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Superbonus Condominio

Il Superbonus prevede una disciplina speciale per i condomini, con tempi più lunghi di attuazione (fino a dicembre 2023), APE convenzionale, tipo e costi degli interventi, comunità energetiche.

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Il Superbonus prevede una disciplina speciale per i condomini

Indice degli argomenti:

Gli interventi che riguardano gli edifici plurifamiliari o condomini, possono beneficiare di tempi più lunghi di attuazione del Superbonus che, attualmente, si spingono fino al 31 dicembre 2023.

Ricordiamo che l’articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 (cd. decreto Rilancio) introduce una detrazione pari al 110% (Superbonus) delle spese relative a specifici interventi di efficienza energetica (anche attraverso interventi di demolizione e ricostruzione) e di misure antisismiche sugli edifici (anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici).

In relazione ai condomini, si distinguono diverse fattispecie d’interventi agevolabili (trainanti e trainati) e limiti di spesa variabili in base alla tipologia dell’immobile (unità immobiliari indipendenti o meno, parti comuni), ai contribuenti beneficiari (persone fisiche, enti sociali, IACP), alle comunità energetiche rinnovabili. Vediamo infine le ultime modifiche apportate alla disciplina del Superbonus come l’APE convenzionale e la Cilas.

Beneficiari e termini di scadenza

I termini di scadenza per l’accesso al Superbonus, già prorogati dalla Legge di Bilancio 2021 (fino al 30 giugno 2022), vengono ulteriormente estesi – dal comma 3, art.1, del dlgs 59/2021 – di altri 6 mesi, per gli interventi effettuati:

  • dalle persone fisiche uniche proprietarie, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, di interi edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, a condizione che al 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022;
  • dai condòmini, la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 (indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori);
  • dagli IACP comunque denominati, nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali, per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, possono usufruire della detrazione del 110 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023

Superbonus, Beneficiari e termini di scadenza

La detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”. Tale limitazione riguarda esclusivamente gli interventi realizzati «su unità immobiliari», in quanto i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini.

L’articolo 33 del dlgs 77/2021 estende, altresì, alle organizzazioni non lucrative di utilità sociale la possibilità di avvalersi dell’agevolazione fiscale per gli interventi realizzati su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4 (ad esempio: ospedali, case di cura e conventi) e ne determina il limite di spesa per le singole unità immobiliari.

I contribuenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio (art. 119, comma 15-bis del Decreto Rilancio).

Superbonus condominio: le caratteristiche degli interventi agevolabili

Il “Superbonus Condominio” spetta per gli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (interventi “trainati”), all’interno di edifici plurifamiliari, su:

  • le parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
  • le unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
  • le singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale. La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Superbonus condominio: le caratteristiche degli interventi agevolabili

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare, se funzionalmente indipendente e dotata di accesso autonomo, fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto) e, sempre che non rientri tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza ma, rispetto alla superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali ricomprese nell’edificio, se questa:

  • è superiore al 50 percento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni
  • è inferiore al 50 percento, è ammessa la detrazione solo per le unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (“non residenziale nel suo complesso”).

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Gli interventi ammessi: trainanti e trainati

Il Superbonus spetta per i seguenti interventi definiti trainanti:

1. di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 percento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;

2. di sostituzione degli impianti termici (o di climatizzazione invernale) esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;

3. antisismici (o di riduzione del rischio sismico) di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus)

Superbonus: interventi trainanti per i lavori in condominio

È possibile realizzare più interventi trainanti contemporaneamente? Risposta: Si. Come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la Circolare 8 agosto 2020, n. 24/E (cfr. paragrafo 4) “Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.”

L’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in condominio di almeno un intervento “trainante” (cappotto, impianto termico, antisismico) consente, poi, a ciascun condòmino di fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nell’Ecobonus:

  • sostituzione di finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e o verso vani non riscaldati, che rispettino i requisiti di trasmittanza termica U (W/m2K)
  • installazione di impianti solari fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo
  • installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda
  • acquisto e posa in opera di schermature solari (allegato M al d.lgs. 311 del 29/12/2006)
  • l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda, di climatizzazione

Il superbonus spetta anche per gli interventi per la rimozione delle barriere architettoniche, anche se realizzati a favore di persone over 65, purché effettuati congiuntamente agli interventi trainanti di isolamento termico dell’involucro e/o di sostituzione degli impianti di climatizzazione.

I limiti di spesa ammessi alla detrazione variano a seconda del tipo di intervento e degli edifici oggetto dei lavori.

