Chiarimenti sul Superbonus: dal MEF la pubblicazione delle FAQ

Indice degli argomenti:

• Superbonus, a chi spetta
• Superbonus, gli interventi incentivabili
• Impianto termico
• SuperSismabonus
• Motivi di Esclusione: la conformità urbanistico-edilizia

Il MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) ha pubblicato, per tramite del sottosegretario Alessio Villarosa, un documento contenente tutte le risposte alle domande più frequenti sul Superbonus 110%. Il file delle FAQ, in continuo aggiornamento, è scaricabile da Google Drive (vedi link in fondo all’articolo).

Vediamo i chiarimenti alle situazioni più comuni, ai dubbi più ricorrenti, per poter beneficiare degli incentivi fiscali al 110 % in tutta tranquillità.

Superbonus, a chi spetta

Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:

• condomìni;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
• istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”;
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
• onlus e associazioni di volontariato;
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.

L’inquilino di un appartamento preso in locazione può beneficiare del Superbonus?

Sì, può beneficiarne ma ai fini dell’esecuzione dei lavori è necessaria l’approvazione del proprietario. Inoltre, il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.

L’usufruttuario di un immobile, in quanto titolare di un diritto reale di godimento e non della proprietà, può beneficiare del Superbonus?

Sì, il Superbonus si applica ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Posso accedere al Superbonus anche se non sono proprietario dell’immobile ma lo detengo in base ad un contratto di comodato d’uso?

Sì, a condizione che il contratto di comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, e che il comodatario sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Se sono incapiente posso usufruire del Superbonus?

Sì, optando per la cessione del credito o lo sconto in fattura. Il Superbonus infatti è in generale una detrazione dall’imposta lorda, quindi non può essere utilizzato da soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostituiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita da altre detrazioni o non è dovuta (come per i soggetti che rientrano nella no tax area). Questi soggetti ai sensi dell’art. 121 del Decreto Rilancio possono optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito di imposta.

Si applica il Superbonus agli interventi effettuati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario?

No. L’Agenzia delle entrate, con la Circolare 24/2020 (vedi punto 1.1), ha ribadito che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra più soggetti).

È possibile usufruire del Superbonus nel caso di lavori di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso dell’immobile da non abitativo ad abitativo se nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulta chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso?

Sì, è possibile usufruire del Superbonus. È necessario che dal titolo abilitativo che autorizza i lavori si evinca chiaramente che l’immobile oggetto degli interventi diverrà abitativo e che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, si trasferiscono le quote residue del Superbonus?

Sì, in caso di decesso dell’avente diritto la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Posso accedere al super bonus per la mia seconda casa?

Sì.

Superbonus, gli interventi incentivabili

Il Superbonus è un’agevolazione che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus).

Quali sono gli interventi agevolabili?

L’agevolazione spetta, a determinate condizioni, per le spese sostenute per interventi effettuati su parti comuni di edifici, su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, nonché sulle singole unità immobiliari.

In particolare, il Superbonus si applica alle spese sostenute dal 1° luglio al 31 dicembre 2021, per le seguenti tipologie di interventi (c.d. “trainanti”):

• interventi di isolamento termico sugli involucri edilizi, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
• interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Quali sono gli interventi trainati?

Il Superbonus spetta anche per altre tipologie di interventi (c.d. “trainati”), a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti:

• di efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica;
• l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Possono coesistere più interventi trainanti?

Sì. Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Ai sensi del comma 2 dell’art. 119 i lavori trainati devono essere eseguiti congiuntamente agli interventi trainanti. Cosa significa?

La condizione che i lavori siano eseguiti congiuntamente si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus 110%, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Cosa si intende per unità immobiliare funzionalmente indipendente?

Per l’Agenzia delle entrate si ritiene funzionalmente indipendente l’unità immobiliare dotata di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Quindi l’importante è che ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico. È di conseguenza, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto).

In caso di interventi in condomìni, quale maggioranza è richiesta in assemblea condominiale?

