Riqualificazione energetica: tipologie di interventi, soluzioni ed esempi di retrofit edilizio

La riqualificazione energetica (o retrofit) del patrimonio edilizio è cruciale per contrastare i cambiamenti climatici e raggiungere la decarbonizzazione al 2050. In considerazione del fatto che gli edifici in Europa consumano il 40% dell’energia ed emettono il 36% di gas serra perché sono per la gran parte vetusti e inefficienti (anteriori alla comparsa delle prime normative energetiche).

L’efficienza energetica del settore edilizio è al centro delle politiche comunitarie: la nuova direttiva EPBD “Case Green” stabilisce che, entro il 2030, il patrimonio edilizio esistente dovrà ridurre il proprio consumo medio di energia primaria di almeno il 16%, rispetto al 2020. Prevede inoltre che tutte le abitazioni vengano riqualificate e diventino a Zero Emissioni entro il 2050. In Italia sono oltre 15 milioni le abitazioni che, per età e stato di degrado, necessitano di essere rinnovate: tante quante i minuti che ci separano al 2050. Dovremo, in sostanza, riqualificare 1 casa al minuto per i prossimi 25 anni.

L’intervento di riqualificazione energetica permette di migliorare la prestazione energetica di un fabbricato o un’abitazione: risparmio energetico, riduzione dei consumi, minori costi in bolletta oltre al miglioramento del comfort abitativo, della qualità dell’aria e del benessere termoigrometrico. La categoria degli interventi di riqualificazione energetica comprende qualsiasi intervento o insieme sistematico di interventi che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, permettendo un risparmio di consumi, risorse e costi a favore di benefici ambientali, economici e sociali. Energie rinnovabili, sostituzione infissi e relative schermature, colonnine di ricarica per autoveicoli, sistemi di building automation (o BACS), sono alcuni degli interventi di retrofit.

Partiamo anzitutto da una piccola introduzione che ci permette di inquadrare la riqualificazione energetica edilizia in un più ampio contesto, europeo e italiano. Soffermandoci dapprima sullo stato attuale dell’intero parco immobiliare, analizzandone i progressi fatti e gli scenari futuri di efficientamento energetico con la guida degli obiettivi prefissati a livello comunitario. Senza dimenticare che una delle maggiori sfide dei prossimi anni sarà rendere le case resilienti al riscaldamento globale, proteggerle dal caldo piuttosto che isolarle dal freddo (misura di adattamento ai cambiamenti climatici). E la riqualificazione energetica è una misura di mitigazione dei cambiamenti climatici, permettendo di abbattere le emissioni di gas serra.

L’efficienza energetica del patrimonio edilizio

La recente EPBD IV (Energy Performance of Building Directive) cosiddetta “Direttiva Case Green”, promuove il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici e la riduzione delle emissioni dei gas a effetto serra provenienti dagli edifici all’interno dell’Unione per conseguire un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.

Tenendo presente che gli edifici nell’UE sono responsabili del 40% del consumo finale di energia e del 36% delle emissioni di gas a effetto serra, e che il 75% degli edifici è vecchio ed inefficiente sul piano energetico, intervenire sulle abitazioni è quanto mai cruciale per la lotta ai cambiamenti climatici. L’inefficienza energetica degli edifici è spesso legata a problemi sociali: le ristrutturazioni possono contribuire a ridurre le bollette energetiche e a far uscire le persone dalla povertà energetica.

Richiede che tutte le nuove costruzioni siano edifici a zero emissioni a partire dal 1° gennaio 2030 (due anni prima per le proprietà pubbliche). Per gli Stati membri, l’obiettivo più prossimo della direttiva Case Green è la riduzione del consumo medio di energia primaria (kWh/mq anno) dell’intero parco immobiliare residenziale:

• di almeno il 16 % rispetto al 2020 entro il 2030;
• di almeno il 20-22 % rispetto al 2020 entro il 2035;

Tutti gli Stati membri, Italia compresa, devono provvedere affinché almeno il 55 % del calo del consumo medio di energia primaria sia conseguito mediante la ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. Ma, tutti i Paesi europei sono in ritardo rispetto agli obiettivi prefissati. E anche l’Italia non è da meno. Secondo Legambiente, la riqualificazione edilizia nei prossimi anni dovrà crescere: in una prima fase, al 2030, dovrebbe intervenire su almeno 6,1 milioni di edifici residenziali, ovvero su almeno 871mila edifici l’anno (parliamo del 7,2% del patrimonio residenziale).

