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L’Attestato di Prestazione Energetica. Il punto della situazione.

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Il quadro legislativo sulla certificazione energetica

Negli ultimi anni in Italia, si è assistito ad un continuo evolversi legislativo e normativo, che introducendo obblighi sempre più restrittivi in materia di efficienza energetica degli edifici ha di fatto informato e sensibilizzato gli operatori di settore su queste tematiche.

Dal 2005 ad oggi, cioè dall’entrata in vigore del D.Lgs.192 ad oggi sono stati fatti molti sforzi per accrescere ampliare la consapevolezza culturale verso l’uso razionale delle risorse energetiche e la sostenibilità in edilizia, e l’APE doveva essere il più potente mezzo a disposizione.

Eppure quella della certificazione energetica in Italia è una sfida persa. L’obbligo di allegare l’APE nei vari atti di trasferimento di un immobile è stato percepito dal cittadino più come un onere che come un’opportunità.

L’APE poteva divenire uno strumento di informazione importante per rendere consapevole la scelta dell’acquirente di un immobile, uno strumento capace di orientare il mercato immobiliare verso costruzioni sempre più efficienti e verso la riqualificazione in chiave energetica del parco edilizio esistente; invece non lo è stato.

La crisi economica è un fattore rilevante di questo fallimento, il settore edilizio è da troppo tempo fermo, non si vende, non si compra non si costruisce, ma soprattutto non “gira l’economia” e anche chi volesse acquistare un immobile ha difficoltà ad ottenere un mutuo e ad investire in soluzioni tecnologiche nuove.
Ma sarebbe troppo semplice attribuire cause di insuccessi sempre e solo alla crisi economica, una importante concausa va rintracciata anche nel sistema legislativo, troppo frammentato e incongruente.

Il quadro legislativo sulla certificazione energetica è diventato davvero incerto, con un susseguirsi di decreti che hanno portato ad una disomogeneità della normativa sul territorio nazionale, provocando perplessità e disorientamento, tra tutti gli operatori coinvolti, cittadini, professionisti, imprese.

 

Le modifiche all’articolo 6 del D.Lgs. 192/05

L’articolo  del D.Lgs. 192/05 è l’articolo che tratta dell’attestato di prestazione energetica ed è forse l’articolo che ha subito le maggiori modifiche e adeguamenti nel susseguirsi disorientante dei vari decreti.

Infatti il vecchio articolo è stato integralmente sostituito dall’art. 6 della del DL. 63/13 convertito in L.90/13 e poi modificato dal DL. 145/13 decreto Destinazione Italia convertito nella L. 9/14.

Per fare chiarezza si riporta di seguito il testo del nuovo articolo 6 aggiornato con tutte le modifiche facendo poi il punto sugli aspetti rilevanti.

Art. 6. Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione
(articolo così sostituito dall'art. 6 della legge n. 90 del 2013)

1. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, l'attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici indicati al comma 6. Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di nuovo edificio, l'attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, ove previsto dal presente decreto, l'attestato è prodotto a cura del proprietario dell'immobile.

2. Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e produce l'attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall'obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni. L'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall'Agenzia delle Entrate, ai fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell'articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.
(comma così sostituito dall'art. 1, comma 7, legge n. 9 del 2014)

4. L'attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L'attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d'uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.

5. L'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 74, e al d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l'attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all'attestato di prestazione energetica.

6. Nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m2 , ove l'edificio non ne sia già dotato, è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l'attestato di prestazione energetica entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione e di affiggere l'attestato di prestazione energetica con evidenza all'ingresso dell'edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico. A partire dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 m2 di cui sopra, è abbassata a 250 m2. Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari di cui all'articolo 3 della legge 11 gennaio 1996, n. 23.

6-bis. Il fondo di garanzia di cui all'articolo 22, comma 4, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, è utilizzato entro i limiti delle risorse del fondo stesso anche per la copertura delle spese relative alla certificazione energetica e agli adeguamenti di cui al comma 6 del presente articolo.

7. Per gli edifici aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 m², per i quali sia stato rilasciato l'attestato di prestazione energetica di cui ai commi 1 e 2, è fatto obbligo, al proprietario o al soggetto responsabile della gestione dell'edificio stesso, di affiggere con evidenza tale attestato all'ingresso dell'edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.

8. Nel caso di offerta di vendita o di locazione, ad eccezione delle locazioni degli  edifici  residenziali utilizzati   meno di quattro mesi all'anno, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.

9. Tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell'attestato di prestazione energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessati.

10. L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.

11. L'attestato di qualificazione energetica, al di fuori di quanto previsto all'articolo 8, comma 2, è facoltativo ed è predisposto al fine di semplificare il successivo rilascio dell'attestato di prestazione energetica. A tale fine, l'attestato di qualificazione energetica comprende anche l'indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell'edificio, o dell'unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi stessi. L'estensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il medesimo non costituisce attestato di prestazione energetica dell'edificio, ai sensi del presente decreto, nonché, nel sottoscriverlo, quale è od è stato il suo ruolo con riferimento all'edificio medesimo.

12. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con i Ministri dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare, delle infrastrutture e dei trasporti e per la pubblica amministrazione e la semplificazione, d'intesa con la Conferenza unificata, sentito il CNCU, avvalendosi delle metodologie di calcolo definite con i decreti di cui all' articolo 4, è predisposto l'adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, nel rispetto dei seguenti criteri e contenuti:

a) la previsione di metodologie di calcolo semplificate, da rendere disponibili per gli edifici caratterizzati da ridotte dimensioni e prestazioni energetiche di modesta qualità, finalizzate a ridurre i costi a carico dei cittadini; 
b) la definizione di un attestato di prestazione energetica che comprende tutti i dati relativi all'efficienza energetica dell'edificio che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi. Tra tali dati sono obbligatori:

1) la prestazione energetica globale dell'edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici; 
2) la classe energetica determinata attraverso l'indice di prestazione energetica globale dell'edificio, espresso in energia primaria non rinnovabile; 
3) la qualità energetica del fabbricato a contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell'edificio; 
4) i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge; 
5) le emissioni di anidride carbonica; 
6) l'energia esportata; 
7) le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica; 
8) le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali diagnosi e incentivi di carattere finanziario;

c) la definizione di uno schema di annuncio di vendita o locazione, per esposizione nelle agenzie immobiliari, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini; 
d) la definizione di un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale, di utilizzo obbligatorio per le regioni e le province autonome, che comprenda la gestione di un catasto degli edifici, degli attestati di prestazione energetica e dei relativi controlli pubblici.

 

Le modifiche all’art. 6 hanno introdotto novità interessanti che potrebbero determinare un cambiamento di rotta verso l’applicazione più seria della certificazione energetica.

Infatti è possibile rintracciare alcuni spunti rilevanti che se ben perseguiti con attività di controllo potrebbero correggere gli errori del passato :

- L’obbligo per gli edifici nuovi di produrre l’APE finalizzato al rilascio dell’agibilità

- L’obbligo di rendere disponibile l’APE fin dall’avvio delle trattative di compravendita o locazione

- L’introduzione di una sanzione amministrativa pecunaria in solido e in parti uguali a carico delle parti nel caso di mancata allegazione dell’APE con affidamento dei controlli alla Guardia di Finanza e Agenzia dell’Entrate.

 

Di fatto però una vera applicazione di questi obblighi si potrà avere solo con una effettiva campagna  di controlli. I controlli da parte degli enti territoriali e le eventuali conseguenti applicazioni delle sanzioni costituiscono lo strumento più efficace per dare innanzitutto qualità al processo di certificazione oggi avvilito da prezzi ridicoli per la redazione di un’ APE e da professionalità poco formate su questi argomenti e per promuovere il ruolo della certificazione energetica come vera molla di un ciclo virtuoso atto a favorire la riqualificazione energetica del parco edilizio.

 

Una nota a parte merita la modifica del comma 3 dell’art.6 che crea un po’ di confusione. Occorre infatti fare una distinzione tra :

  1. obbligo di dotazione dell’APE, che concerne tutti atti di trasferimento immobiliare e tutte le nuove locazioni, anche non soggette a registrazione
  2. obbligo dichiarativo relativo all’ inserimento nel contratto della clausola nella quale l’acquirente o il conduttore afferma di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, relative alla prestazione energetica degli edifici,
  3. obbligo di allegare l’APE al contratto.

 

Nel caso di trasferimento a titolo gratuito c’è l’obbligo di dotazione dell’APE ma non quello dichiarativo e di allegazione mentre nel caso di contratti di locazione di singole unità abitative non si applica l’obbligo di allegazione del contratto.

 

 

Obbligo di dotazione dell’APE

Obbligo dichiarativo con apposita clausola informativa inserita nel contratto

Obbligo di allegazione dell’APE al contratto

Sanzione

Trasferimento a titolo oneroso

SI

SI

SI

Dai 3000 ai 18000 euro

Trasferimento a titolo gratuito

SI

NO

NO

-

Nuovi contratti di locazione

SI

SI

SI

Dai 3000 ai 18000 euro

Nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari

SI

SI

NO

Dai 1000 ai 4000 euro ridotta a metà per contratti di durata non superiore ai 3 anni

 

 Quando non è obbligatorio produrre l’ APE?

Un ultimo appunto per fare chiarezza sull’APE riguarda la non obbligatorietà. I casi di esclusioni dell'APE restano quelli indicati all'articolo 3 comma 3 del D.Lgs 192/05 così come modificato poi dalla L.90/13 con in aggiunta quanto riportato nel DM. 26/06/09 che è stato trascritto nella Legge 90 e quanto riportato nel Decreto di chiarimento alle Linee guida Nazionali  sull'esclusione dei ruderi e degli scheletri.

 

Ecco l’elenco dei casi di esclusione:

Da art.3 del 192 + L90 + LGN

b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; 
c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione; 
d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; 
e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter; 

f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.»; 

 

Da DM_22-11-2012_ modifica LGN

a) i ruderi, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprieta';

b) immobili venduti nello stato di "scheletro strutturale", cioe' privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio, o "al rustico", cioe' privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici, previa esplicita dichiarazione di tale stato dell'edificio nell'atto notarile di trasferimento di proprieta'. Resta fermo l'obbligo di presentazione, prima dell'inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di

progetto attestante il rispetto delle norme per l'efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del permesso di costruire, o denuncia di inizio attivita', comunque denominato, che, ai sensi dell'art. 28, comma 1, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, il proprietario dell'edificio, o chi ne ha

titolo, deve depositare presso le amministrazioni competenti contestualmente alla denuncia dell'inizio dei lavori.

 

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