagine architettonica senza cancellarne completamente la matrice originaria.

Tetti verdi, fotovoltaico e coperture efficienti

Oltre alle facciate, il progetto ha riguardato anche le coperture. I tetti sono stati isolati con pannelli in XPS da 20 centimetri e impermeabilizzati. Su tre torri è stato realizzato un tetto verde per una superficie complessiva di circa 1.200 metri quadrati.

Dove il tetto verde non è stato previsto, l’impermeabilizzazione è stata completata con guaine a prestazioni termoriflettenti, utili a contenere il surriscaldamento delle superfici esposte alla radiazione solare.

Nel primo gruppo di torri sono state inoltre inserite schermature solari e impianti fotovoltaici in copertura, con una potenza di 16,5 kW per torre negli edifici interessati.

L’evoluzione del quadro degli incentivi ha poi richiesto una rimodulazione di alcune lavorazioni, senza modificare l’obiettivo principale: migliorare in modo significativo le prestazioni dell’involucro.

Il ruolo dei residenti nella riqualificazione del condominio

Uno degli aspetti più interessanti del progetto riguarda il coinvolgimento degli abitanti. Nei condomini, la riqualificazione energetica non è mai soltanto una questione tecnica: richiede consenso, comprensione delle scelte progettuali e capacità di rendere leggibili interventi spesso complessi.

Nel caso Ca’ Granda, il percorso è partito da esigenze molto concrete, come la presenza di infiltrazioni e umidità. Da una richiesta iniziale di interventi puntuali si è arrivati progressivamente a una riqualificazione più ampia, capace di incidere sulle prestazioni energetiche complessive degli edifici.

Per accompagnare questo passaggio, Teicos ha utilizzato un percorso di codesign con i residenti. Gli abitanti sono stati coinvolti in incontri dedicati e guidati nella valutazione delle soluzioni progettuali. Questo approccio ha permesso di trasformare un intervento tecnico in un processo più consapevole e condiviso.

Il mock up in scala reale della facciata

Per rendere più chiaro il risultato finale, è stato realizzato anche un mock up in scala 1:1 della nuova facciata ventilata. Il modello è stato installato nel cortile condominiale e ha permesso ai residenti di osservare da vicino materiali, serramenti e finiture dei vani finestre.

La scelta è significativa perché consente di superare una delle difficoltà più frequenti nei processi di riqualificazione: la distanza tra progetto e percezione quotidiana. Vedere e toccare una porzione reale della futura facciata aiuta i condomini a comprendere meglio l’impatto estetico e funzionale dell’intervento.

In un condominio abitato, questa dimensione non è secondaria. La qualità della riqualificazione dipende anche dalla capacità di costruire fiducia tra progettisti, impresa, amministrazione condominiale e residenti.

Cantiere sostenibile e prefabbricazione

La gestione del cantiere ha dovuto confrontarsi con una condizione complessa: intervenire su edifici abitati, limitando il più possibile l’impatto sulla vita quotidiana dei residenti.

Per questo sono state adottate tecnologie prefabbricate e soluzioni off-site, che hanno consentito di rendere più efficiente l’organizzazione dei lavori e di utilizzare ponteggi mobili. Questa impostazione ha contribuito a ridurre tempi, interferenze e disagi.

L’intervento ha ottenuto il riconoscimento di Cantiere a Impatto Sostenibile CIS Oro, assegnato da Assimpredil Ance a progetti che rispettano criteri sociali e ambientali lungo la filiera del cantiere.

Il progetto è stato inoltre selezionato da BPIE, Building Performance Institute Europe, tra alcuni casi studio europei dedicati alla riduzione del fabbisogno energetico degli edifici. A marzo 2025 è stato presentato al Parlamento Europeo nell’ambito del tavolo Changemakers and Policy Dialogue.

Riqualificare dopo il Superbonus: una sfida aperta

Il caso Ca’ Granda permette anche di riflettere sulla fase successiva al Superbonus. La stagione degli incentivi straordinari ha accelerato molti interventi, ma ha anche aperto una domanda di lungo periodo: come rendere la riqualificazione energetica profonda replicabile e sostenibile anche in un quadro di risorse più selettive?

La sesta edizione del Rapporto annuale sulla Certificazione Energetica degli Edifici, redatto da ENEA e CTI e rilanciato da InfoBuildenergia, mostra un miglioramento complessivo delle prestazioni energetiche del patrimonio certificato, ma segnala anche che una quota ancora consistente degli immobili resta nelle classi meno performanti. Sul totale degli APE analizzati, il 43,7% ricade ancora nelle classi F-G.

Questo dato conferma che la riqualificazione dell’esistente non può restare legata solo a misure eccezionali. Servono interventi calibrati, sostenibili nel tempo e capaci di adattarsi alle condizioni reali dei condomini: caratteristiche costruttive, disponibilità economiche, complessità decisionale, presenza degli abitanti durante i lavori.

Riqualificazione energetica e rigenerazione urbana

Le torri Ca’ Granda mostrano quanto margine di miglioramento esista ancora nell’edilizia residenziale del secondo Novecento. Allo stesso tempo, ricordano che ogni intervento deve fare i conti con vincoli concreti: tecnici, economici, normativi e sociali.

La riqualificazione energetica dell’esistente non è una semplice applicazione di materiali performanti. È un processo più articolato, che mette insieme diagnosi, progettazione, cantiere, sostenibilità finanziaria e partecipazione degli abitanti.

In questa prospettiva, intervenire sui condomini energivori significa anche fare rigenerazione urbana senza nuovo consumo di suolo. Si lavora su ciò che già esiste, prolungando la vita utile degli edifici, riducendo i consumi e migliorando la qualità dell’abitare.