In Italia ci sono oltre 13 milioni di edifici (Censimento Istat 2021), di cui circa l’89% (oltre 12 milioni) è utilizzato a scopi residenziali (circa 35 milioni di abitazioni). Il patrimonio edilizio italiano è vetusto e inefficiente: oltre il 70% degli edifici ha più di 45 anni, ovvero è antecedente alla legge 373/76, la prima normativa nazionale che si è occupata di risparmio energetico, è perciò evidente l’urgenza di una massiccia riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare nostrano. È la fotografia che emerge dal Report “La consistenza del parco immobiliare nazionale”, realizzato da ENEA.

La buona notizia è che negli ultimi anni, grazie a Bonus Edilizi come l’Ecobonus e soprattutto il defunto Superbonus, sono stati eseguiti molti interventi di efficientamento energetico. Secondo i dati ENEA, che emergono dal portale SIAPE (Sistema Informativo degli Attestati di Prestazione Energetica), come riporta la tredicesima edizione del Rapporto Annuale sull’Efficienza Energetica, nel 2023 c’è stato un miglioramento: le classi energetiche F e G, per la prima volta, sono scese al di sotto del 50% (-6,2% rispetto al 2022).

Ma, secondo il rapporto BPIE (L’Italia è sulla buona strada per decarbonizzare il suo patrimonio edilizio?, 2025), il settore edilizio italiano non è sulla buona strada per raggiungere i suoi obiettivi climatici e l’attuale ritmo di avanzamento non permetterà di raggiungere gli obiettivi prefissati. Occorre fare molto di più e in fretta, proprio a partire dalla riqualificazione edilizia.

Riqualificazione energetica edilizia o retrofit

La riqualificazione energetica di un edificio può prevedere una tipologia di interventi di retrofit (isolamento dell’involucro, sostituzione infissi e schermature solari, impianti di climatizzazione ad alta efficienza, energie rinnovabili) che possono essere attuati singolarmente o insieme.

La riqualificazione energetica edilizia o retrofit, tra i vari interventi edilizi contemplati dalla normativa, rientra principalmente nel campo della ristrutturazione edilizia e, talvolta per alcuni casi (es. sostituzione infissi e/o generatore di calore) nel campo della manutenzione ordinaria e straordinaria. Se poi, siamo in presenza di un edificio storico, si potrebbe incappare nel restauro e risanamento conservativo. In base al caso specifico, ci sarà bisogno di autorizzazioni, titoli edilizi e assenzi particolari. E quando è parte di un progetto di rinnovamento più ampio che include un quartiere e insieme di edifici degradati, si trasforma in un atto di rigenerazione urbana.

La prima fase della riqualificazione è di tipo preliminare e finalizzata alla verifica della fattibilità degli interventi di efficientamento. Una stima preliminare dei risultati raggiungibili dagli interventi previsti o prevedibili dal punto di vista energetico (l’APE costituisce uno strumento di chiara e immediata comprensione per la valutazione della prestazione energetica dell’immobile), del comfort abitativo e dei costi necessari al raggiungimento degli obiettivi di miglioramento energetico, valutandone i progressi conseguiti rispetto allo stato di partenza. Si tratta dello studio di fattibilità e diagnosi energetica. Dopodiché, si procede con la realizzazione vera e propria.

Studio di fattibilità e diagnosi energetica

L’analisi o studio di fattibilità è la prima operazione per valutare la possibilità di realizzare interventi di riqualificazione energetica. Questa fase, che racchiude in sé verifiche di conformità, diagnosi energetiche e stima di massima delle opere, è tanto essenziale, quanto propedeutica al conferimento dell’incarico vero e proprio finalizzato alla Progettazione, Direzione Lavori, esecuzione degli interventi (trainanti e trainati) e asseverazione delle opere di efficientamento energetico.