Le assemblee condominiali che devono dare il via libera ai lavori con il Superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Lo prevede l’art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio.

Nel massimale di costo di € 40.000 per u.i. (ridotto a € 30.000 oltre 8 u.i.), previsto per l’isolamento termico dell’involucro (cappotto termico pareti e copertura) sono comprese tutte le spese strettamente legate all’intervento?

La detrazione al 110% spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus quale per esempio l’isolamento a cappotto, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Si tratta, in particolare degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, ad esempio: le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori, nei limiti previsti per ciascun intervento.

Un fabbricato ristrutturato mediante demolizione e ricostruzione può accedere al Superbonus?

Sì. L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 per le spese documentate e sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, fermo restando i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dall’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Posso usufruire del Superbonus su una pertinenza della mia abitazione unifamiliare?

Sì, la detrazione spetta.

Posso usufruire del Superbonus nel caso di spese di ristrutturazione per la riduzione del rischio sismico o per l’efficientamento energetico effettuate su un’unità collabente?

Sì. Sempre che siano rispettati tutte le condizioni e gli adempimenti previsti, si può usufruire del Superbonus per le spese sostenute anche sulle unità collabenti, ovvero per gli immobili classificati nella categoria catastale F/2.

Qual è il limite di spesa per l’installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati negli impianti stessi?

Come precisato dal MISE e dalla Risoluzione 60 del 28 settembre 2020 dell’Agenzia delle entrate (che superano quanto previsto dalla circolare 24/2020 della stessa Agenzia), il limite di spesa di 48.000 euro va distintamente (e non cumulativamente) riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati degli impianti.

Impianto termico

La definizione di impianto termico è contenuta nel comma 1 dell’art. 2 del D. Lgs. 192/2005, come recentemente modificato dal D. Lgs. 48/2020: “impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”.

Una stufa a legna o a pellet può essere considerata impianto di riscaldamento?

Grazie alla nuova definizione normativa di impianto termico, le stufe a legna o a pellet – ma anche caminetti e termocamini – sono ora considerati “impianto di riscaldamento”. Di conseguenza sarà possibile accedere al Superbonus, sempre che vi sia il conseguimento di un risparmio energetico (concretamente difficile da raggiungere nella dismissione di impianti a biomassa) e che vi sia un salto di due classi energetiche dell’edificio da prima a dopo gli interventi. Resta, poi, il problema dell’Ape: in presenza di camini e stufe a legna, il calcolo da parte dei tecnici potrebbe non essere così semplice, richiedendo il ricorso a calcoli standard e simulazioni.

Sostituisco l’impianto termico, i lavori relativi al ripristino dell’intonaco e del pavimento godono del Superbonus?

Sono comprese tra le spese detraibili al 110% quelle sostenute per le opere edilizie funzionali alla realizzazione dell’intervento (per esempio, le spese per la demolizione del pavimento e quelle relative alla successiva posa in opera del nuovo pavimento, se connesse alla realizzazione di un impianto radiante a pavimento). Si precisa che l’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato.

È possibile usufruire del Superbonus per l’installazione di impianti di climatizzazione invernale?

No. La norma prevede che il Superbonus si applichi solo alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, e non anche alla loro installazione. La norma si pone in linea con quanto previsto per l’Ecobonus, per il quale non rientrano nell’ambito applicativo della detrazione le installazioni di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne siano sprovvisti, con l’eccezione dal 1° gennaio 2015 dell’installazione dei generatori alimentati a biomassa.

Se decido di cambiare la mia vecchia caldaia con una a condensazione con classe energetica A e in aggiunta sostituisco i serramenti, le detrazioni sono entrambe del 110%?

Sì. Se si sostituisce l’impianto di climatizzazione invernale di un condominio, di un edificio unifamiliare, oppure di un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, si ha diritto al Superbonus al 110%, trattandosi di un intervento cosiddetto “trainante”. Anche le spese per i serramenti potranno godere della detrazione al 110% (intervento cosiddetto “trainato”) se realizzato congiuntamente all’intervento trainante e sempreché gli interventi assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Come precisato nella circolare n. 24/E del 2020, la maggiore aliquota si applica agli interventi trainati a condizione che gli interventi siano effettivamente conclusi. Gli interventi si considerano effettuati congiuntamente quando le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti ammessi al Superbonus.