La sfida dei prossimi anni sarà portare questi interventi fuori dalla logica dell’eccezione e dentro una strategia ordinaria di trasformazione della città costruita. Meno spettacolare di una nuova architettura, ma probabilmente più decisiva: perché riguarda le case in cui le persone vivono ogni giorno.

Scheda progetto Cà Granda

FAQ riqualificazione energetica condomini

Quali interventi migliorano la classe energetica di un condominio?

Gli interventi più efficaci riguardano l’involucro edilizio, quindi facciate, coperture, serramenti e ponti termici. A questi possono aggiungersi impianti più efficienti, schermature solari, fotovoltaico e sistemi di gestione intelligente dei consumi. La sequenza corretta dipende però dalla diagnosi energetica dell’edificio: non sempre l’intervento più visibile è anche il più prioritario.

Che vantaggi offre una facciata ventilata?

La facciata ventilata migliora l’isolamento termico, protegge la struttura dagli agenti atmosferici e contribuisce al comfort estivo grazie all’intercapedine d’aria. È una soluzione adatta sia alle nuove costruzioni sia agli interventi di riqualificazione profonda, soprattutto quando occorre intervenire sull’involucro senza interrompere l’uso dell’edificio.

Perché l’involucro edilizio è decisivo nella riqualificazione energetica dei condomini?

Negli edifici residenziali costruiti prima dell’introduzione di criteri energetici più evoluti, una parte significativa delle dispersioni avviene attraverso facciate, coperture, serramenti e ponti termici. Intervenire sull’involucro consente di ridurre il fabbisogno energetico dell’edificio e di migliorare il comfort interno in modo strutturale, prima ancora di intervenire sugli impianti.

Come si stabilisce da dove partire in un condominio energivoro?

Il primo passaggio dovrebbe essere una diagnosi energetica affidabile, capace di individuare le principali dispersioni e di stimare il rapporto tra costi, benefici e tempi di ritorno dei diversi interventi. Per un condominio non è sufficiente sapere che “bisogna efficientare”: occorre capire quali opere generano il miglior risultato rispetto allo stato reale dell’edificio e alla capacità economica dei proprietari.

Come si gestisce un cantiere di riqualificazione in un edificio abitato?

La gestione richiede una programmazione molto precisa: tempi chiari, fasi di lavoro leggibili, comunicazioni costanti con i residenti e soluzioni tecniche che riducano interferenze e disagi. L’uso di componenti prefabbricati, lavorazioni off-site e sistemi di ponteggio più flessibili può aiutare a contenere l’impatto del cantiere sulla vita quotidiana.

La riqualificazione energetica è possibile anche dopo il Superbonus?

Sì, ma richiede una maggiore attenzione alla sostenibilità economica degli interventi. Dopo la fase degli incentivi straordinari, diventano centrali la selezione delle priorità, la qualità della progettazione e la capacità di costruire piani di intervento realistici, eventualmente per fasi, senza perdere di vista gli obiettivi prestazionali complessivi.

02/01/2024

Milano Ca’Granda, riqualificazione energetica tra le migliori in Europa

Il progetto di riqualificazione energetica del complesso condominiale di sei torri Ca’ Granda è stato inserito tra le sei migliori case history europee del BPIE, Building Performance Institute Europe

C’è anche un progetto italiano tra i sei che il BPIE, Building Performance Institute Europe, ha selezionato in tutta Europa come esemplari di un’eccellente riqualificazione energetica. Si tratta dell’intervento che interessa il complesso condominiale Ca’ Granda, a Milano, eseguito per opera dell’impresa edile Teicos.

Nella rosa delle best practice, oltre al progetto milanese, ci sono anche una case history belga, una croata, una francese, una tedesca e una spagnola. I sei interventi sono stati individuati da BPIE e da Renovate Europe, l’iniziativa nata dall’Alleanza europea delle imprese per l’efficienza energetica degli edifici (EuroACE, European Alliance of Companies for Energy Efficiency in Buildings), rappresentata in Italia da Renovate Italy, che opera con l’obiettivo di ridurre dell’80%, entro il 2050, il fabbisogno energetico del patrimonio edilizio europeo.

Riqualificazione energetica Milano Ca’Granda: il progetto

L’intervento prevede la riqualificazione energetica di un blocco residenziale costruito negli anni Settanta. Il complesso si compone di sei torri identiche tra loro, disposte con una rotazione di 90°, per una superficie abitabile complessiva di circa 30.000 mq.

La riqualificazione include sia l’adeguamento sismico del fabbricato, sia la riqualificazione dell’involucro edilizio attraverso l’installazione di 4.200 mq di facciate ventilate. Oltre al tetto verde in copertura, è prevista anche la sostituzione dell’impianto termico. Il tutto con l’obiettivo, per ogni torre, di fare un “salto” di 3 classi energetiche, passando dalla classe F alla C.

I lavori di riqualificazione, tutt’ora in corso, sono iniziati a novembre 2021 e avranno una durata di 25 mesi. Coinvolgeranno 150 addetti, per un investimento totale di 35 milioni di euro.

L’intervento è stato possibile grazie alla metodologia CoREn^®, cioè l’attività di co-progettazione  ideata dall’impresa edile Teicos UE e realizzata dai tecnici con i condomini, che ha consentito di attuare una riqualificazione energetica profonda.

I risultati sono stimati in un risparmio energetico del 62%, un incremento della resistenza sismica, miglioramento dell’estetica degli edifici ed elevato comfort abitativo sia in inverno che in estate. Alla conclusione dei lavori, a fine 2025, quando anche la centrale termica sarà aggiornata con l’installazione di pompe di calore, le torri diventeranno edifici ad energia quasi zero (NZEB).

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