Lo studio di fattibilità può essere scomposto nelle seguenti fasi:

• verifica dei requisiti di conformità urbanistico-edilizia
• diagnosi energetica del sistema edificio-impianto
• individuazione di massima delle opere atte a garantire il miglioramento energetico dell’edificio

La conformità dell’opera alle norme urbanistico-edilizie del Comune di appartenenza si attua mediante verifica dei titoli edilizi che hanno legittimato la costruzione dell’immobile, degli elaborati catastali e dell’agibilità (che garantisce il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e le ultime deroghe introdotte dal decreto Salva Casa). È la prima operazione da compiere ogni qualvolta si debba intraprendere un intervento edilizio che richieda un’autorizzazione (Cila, Scia, Pdc), che non sia mera manutenzione ordinaria.

La diagnosi energetica è quell’elaborato tecnico che individua e quantifica le opportunità di risparmio energetico sotto il profilo dei costi-benefici dell’intervento, individua gli interventi per la riduzione della spesa energetica e i relativi tempi di ritorno degli investimenti nonché i possibili miglioramenti di classe dell’edificio nel sistema di certificazione energetica e la motivazione delle scelte impiantistiche che si vanno a realizzare. La diagnosi deve riguardare sia l’edificio che l’impianto. (definizione data dall’art. 2, comma 1, lettera a), del Dlgs 28/2011)

Lo studio di fattibilità può anche essere finalizzato a verificare che sussistano le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa per poter accedere agli incentivi fiscali dei bonus edilizi. Terminata l’analisi economica, finisce anche lo studio di fattibilità. Non resta che contattare l’impresa e cominciare i lavori. Non prima di aver redatto la Relazione ex legge 10.

Interventi di riqualificazione energetica

Diversi sono gli interventi di riqualificazione energetica che si possono mettere in atto per rendere più efficiente e vivibile un edificio. Non tutti hanno la stessa efficacia e importanza, dipende dal caso specifico. Vediamo i più diffusi.

Tra gli interventi di efficientamento energetico di un immobile, possono annoverarsi le seguenti tipologie:

• Isolamento dell’involucro edilizio (pareti, solai, copertura)
• Sostituzione di finestre e infissi
• Le schermature solari
• Impianti di climatizzazione (ad alta efficienza)
• Fonti rinnovabili: fotovoltaico e solare termico
• Cogenerazione, trigenerazione, teleriscaldamento
• Infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
• Regolazione e controllo: i sistemi di Building Automation

Per quanto riguarda gli edifici a più unità abitative come i condomini tipici delle nostre città, non bastano gli interventi sul singolo appartamento ma occorrono opere di più ampio respiro che considerano l’immobile nella sua interezza comprendendo anche le parti comuni condominiali come il vano scale, la copertura o terrazza e l’eventuale piano basamentale non riscaldato, destinato ad ospitare parcheggi o cantine.

Isolamento dell’involucro edilizio (pareti, solaio, tetto)

La riqualificazione energetica degli edifici attraverso l’isolamento dell’involucro edilizio è una delle strategie principali per migliorare l’efficienza energetica degli edifici. È l’intervento di retrofit più efficace e diffuso per ridurre le dispersioni di calore dell’edificio e prevede la coibentazione di sia delle parti opache (pareti, solai e coperture) che delle chiusure trasparenti (serramenti e infissi).

La coibentazione delle pareti verticali può essere eseguita con lo strato isolante distanziato da uno strato d’aria (parete ventilata) o incollato direttamente sul paramento murario (cappotto termico). L’isolamento della copertura può avvenire con le tradizionali tecniche del tetto caldo, rovescio, freddo (o ventilato) o con le più innovative a tetto verde e cool roof (sistemi ideali per contrastare il fenomeno dell’isola di calore nelle grandi città).

Esiste un grande assortimento di materiali isolanti, da quelli naturali a quelli sintetici, ognuno con le sue specifiche caratteristiche. Nella scelta del materiale isolante, oltre a caratteristiche di resistenza, capacità isolante e durabilità, è importante considerare anche l’impatto ambientale. Riuso e riciclo, utilizzare materiali di scarto per la realizzazione di isolanti termici non solo può aiutare a ridurre l’impatto energetico degli edifici, ma anche a ridurre i rifiuti da smaltire, generando un doppio beneficio per l’ambiente. Gli scarti di materiali, come la paglia di riso, la lolla di riso, le fibre di legno, la carta riciclata e i tessuti, la sansa di olive e la canapa, la lana di pecora, possono essere utilizzati per realizzare isolanti termici. Quelli in plastica, in poliuretano espanso o estruso, come EPS ed XPS, sebbene derivati del petrolio, sono riciclabili all’infinito: si ricavano granuli dal polistirolo che vengono poi ricomposti a formare nuovi prodotti. Molto diffuse sono anche le Fibre Artificiali Vetrose come lana di roccia o lana di vetro.