Il conseguimento del miglioramento di due classi energetiche deve essere asseverato mediante le attestazioni di prestazione energetica (APE), secondo le indicazioni del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020.

SuperSismabonus

Sono compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico che determinino il passaggio ad una o due classi di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

Ai fini del Superbonus, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013 è elevata al 110 %. Pertanto, è a tale norma che bisogna far riferimento per individuare gli interventi inclusi nel rispetto dei limiti di spesa previsti per tali interventi (96.000 € per unità).

Posso fruire del Superbonus nel caso di un immobile sito in zona a rischio sismico 1,2 o 3, demolito e ricostruito?

Sì, a patto che vengano rispettate tutte le altre condizioni e gli adempimenti richiesti dalla normativa per l’accesso al beneficio. Per quanto riguarda la detrazione, il contribuente può scegliere se optare per il cosiddetto “sconto in fattura”, cioè un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi, oppure per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari. (Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 325 del 9 settembre 2020 – pdf).

Sono un’impresa di costruzioni e vorrei demolire e ricostruire con aumento di cubatura ed edificio per realizzare una c.d. ‘casa antisismica’ da rivendere entro 18 mesi dall’ultimazione. L’edificio ricostruito deve avere lo stesso numero di unità immobiliari presenti in quello demolito oppure si può realizzare un numero maggiore di unità immobiliari?

Rientra nel concetto di demolizione e ricostruzione anche la ricostruzione dell’edificio che determini un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione. Di conseguenza, non rileva la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente.

In caso di ristrutturazione con aumento di cubatura è possibile accedere al SuperSismabonus 110% anche per la realizzazione della cubatura in aumento o devo conteggiare al 110% solamente i lavori sulla cubatura esistente?

Per gli interventi antisismici, nel caso di lavori che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Su quante unità immobiliari posso effettuare interventi ai fini del Sismabonus?

Gli interventi antisismici possono essere effettuati anche su più di due unità abitative. L’unico requisito è che queste si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Posso usufruire del Superbonus nel caso di spese di ristrutturazione per la riduzione del rischio sismico o per l’efficientamento energetico effettuate su un’unità collabente?

Sì. Sempre che siano rispettati tutte le condizioni e gli adempimenti previsti, si può usufruire del Superbonus per le spese sostenute anche sulle unità collabenti, ovvero per gli immobili classificati nella categoria catastale F/2. (Ulteriori dettagli su questa faq sono contenuti nella Risposta n. 326 del 9 settembre 2020).

Motivi di Esclusione: la conformità urbanistico-edilizia

Il Superbonus non spetta per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

In tutti i casi, prima di iniziare gli interventi è necessario verificare la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, è fondamentale cioè assicurarsi che non ci siano abusi edilizi, pena la decadenza dei benefici fiscali.

È possibile usufruire del Superbonus nel caso di un immobile non in regola dal punto di vista urbanistico?

No, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.

Una minima discordanza tra progetto e costruito fa decadere dal Superbonus?

Dipende dalla discordanza. L’art. 34 bis del DPR 380/2001, recentemente introdotto dal Decreto Semplificazioni, prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.
È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.

Cosa è il certificato di conformità urbanistica e a cosa serve?

Il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Si tratta di quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.

Sono proprietario di un immobile realizzato quando non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. Come faccio a certificarne lo stato legittimo?

Il Decreto Semplificazioni ha modificato l’art. 9 bis del DPR 380/2001, stabilendo che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.

A tali documenti va aggiunto il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile o sull’unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per approfondire

• Decreto semplificazioni, decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76
• LEGGE 11 settembre 2020, n. 120
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, Superbonus FAQ
• ENEA, Faq ecobonus

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