Efficienza energetica degli edifici esistenti: cosa conviene fare oggi

In Italia ci sono circa 12 milioni di edifici residenziali e oltre 31 milioni di abitazioni. Secondo l’ENEA, circa il 65% è stato costruito prima delle prime norme sul contenimento dei consumi energetici. Gli obiettivi europei di decarbonizzazione si misurano soprattutto su questo patrimonio.

Negli ultimi mesi sono cambiate diverse regole per chi progetta e per chi deve decidere se e come intervenire. È entrato in vigore il nuovo decreto Requisiti minimi, il Conto Termico 3.0 è diventato operativo e il disegno di legge di Bilancio 2027 ha confermato le detrazioni al 50% e al 36%. Resta aperto il recepimento della direttiva Case Green.

Il punto di partenza: un patrimonio edilizio energivoro

Nel 2025 sono stati registrati circa 1,3 milioni di Attestati di prestazione energetica per immobili residenziali, il 6,4% in più rispetto al 2024. Secondo l’elaborazione sui dati SIAPE, il sistema informativo gestito dall’ENEA, il 46% degli immobili certificati è in classe F (22%) o G (24%), mentre le classi da A1 ad A4 si fermano all’11%. I dati riguardano gli immobili che hanno prodotto un APE nell’anno, soprattutto per compravendite e locazioni, e non l’intero parco edilizio. Le differenze territoriali sono ampie. Le classi F e G arrivano al 61% in Campania, mentre in Valle d’Aosta un immobile certificato su cinque è in classe A.

Direttiva Case Green: gli obiettivi sul parco residenziale e il recepimento in Italia

Per il residenziale la direttiva (UE) 2024/1275, nota come EPBD IV o Case Green, fissa un obiettivo sul consumo medio di energia primaria dell’intero parco, senza obblighi di intervento sul singolo immobile. Il consumo medio va ridotto del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020. Almeno il 55% della riduzione deve arrivare dal 43% degli edifici con le prestazioni peggiori. Nel non residenziale va invece riqualificato il 16% degli edifici meno efficienti entro il 2030 e il 26% entro il 2033.

La direttiva andava recepita entro il 29 maggio 2026. Il 15 luglio la Commissione europea ha aperto una procedura d’infrazione contro tutti i 27 Stati membri, Italia compresa, che a marzo era già stata richiamata per la mancata consegna della bozza di Piano nazionale di ristrutturazione edilizia. Il ministro per gli Affari europei Tommaso Foti ha annunciato che il recepimento sarà inserito con un emendamento nel disegno di legge di delegazione europea.

Il nuovo decreto Requisiti minimi: cosa cambia per chi interviene sull’esistente

Il D.M. 28 ottobre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025, è in vigore dal 3 giugno 2026 e sostituisce il D.M. 26 giugno 2015. Il decreto aggiorna la classificazione degli interventi (ristrutturazione importante di primo e secondo livello, riqualificazione energetica) e i requisiti che ne derivano, compresi i limiti di trasmittanza termica per zona climatica. Le varianti presentate dopo il 3 giugno che incidono sulla prestazione energetica vanno adeguate alle nuove regole, anche su progetti avviati prima.
Il decreto attua il D.Lgs. 192/2005 e il quadro europeo precedente, mentre la Case Green seguirà un percorso normativo separato. Sul cambio di approccio per i progettisti è utile l’intervista a Valeria Erba, presidente ANIT.

Prima dei lavori: diagnosi energetica e ordine degli interventi

L’APE calcola la prestazione di un immobile in condizioni standard per rendere confrontabili edifici diversi. Per decidere come e dove intervenire serve una diagnosi energetica che parta dai consumi reali, dalle bollette e dall’uso effettivo degli ambienti, e che simuli gli scenari di intervento con costi, risparmi attesi e tempi di ritorno. Il riferimento normativo è la serie UNI CEI EN 16247. Rilievi termografici e prove di tenuta all’aria (blower door) aiutano a individuare ponti termici e infiltrazioni prima di progettare.