L’importo massimo di detrazione spettante si riferisce ai singoli interventi agevolabili ed è imputato all’unità immobiliare oggetto dell’intervento: il bonus, quindi, andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa sulla base delle somme versate da ciascuno e documentate. Nel caso in cui sul medesimo edificio siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di essi.

Al riguardo, si ricorda che la sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110 per cento. Sono inoltre ammesse le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche).

Isolamento dell’involucro edilizio (cappotto termico)

Il Superbonus spetta per gli interventi di isolamento termico (isolamento a cappotto) delle superfici opache verticali, orizzontali ed inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati che interessano l’involucro dell’edificio, anche unifamiliare, o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno sita all’interno di edifici plurifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.

Sono agevolabili gli interventi sulle strutture opache verticali, orizzontali o inclinate (pareti, coperture e pavimenti), delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, verso vani non riscaldati o contro terra, che rispettino i requisiti di trasmittanza termica U [W/m2K] del DM requisiti Ecobonus.

La detrazione per la coibentazione dell’involucro di un edificio plurifamiliare o condominio, è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

  • 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
  • 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (per gli edifici fino a otto unità immobiliari);
  • 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (per gli edifici oltre otto unità immobiliari).

Ad esempio, se l’edificio oggetto dei lavori è composto da 12 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 440.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 4 (120.000 euro).

Superbonus: spese detraibili per intervento di isolamento a cappotto in condominio

Il superbonus conferma una forte attenzione all’impatto ambientale. I materiali isolanti utilizzati devono infatti rispettare i criteri ambientali minimi (CAM) di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017.

Per effetto della modifica apportata al comma 1 del citato articolo 119 da parte della legge di bilancio 2021, nell’ambito degli interventi “trainanti” – finalizzati all’efficienza energetica ammessi al Superbonus – rientrano anche gli interventi per la coibentazione del tetto «senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente» (cfr. articolo 1, comma 66, lettera a), n. 2), della legge n. 178 del 2020).

Sostituzione degli impianti termici

Il Superbonus si applica agli interventi sulle parti comuni degli edifici in condominio per la sostituzione degli impianti termici o di climatizzazione invernale esistenti, con sistemi:

  • a condensazione, (con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione, del 18 febbraio 2013)
  • a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo
  • ad apparecchi ibridi con pompa di calore integrata a caldaia a condensazione;
  • sistemi di microcogenerazione, che conducano a un risparmio di energia primaria (PES), come definito all’allegato III del decreto del Ministro dello sviluppo economico 4 agosto 2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 19 settembre 2011, pari almeno al 20%
  • a collettori solari
  • con allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente (definiti ai sensi dell’articolo 2, comma 2,lettera tt, del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102). Esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure di infrazione comunitaria
  • a caldaie a biomassa (almeno classe 5 stelle di prestazioni emissive, di cui al decreto 186/2017).

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi:

  • euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari);
  • euro 15.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari).

Ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui sia l’edificio sia composto da 12 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 220.000 euro, calcolato moltiplicando 20.000 euro per 8 (160.000 euro) e 15.000 euro per 4 (60.000 euro).

Superbonus, spese detraibiliper la sostituzione degli impianti termici in condominio

La detrazione spetta, nel limite massimo di spesa previsto, anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito nonché per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente, mediante sistemi fumari multipli o collettivi nuovi, compatibili con apparecchi a condensazione, con marcatura CE di cui al regolamento delegato (UE) 305/2011, nel rispetto dei requisiti minimi prestazionali previsti dalla norma UNI 7129-3.

Il superbonus spetta anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli «edifici unifamiliari» o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari. In questo caso la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro, per singola unità immobiliare.

Interventi antisismici (sismabonus)

Il Superbonus spetta anche per

  • gli interventi antisismici finalizzati alla messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente
  • per l’acquisto delle case antisismiche, le unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18 mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva rivendita.
  • per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Sismabonus, quando spetta la detrazione del 110%

Gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a:

  • 96.000 euro, nel caso di interventi realizzati su singole unità immobiliari. In caso di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari, ecc.), tale limite va ripartito tra gli stessi per ciascun periodo d’imposta in relazione alle spese sostenute. La spesa massima ammessa alla detrazione va riferita all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente
  • 96.000 euro, per l’acquisto di “case antisismiche”;
  • 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio (per gli interventi sulle parti comuni del condominio).

Gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità: l’unico requisito richiesto è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Nel limite massimo di spesa di 96.000 euro (moltiplicato per il numero di unità che compongono l’edificio) rientrano anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria (ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico) necessarie per completare l’intervento nel suo complesso.

