Riscaldamento: risparmiare in condominio

Indice degli argomenti:

• Passaggi del distacco dall’impianto centralizzato
• Costi e detrazioni
• Alcune specifiche – Risponde l’Ingegner Michele Garelli
• Riqualificazione della centrale termica

Il passaggio dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo è possibile anche per chi vive in condominio e grazie alla L. 220/2012, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” non è necessario attendere il beneplacito dei condomini. Sono a carico del condomino tutte le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto termico e quelle per la messa a norma dello stesso. Tuttavia è bene seguire alcuni passaggi.

Passaggi del distacco dall’impianto centralizzato

Fase 1 – Comunicazione all’amministratore

Il distacco dall’impianto di riscaldamento è disciplinato dall’art. 1118 del codice civile (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni) modificato dalla riforma del condominio del 2012. È bene quindi prima di iniziare le operazioni di distacco contattare l’amministratore per manifestare la propria intenzione.

Fase 2 – Perizia

L’amministratore ai sensi del 1118 c.c. richiede al condomino che vuole staccarsi una perizia termotecnica dove si dimostri che non si apporta squilibrio all’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini. La perizia deve essere effettuata da un Ingegnere specializzato in termotecnica che dovrà altresì quantificare l’eventuale quota che il distaccato dovrà continuare comunque a corrispondere al condominio per compensare eventuali aggravi di spesa.

Infine la perizia deve verificare, nel caso di impianto autonomo post-distacco con caldaia, che questa possa essere posizionata in un luogo conforme alla norma UNI 7129 (specialmente per quanto riguarda lo scarico fumi).

Fase 3 – Distacco

Per poter effettuare il distacco fisicamente, occorre svuotare l’impianto di riscaldamento centralizzato e procedere con le varie operazioni (dal taglio dei collegamenti ai terminali di emissione). È concesso il taglio del tratto orizzontale (di competenza del condomino) ma è vietato alterare in alcun modo i tratti verticali delle tubazioni che sono di competenza condominiale.

In caso di impianto autonomo con caldaia a seguito del distacco, va evidenziato che quest’ultima dovrà obbligatoriamente essere del tipo a condensazione. 

Costi e detrazioni

Le perizie di distacco possono spaziare da 800 a 1500 euro circa, a seconda della grandezza dell’immobile e dalla complessità dell’impianto; i costi del nuovo impianto oscillano tra 700 e 3.000 euro; l’adeguamento del nuovo impianto, circa 2.000 euro; infine si deve considerare l’acquisto e l’installazione della canna fumaria, circa 800 euro. Il condomino che si è distaccato è comunque tenuto a pagare le spese per la manutenzione dell’impianto centralizzato.

L’intervento non permette di accedere al Superbonus 110%, ma l’acquisto dell’impianto personale può prevedere alcune forme di incentivi (detrazioni fiscali del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per le riqualificazioni energetiche).

Alcune specifiche – Risponde l’Ingegner Michele Garelli

Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato in un condominio si può realizzare in ogni situazione o vi sono restrizioni o casi in cui non è possibile?

Ci sono alcuni rari casi in cui non è tecnicamente possibile distaccarsi, per esempio con gli impianti monotubo condominiali. Altre problematiche possono essere legate, più che al distacco, al nuovo impianto autonomo, soprattutto per lo scarico fumi e per il rumore provocato dalle unità esterne, in caso di impianto a pompa di calore.

È necessario chiedere il permesso al Comune?

L’installazione di una caldaia domestica o di una pompa di calore fino a 12 kW rientra negli interventi di edilizia libera tranne che nelle zone soggetto a vincolo architettonico.

Quali sono i principali vincoli normativi che regolano il tema?

I vincoli sono prevalentemente dettati dall’art. 1118 comma 4 del Codice Civile, dalla norma UNI 7129 “Testo unico per gli impianti a gas” e dal DIM 26/06/2015 “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”.

L’ingegner Garelli è specializzato in tematiche di progettazione termotecnica inglesi e americane ed è iscritto all’Albo dei professionisti antincendio, ex Legge 818/84.

Riqualificazione della centrale termica

Un altro intervento che si può effettuare in condominio per risparmiare sulla bolletta è il rinnovo della centrale termica che garantisce il riscaldamento a tutti i condomini, nel caso si tratti di una struttura obsoleta.

Si tratta di una decisione collegiale che prevede il consenso di tutti i condomini che saranno chiamati a sostenere in maniera equa le spese dell’intervento come comproprietari del nuovo impianto.

Le novità dei sistemi centralizzati

La norma UNI 10200 aggiornata al 2018 stabilisce che ogni condomino deve avere la possibilità di termoregolare l’intensità del calore grazie ad una valvola termostatica apposta sui radiatori di casa e che, al contempo è in grado di contabilizzare il consumo attraverso i ripartitori installati sui radiatori; quindi anche in un sistema centralizzato i condomini possono finalmente pagare per il proprio effettivo consumo.

La stessa norma suddivide i consumi in “volontari” e “involontari”, i primi quelli dedotti dalla contabilizzazione e quindi autogestiti dai singoli, i secondi quelli dovuti a perdite e/o dispersioni dell’impianto centrale. Tutti i condomini, inoltre hanno l’onere di pagare le spese di manutenzione della caldaia centrale (anche quelli che si sono resi autonomi).

Il rinnovo della caldaia centrale

Se la centrale termica è diventata vecchia si può procedere al rinnovo, attraverso una serie di passaggi burocratici veicolati dall’amministratore: innanzi tutto bisogna accertarci, attraverso la mappatura dei radiatori per appartamento che siano dotati dei relativi termostati e dei ripartitori per la contabilizzazione (questo servirà poi per redigere le tabelle di fabbisogno che governano l’equa e proporzionale ripartizione delle spese trai condomini sempre secondo la UNI 10200).

A questo punto si può procedere alla scelta di una nuova caldaia per la centrale termica, esattamente come si procederebbe in un’abitazione privata, ovvero stabilendo la potenza necessaria a coprire il fabbisogno del condominio.

Indicativamente l’acquisto di una caldaia condominiale prevede una spesa che parte da 30 mila euro (inclusa l’installazione e l’adeguamento), ma i prezzi variano in base alla tipologia della caldaia e alle dimensioni del condominio.

Costituendo un intervento di sostituzione di un impianto termico, beneficia del Superbonus 110%.

È molto importante che sia ben progettato l’ambiente della centrale termica, cioè che sia ben areata, che l’altezza minima non sia inferiore a 2 metri (se l’impianto non supera i 116 kw, altrimenti anche maggiore) e che rispetti le norme antincendio. Lo stesso vale per la progettazione della canna fumaria, affinché l’espulsione dei fumi avvenga in maniera corretta e controllata.

Vantaggi e svantaggi

Il riscaldamento autonomo ha il vantaggio di permettere una fruizione del calore pienamente autonoma, senza dover stabilire orari e tempistiche di concerto tra tutti gli inquilini. Ma la caldaia centralizzata ha un’efficienza maggiore e consente un consumo di gas più basso se paragonato a quello che deriverebbe dalla somma dei consumi di tutte le caldaie singole. Quindi possiamo dire che il riscaldamento centralizzato è una soluzione più ecologica. Anche dal punto di vista dell’usura le caldaie condominiali sono più resistenti e longeve.

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