La diagnosi è la base della progettazione integrata, che considera involucro e impianti come un unico sistema. Le scelte sull’isolamento definiscono il fabbisogno su cui dimensionare generatori, terminali e regolazione, mentre le caratteristiche dell’impianto orientano a loro volta le soluzioni per l’involucro. Anche quando i lavori si svolgono in fasi diverse, conviene impostare fin dall’inizio un progetto complessivo, per evitare generatori sovradimensionati o terminali non adeguati. La pompa di calore ne è l’esempio più chiaro, perché rende al meglio con basse temperature di mandata, che richiedono un edificio con dispersioni contenute e terminali di emissione adatti.

Quando gli interventi vanno distribuiti nel tempo, un ordine di riferimento può essere questo:

1. diagnosi energetica e verifica dello stato di conservazione di strutture e impianti;
2. isolamento dell’involucro opaco, partendo da coperture e solai verso ambienti non riscaldati;
3. serramenti e schermature solari;
4. generazione, distribuzione e regolazione del calore;
5. produzione da fonti rinnovabili, accumulo e gestione dei carichi.

C’è poi il tema del comfort abitativo. Un involucro più isolato e più ermetico riduce le dispersioni ma anche i ricambi d’aria spontanei. Senza una strategia di ventilazione aumentano umidità e rischio di muffa, soprattutto in corrispondenza dei ponti termici non corretti.

Gli interventi che convengono oggi

Coperture e solai verso ambienti non riscaldati

Negli edifici a più piani la copertura incide soprattutto sugli alloggi dell’ultimo livello, nelle case unifamiliari pesa sull’intero bilancio energetico. Quando il sottotetto non è abitato, isolare il solaio di separazione costa meno che intervenire sulla falda e dà risultati immediati. Lo stesso vale per i solai verso cantine, autorimesse e porticati. Il rifacimento del manto di copertura è l’occasione per integrare isolamento, ventilazione sottotegola e predisposizione per il fotovoltaico.

Pareti esterne: cappotto termico o facciata ventilata

Il cappotto termico (ETICS) è il sistema più diffuso. Prevede pannelli isolanti incollati e tassellati, intonaco armato e finitura, e corregge in modo continuo i ponti termici. Richiede però un supporto idoneo e una posa qualificata, perché la durata del sistema dipende dai dettagli: raccordi con i serramenti, zoccolatura, davanzali.

La facciata ventilata separa isolamento e rivestimento con una camera d’aria in cui si attiva un moto convettivo. Costa di più e richiede una sottostruttura dimensionata, ma gestisce meglio l’umidità, lascia ampia libertà nella scelta della finitura e permette di intervenire sul rivestimento senza toccare l’isolante.

Nella scelta entrano anche vincoli paesaggistici e regolamenti edilizi, spessori compatibili con distanze e sporti, condizioni del supporto esistente e sicurezza antincendio. Per gli edifici che ricadono nel campo di applicazione della regola tecnica verticale V.13 del Codice di prevenzione incendi, dedicata alle chiusure d’ambito, la facciata va progettata per limitare la propagazione dell’incendio tra i piani, con materiali di adeguata reazione al fuoco e fasce di separazione. Nei condomini conviene chiarire in anticipo la ripartizione delle spese, come mostra il caso del cappotto termico e del proprietario del locale interrato. Una panoramica degli interventi sull’involucro è presente nella guida alla riqualificazione energetica e al retrofit edilizio.

Brianza Plastica: isolamento termico ventilato per coperture e facciate 

Riqualificare il patrimonio edilizio esistente significa intervenire sull’involucro per ridurre le dispersioni termiche, contenere i consumi energetici e migliorare il comfort abitativo in ogni stagione. Tra le soluzioni più performanti, l’isolamento termico ventilato unisce i benefici della coibentazione continua a quelli della ventilazione naturale, offrendo l’opportunità di rinnovare anche l’aspetto architettonico dell’edificio.

I sistemi termoisolanti ventilati Isotec e Isotec Parete di Brianza Plastica sono la soluzione ideale per la riqualificazione energetica dell’intero involucro edilizio grazie alle elevate performance isolanti offerte dal poliuretano a partire dagli spessori più bassi, alla semplicità di posa e alla loro versatilità e compatibilità universale.