I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus sostenute entro il 30 giugno 2022, per gli interventi di ricostruzione post sisma nei comuni colpiti da eventi sismici successivi al 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, sono aumentati del 50 percento e spettano per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione ed il ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, ad esclusione degli immobili destinati alle attività produttive.

IL DL 77/2021 stabilisce che il dimensionamento del cappotto termico e cordolo antisismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle disposizioni normative del codice civile e dei requisiti igienico-sanitari.

APE convenzionale e Cila superbonus

Le asseverazioni per il Superbonus contengono anche la dichiarazione del tecnico abilitato che l’intervento ha comportato il miglioramento di almeno due classi energetiche (o una classe energetica qualora la classe ante intervento sia la A3). All’asseverazione sono allegati gli APE ante e post intervento rilasciati da tecnici abilitati, dal progettista o dal direttore dei lavori, nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Superbonus: APE convenzionale e Cila

Ricordiamo che gli adempimenti generali per l’accesso al Superbonus (art. 119 del Decreto rilancio), in accordo con l’art. 6 del Decreto 6 agosto 2020 (DM Requisiti Ecobonus), sono:

  • depositare la relazione tecnica ex-legge 10
  • acquisire l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la congruenza dei costi massimi unitari e la rispondenza dell’intervento ai pertinenti requisiti richiesti
  • attestati di prestazione energetica nella situazione ante e post intervento (APE convenzionali)
  • certificazione delle valvole termostatiche a bassa inerzia termica (ove previsto)
  • effettuare i pagamenti nelle modalità previste (bonifico bancario o postale)
  • conservare le fatture o le ricevute fiscali delle spese sostenute
  • trasmettere i dati all’ENEA entro novanta giorni dalla fine dei lavori

Gli attestati di prestazione energetica (APE), se redatti per edifici con più unità immobiliari come i condomini, sono detti “convenzionali” e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente per il Superbonus. Gli APE convenzionali sono redatti per l’intero edificio e non per la singola unità immobiliare, considerando i servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento.

Tutti i valori di prestazione energetica, si calcolano a partire da quelli delle singole unità immobiliari. Ad esempio, l’indice di prestazione energetica dell’intero edificio (EP gl,nren,rif,standard (2019/21)) è ottenuto dalla media ponderata del prodotto tra superficie utile e coefficienti specifici delle singole unità immobiliari e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

Ape convenzionale pre e post intervento su un condominio
Ape convenzionale pre e post intervento su un condominio (fonte: ANIT)

Nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, bisogna distinguere, però, i seguenti casi:

  • incidenza residenziale > 50% (riferita alla superficie catastale): si considerano nell’APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo.
  • incidenza residenziale ≤ 50% (riferita alla superficie catastale): le unità immobiliari da considerare nell’APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

Nell’APE convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell’edificio.

Grazie alle modifiche introdotte dal DL 77/2021, tutti gli interventi edilizi previsti dall’art.119 del Decreto Rilancio, sia di efficientamento energetico (ecobonus) che di messa in sicurezza sismica (sismabonus), anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, ad eccezione dei casi di demolizione e ricostruzione, sono ora considerati dalla normativa interventi di manutenzione straordinaria e necessitano di una semplice CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) per essere realizzati. Che, oltretutto, non necessita di dover attestare lo stato legittimo o conformità edilizia dell’immobile.

Le comunità energetiche

Il Decreto Rilancio estende l’applicazione del Superbonus anche alle Comunità Energetiche Rinnovabili (o REC) costituite “in forma di enti non commerciali o di condomini che aderiscono alle configurazioni” di cui all’articolo 42-bis del decreto Milleproroghe (legge 30 dicembre 2019, n. 162), limitatamente alle spese sostenute per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti dalle predette comunità energetiche.

Superbonus e comunità energetiche

Il Superbonus si applica sul costo dell’impianto fino alla potenza di 20 kW e, per la quota riferita alla eccedenza (e, comunque, fino a 200 kW), spetta la detrazione pari al 50 per cento delle spese di cui all’art. 16-bis, lett. h), del TUIR, e fino a un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000 riferito all’intero impianto.

Per le sole Comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o di condomìni, l’esercizio di un impianto fotovoltaico di potenza fino a 200 KW, non costituisce svolgimento di attività commerciale abituale.

Condomini Minimi

L’Agenzia delle Entrate, attraverso l’apposita risposta n. 196 del 18 marzo 2021, ha chiarito cosa sono e come comportarsi nel caso di condomini minimi.

Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

In presenza di un “condominio minimo“, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Superbonus, interventi nei condomini minimi

Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale.

In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Nella circolare n. 24/E del 2020 viene, inoltre, specificato che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.


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