Il mio terreno

Indice degli argomenti:

• Permessi di costruzione e terreni edificabili
• L’indice di edificabilità
• Criteri tecnici e soggettivi
• Costi

Se anziché acquistare un’abitazione già realizzata o in fase di costruzione volessimo presiedere in prima persona alla progettazione e realizzazione della struttura, la prima cosa da fare sarebbe andare alla ricerca di un terreno edificabile su cui far sorgere il progetto. Ogni comune con il proprio Piano regolatore identifica e distingue i terreni edificabili da quelli in cui non si può costruire, regolando così l’attività edificatoria secondo criteri ben precisi.

La scelta del terreno è molto importante, come spiega Riccardo Biolo, ingegnere e titolare di WonderWall, impresa edile specializzata nella realizzazione di abitazioni antisismiche.

Ci sono due tipi di terreno su cui può essere costruita una casa: edificabile, una zona riservata alle costruzioni civili e industriali con un indice di edificabilità molto alto e prezzi altrettanto alti; e agricolo, una terra destinata all’agricoltura su cui è possibile costruire in sicurezza. I costi sono più bassi rispetto al terreno edificabile, se acquistiamo un grande terreno di ventimila metri quadrati, la superficie a disposizione per lo sviluppo dell’abitazione sarà all’incirca di duecento metri quadrati. È importante non basare la scelta solo sul prezzo, però, ogni zona, infatti ha i suoi punti di forza e di debolezza; una grande porzione di terra agricola, nonostante possa essere più conveniente economicamente, sarà anche più distante dalla città e dal centro abitato, com’è vero anche che una proprietà in zona edificabile sicuramente non godrà della stessa quiete che solo la natura può offrire. 

Permessi di costruzione e terreni edificabili

Si può dire che un terreno è edificabile quando è ritenuto tale e pertanto così identificato dallo strumento urbanistico attuativo (lo strumento urbanistico è un documento programmatico di pianificazione del territorio comunale, adottato dall’amministrazione del Comune e approvato dalla Regione).

All’interno dello strumento urbanistico, infatti, si evidenziano le caratteristiche dei diversi tipi di territorio e di terreno.

Il contributo di concessione rispetto al costo di costruzione è definito dal D.M. 9 Maggio 1978, questo viene calcolato partendo dai mq della casa e da altre informazioni, come ad esempio la classe energetica.

Approssimativamente, per una struttura abitativa di 100 mq, questo costo può variare dai 5.000 euro agli 8.000 euro.

Gli oneri di urbanizzazione, invece, dipendono dai metri cubi della struttura abitativa e dal luogo in cui questa sarà costruita (il costo varia da zona a zona).

L’indice di edificabilità

Disciplina la densità edilizia di un territorio. Questo parametro è fondamentale per la salvaguardia dei territori perché è responsabile dell’equilibrio tra spazi edificati e porzioni di terra lasciati a campi o boschi. Di riflesso determina anche la qualità di vita che i luoghi presentano.

L’indice di edificabilità fondiario stabilisce le modalità di edificazione di un lotto. È espresso in m³/m² e serve per calcolare lo spazio utile su cui si può edificare all’interno di una porzione di terreno. Per fare un esempio: se acquisto un terreno di 2.000 mq in un’area con indice di edificabilità pari a 0,50 m³/m², potrò costruire una struttura al massimo di 1.000 mq.

La norma che regola la pianificazione urbanistica è il D.M. 1444/1968 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge n. 765 del 1967).

L’indice di edificabilità è il primo fattore che determina il valore e il costo di un terreno edificabile.

Criteri tecnici e soggettivi

La scelta è orientata da due ordini di fattori: quelli che hanno a che fare con la propria sfera emotiva e che afferiscono ai propri desideri (vicinanza al mare, alla città o ad altri ambienti naturali) e quelli tecnici dipendenti da regolamenti e norme, ovvero l’imprescindibile appartenenza del terreno ad un’area edificabile (dai registri del Comune), il regolare accatastamento, l’assenza di vincoli paesaggistici.

In pratica

Nella pratica, chi possiede un terreno e vuole costruirvi un’abitazione deve innanzi tutto recarsi presso l’Ufficio Urbanistica del proprio Comune e verificare l’edificabilità del lotto, meglio se accompagnato da un professionista competente che possa aiutarlo a districarsi tra le norme di attuazione del Piano Regolatore del Comune, dove vi sono zone facilmente identificabili, ma anche ulteriori suddivisioni di queste con diversi parametri di edificabilità non sempre di facile comprensione.

Costi

Secondo i risulti di una ricerca recente del Centro Studi di RE/MAX Italia, il costo dei terreni edificabili varia molto da regione a regione e, all’interno di queste, da provincia a provincia.

I fattori che determinano questa variazione sono molteplici. Prendiamo per esempio le zone dei laghi del Nord-Est Italia, in particolare la zona del lago di Garda, dove c’è una forbice che varia tra i 150 e i 400 euro/mq, a seconda della vicinanza al lago e della vista panoramica. Lo stesso si può dire (anche se con un range di prezzo inferiore) per il lago d’Iseo, dove i terreni costano da 150 a 250 euro/mq. Sempre secondo i dati del Centro Studi RE/MAX, nelle province venete la valutazione media si attesta tra i 140 e i 180 euro/mq.

E se ci spostiamo in Toscana, abbiamo prezzi che vanno addirittura da 800 a 2.500 euro/mq (di Firenze), dove ci sono pochissimi terreni edificabili. Ma anche qui, basta spostarsi da Firenze sposta verso il Valdarno, per vedere i costi scendere a 300/400 euro/mq.

“Dislocati in tutta Italia, gli appezzamenti edificabili gestiti da RE/MAX Italia variano dai 100 mq agli 80.000 mq, con una media che si attesta a 4.206 mq, mentre i costi oscillano tra 15.000 euro e 5.000.000 euro, con una media a quota 290.000 euro”, spiega Dario Castiglia, Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “A seguito della pandemia si è registrano un aumento della domanda di case con spazi più ampi derivanti anche dalla diffusione del work-at-home. Allo stesso tempo è cresciuto l’interesse verso soluzioni abitative corredate da giardini e ampi spazi verdi. La soluzione a queste nuove esigenze potrebbe essere l’acquisto di un terreno appena fuori città dove costruire la casa dei propri sogni. L’aumento della domanda di lotti singoli edificabili, quindi, potrebbe essere un trend del momento e del futuro”.

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