I pannelli in poliuretano espanso rigido della gamma Isotec, per coperture e facciate ventilate, sono rivestiti da una lamina di alluminio goffrato su entrambe le facce, dotati di correntino metallico integrato e consentono di realizzare in un unico passaggio di posa isolamento, camera di ventilazione e sottostruttura di supporto del rivestimento.

Il principio è quello della stratigrafia a schermo avanzato: tra lo strato isolante e il rivestimento esterno si crea una camera di ventilazione nella quale si attivano flussi ascensionali d’aria. In estate, il movimento dell’aria favorisce lo smaltimento del calore; in inverno, agevola il deflusso dell’umidità. L’isolamento continuo contribuisce inoltre alla correzione dei ponti termici e alla riduzione del fabbisogno energetico per riscaldamento e raffrescamento.

Negli interventi sull’esistente conta anche la compatibilità con le strutture e i rivestimenti: il Sistema Isotec consente di scegliere liberamente la finitura al fine di coniugare efficientamento energetico e riqualificazione estetica e, al tempo stesso, di valorizzare l’immobile senza rinunciare alla sua identità architettonica.

La posa a secco con fissaggi meccanici si adatta a strutture portanti continue e discontinue, e previa valutazione in situ, può essere applicato sul rivestimento esistente senza necessità di rimuoverlo e smaltirlo. La compatibilità con tutte le tipologie di finitura esterna offre ampia libertà progettuale: dai coppi e dalle tegole alle lastre metalliche per le coperture, oppure grès, pietra naturale, doghe in legno, HPL e fibrocemento per le facciate. Una soluzione per migliorare le prestazioni energetiche e rinnovare l’estetica dell’edificio.

Serramenti e schermature solari

La sostituzione dei serramenti riduce dispersioni e infiltrazioni e migliora il comfort vicino alle superfici vetrate. Il risultato dipende dalla posa quanto dal prodotto. Il nodo tra telaio e muratura è un punto critico per ponti termici e tenuta all’aria, e la norma UNI 11673 definisce i requisiti della posa in opera.
Con involucri sempre più isolati, in molte zone climatiche il problema principale diventa il surriscaldamento estivo. Le schermature solari esterne mobili, insieme ai vetri a controllo solare, limitano gli apporti d’estate senza rinunciare a quelli invernali.

Generazione del calore: pompe di calore e sistemi ibridi

Le pompe di calore elettriche sono la tecnologia di riferimento per sostituire i generatori a combustibile. Con i radiatori esistenti funzionano bene se l’involucro è stato migliorato e la temperatura di mandata può scendere. Dove non è possibile, i sistemi ibridi factory made, che combinano pompa di calore e caldaia a condensazione sotto un’unica regolazione, sono un’ottima soluzione di transizione. Per l’acqua calda sanitaria lo scaldacqua a pompa di calore e il solare termico sono gli interventi più semplici.

Per le spese sostenute dal 2025 al 2027 le caldaie alimentate solo da combustibili fossili sono escluse da Ecobonus e bonus ristrutturazioni (legge 207/2024, art. 1, comma 55). Secondo la circolare 8/E del 2025 dell’Agenzia delle Entrate restano agevolabili i sistemi ibridi factory made, le pompe di calore ad assorbimento a gas, i generatori a biomassa e i microcogeneratori.

Ventilazione meccanica controllata

La VMC con recupero di calore assicura i ricambi d’aria senza disperdere l’energia dell’aria estratta e controlla l’umidità interna. Nelle riqualificazioni, dove spesso mancano gli spazi per le canalizzazioni, si usano anche unità decentralizzate installate a parete, una per ambiente.

Fotovoltaico, accumulo e regolazione

Una volta ridotto il fabbisogno ed elettrificati i servizi, il fotovoltaico con accumulo aumenta la quota di energia prodotta e consumata in loco, riducendo i prelievi dalla rete. Con la pompa di calore il vantaggio cresce, perché anche i consumi termici passano sul vettore elettrico. La regolazione per singolo ambiente e i sistemi di building automation completano l’intervento, adattando il funzionamento degli impianti a occupazione e fasce orarie.

Incentivi per l’efficienza energetica nel 2026 e nel 2027

Detrazioni 2026: Ecobonus e bonus ristrutturazioni

Per le spese sostenute nel 2026 la legge 199/2025 ha confermato le aliquote del 50% e del 36%. Il 50% spetta a proprietari e titolari di un diritto reale di godimento sull’unità adibita ad abitazione principale, il 36% negli altri casi, con recupero in dieci quote annuali. Il bonus ristrutturazioni ha un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, mentre l’Ecobonus prevede limiti diversi a seconda dell’intervento. Le comunicazioni da inviare all’ENEA seguono le regole e le scadenze 2026 del portale.

Ddl di Bilancio 2027: aliquote prorogate e tetto unico per l’Ecobonus

Il disegno di legge di Bilancio approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 conferma per il 2027 il 50% sull’abitazione principale e il 36% sugli altri immobili per bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus. Senza questa proroga, dal 1° gennaio 2027 le aliquote scenderebbero al 36% e al 30%. Il testo non interviene sugli anni successivi, per i quali serviranno nuove norme.
Secondo il testo bollinato dalla Ragioneria generale dello Stato, l’articolo 4 introduce per l’Ecobonus un tetto unico di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, al posto dei limiti differenziati per tipologia di intervento. Per le parti comuni condominiali il limite è di 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità dell’edificio. È prorogato anche il bonus mobili, al 50% su una spesa massima di 5.000 euro.
Ricordiamo che le misure possono cambiare durante l’esame parlamentare, che deve chiudersi entro fine anno. Dal 1° gennaio 2027 si applica inoltre il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), che riordina i riferimenti normativi delle detrazioni edilizie.

Conto Termico 3.0: chi può accedere e per quali interventi

Il Conto Termico 3.0 (D.M. 7 agosto 2025, in vigore dal 25 dicembre 2025) è un contributo diretto del GSE, erogato in un’unica rata fino a 15.000 euro e in rate annuali oltre questa soglia. I privati presentano la domanda entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Sulle abitazioni i privati possono ottenere il contributo solo per gli impianti, cioè pompe di calore, sistemi ibridi, generatori a biomassa, solare termico e scaldacqua a pompa di calore, fino al 65% della spesa ammissibile. Cappotto, serramenti e fotovoltaico restano esclusi. Sugli edifici del terziario i privati accedono anche agli interventi sull’involucro, alla building automation e al fotovoltaico abbinato alla sostituzione dell’impianto con una pompa di calore. Il contributo non si cumula con le detrazioni fiscali sulle stesse spese.
Il 22 ottobre 2026 la Conferenza unificata ha dato l’intesa sul correttivo al Conto Termico 3.0, che interviene su risorse, prenotazioni delle pubbliche amministrazioni e requisiti tecnici. Il decreto non è ancora stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Riqualificare un edificio abitato: il caso della RSA Fondazione Germani

Negli edifici occupati, e ancora di più nelle strutture sanitarie e assistenziali, tempi e modalità di cantiere contano quanto le prestazioni finali. Lo mostra la riqualificazione della RSA della Fondazione Elisabetta Germani a Cingia de’ Botti, in provincia di Cremona: un complesso di 29.000 metri quadrati, con una capacità destinata a passare da 320 a circa 500 posti, rimasto in funzione per tutta la durata dei lavori.

Il progetto, curato da Massetti Engineering con lo studio termotecnico Cozzoli, il perito elettrico Luca Dotti (Eprog) e il general contractor Idroclima Quinzanini, è stato completato in 15 mesi, con picchi di 295 operai in cantiere. Per un intervento di questa scala si sarebbero potuti prevedere due o tre anni. Il miglioramento sismico è stato affidato a un esoscheletro metallico esterno collegato a travi e pilastri, che ha evitato lavori invasivi negli ambienti interni.

Sull’esoscheletro è stata montata una facciata prefabbricata in pannelli sandwich Isopan con lana di roccia ROCKWOOL, completata da un rivestimento ventilato Rockpanel. La prefabbricazione ha permesso di limitare l’uso dei ponteggi a brevi periodi. Una parte della facciata è stata isolata con un sistema a cappotto e sono stati eseguiti interventi sulle coperture.

La sicurezza antincendio è stata progettata insieme all’involucro, tenendo conto della ridotta mobilità degli ospiti. L’ingegner Samuele Sassi ha curato la conformità alla regola tecnica verticale V.13 con compartimentazioni integrate in facciata. Le barriere orizzontali sono realizzate con il sistema SP Firestop OSCB 25, quelle verticali con SP FireStop EN, mentre Acoustic 225 Plus sigilla le intercapedini attorno alle finestre. Le tubazioni di climatizzazione, spostate nell’intercapedine della facciata ventilata per ridurre i lavori nelle stanze, sono isolate in lana di roccia nei tratti verticali e protette dal sistema OSCB 25 in quelli orizzontali.

Un sistema di building automation regola il clima stanza per stanza in base alla presenza degli ospiti. Le prime analisi energetiche indicano una riduzione del fabbisogno di circa il 60%. L’intervento è stato realizzato con il Superbonus, oggi non più disponibile in quella forma, ma il metodo resta replicabile: prefabbricazione, impianti in facciata, antincendio e isolamento progettati come un unico sistema.

Gli errori più frequenti nella riqualificazione energetica

Molti interventi rendono meno del previsto per ragioni che si potevano evitare in fase di progetto.

• Intervenire senza diagnosi. Si sceglie in base all’incentivo del momento invece che in base alle dispersioni reali dell’edificio.
• Progettare involucro e impianto separatamente. Un generatore scelto senza tenere conto degli interventi sull’involucro rischia di risultare sovradimensionato rispetto al fabbisogno futuro.
• Trascurare i ponti termici. Isolare le superfici correnti e lasciare scoperti balconi, cordoli e imbotti sposta la condensa nei punti più freddi.
• Sottovalutare la posa. Cappotti, facciate ventilate e serramenti funzionano come sistemi, e i dettagli di raccordo ne determinano durata e prestazioni.
• Dimenticare la ventilazione. Un involucro più ermetico senza ricambi d’aria controllati peggiora la qualità dell’aria e favorisce la muffa.
• Ignorare il comfort estivo. Senza schermature e massa adeguata, un edificio ben isolato può surriscaldarsi.

FAQ sull’efficienza energetica degli edifici esistenti

Qual è l’intervento di efficienza energetica più conveniente su un edificio esistente?

Dipende dall’edificio, e per questo il primo passo è una diagnosi energetica. In generale conviene ridurre prima le dispersioni dell’involucro, partendo da coperture e solai verso ambienti non riscaldati, poi pareti e serramenti. L’impianto, per esempio una pompa di calore, va progettato insieme all’involucro e dimensionato sul fabbisogno dopo l’intervento.

Nel 2027 le detrazioni per l’efficienza energetica restano al 50%?

Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, conferma il 50% per l’abitazione principale e il 36% per gli altri immobili per Ecobonus, bonus ristrutturazioni e Sismabonus. La conferma diventerà definitiva solo con l’approvazione della legge da parte del Parlamento. L’Ecobonus al 65% non è previsto.

Il Conto Termico 3.0 copre cappotto e infissi delle abitazioni?

No. Sulle abitazioni i privati possono ottenere il Conto Termico 3.0 per pompe di calore, sistemi ibridi, biomassa, solare termico e scaldacqua a pompa di calore. Cappotto, infissi e fotovoltaico sono ammessi per i privati solo su edifici del terziario. Per l’involucro delle abitazioni restano le detrazioni fiscali.

Si può detrarre la sostituzione della caldaia a gas?

Per le spese dal 2025 al 2027 le caldaie alimentate solo da combustibili fossili sono escluse da Ecobonus e bonus ristrutturazioni (legge 207/2024). Restano agevolabili i sistemi ibridi factory made con pompa di calore, le pompe di calore ad assorbimento a gas, i generatori a biomassa e i microcogeneratori.

La direttiva Case Green obbliga a ristrutturare la propria casa?

Per gli edifici residenziali la direttiva (UE) 2024/1275 fissa obiettivi sul consumo medio dell’intero parco edilizio, con una riduzione del 16% al 2030 e del 20-22% al 2035, senza obblighi diretti sul singolo immobile. L’Italia non l’ha ancora recepita e le misure nazionali saranno definite dal decreto di recepimento.

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