Il rapporto UNI/TR 11936 fornisce informazioni sulle prestazioni dei materiali e delle finiture per l’edilizia, come conduttività e resistenza termica, in modo da valutarne l’idoneità all’utilizzo previsto e verificarne la rispondenza al quadro normativo vigente. Ricordiamo che i prodotti da costruzione devono essere messi in commercio nell’osservanza del Regolamento (UE) n. 305/2011 o CPR, che ne attesta l’affidabilità delle informazioni relative alle sue prestazioni. I materiali isolanti devono perciò possedere:

• Marcatura CE e DoP (Dichiarazione di Prestazione)
• In assenza di marcatura CE, valgono comunque le regole nazionali sull’efficienza energetica in edilizia (DM 2 aprile 1998)

Inoltre, nel caso di appalti pubblici, è d’obbligo il rispetto dei CAM o Criteri Ambientali Minimi. In Italia i Sistemi di Isolamento Termico a Cappotto Esterno (ETICS), certificati a durabilità garantita, rappresentano la tipologia più diffusa per la riqualificazione del parco edilizio.

Per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus) che riguardano gli interventi sull’involucro, bisogna rispettare i valori limite delle trasmittanze termiche differenziate per zone climatiche (riportati nell’Allegato E del decreto 6 agosto 2020). Ai sensi delle norme UNI EN ISO 6946, il calcolo della trasmittanza delle strutture opache non include il contributo dei ponti termici, che andranno invece considerati nel calcolo della prestazione energetica.

Nonostante l’azione di isolare possa indurre a considerare predominante l’aspetto invernale, l’isolamento dell’involucro è assai utile anche in estate, per proteggere la casa dal caldo. In questo caso andrà valutata oltre alla capacità dell’isolamento termico vero e proprio, anche la pesantezza della struttura, l’inerzia termica e la trasmittanza periodica, ovvero la capacità di mantenere il flusso di calore nel tempo e permettere così alla struttura di rilasciare il caldo accumulato di giorno nelle ore notturne più fresche e viceversa.

Sostituzione degli infissi

Un altro aspetto dell’involucro edilizio sono le sue componenti trasparenti o vetrate. La sostituzione delle vecchie e inefficienti finestre con infissi di ultima generazione, più moderni e performanti, consente di migliorare l’isolamento termico e ridurre le dispersioni di calore. Nella scelta dei nuovi serramenti, quelli che più fanno al nostro caso, ci sono alcuni aspetti da considerare.

I serramenti o infissi, possono essere scomposti secondo il telaio e il vetro che vi è incorniciato, per tipologie e materiali, ognuno con le proprie caratteristiche e prestazioni termiche e acustiche. Dal punto di vista termico il riferimento è la Trasmittanza globale (Uw) dell’infisso, ottenuta dalla somma delle due distinte tra telaio (Uf) e vetrata (Ug).

I vetri possono avere diversi spessori e strati, essere doppi (vetrocamera) o tripli, bassoemissivi con speciali trattamenti superficiali che ne riducono l’assorbimento dei raggi solari e con interposizione di differenti gas (aria, argon, krypton). Il telaio degli infissi possono essere nei seguenti materiali, ognuno distinto per le sue peculiari caratteristiche meccaniche, termiche, estetiche:

• Legno
• PVC
• Alluminio

Oppure possono nascere da una combinazione dei primi 3 (Es. PVC-legno o legno-alluminio). Per semplificare: il legno ha un’ottima resistenza termica (a differenza dell’alluminio), è resistente agli stress termici (a differenza della plastica), e può avere una gradevole resa estetica naturale, ma necessita di maggior manutenzione per durare nel tempo (rispetto agli altri due materiali). Per migliorarne la durabilità si possono optare per specie legnose durevoli (al posto dei legni teneri come il pino o l’abete) e ricorrere a trattamenti del legno (acetilazione, trattamento termico, yakisugi) con certificazione FSC o PEFC.

Ogni possibilità ha diversi costi e prestazioni termiche. Si va da un classico retrò come il telaio in legno e vetro singolo (Uw = 5 W/mqK) a un triplo vetro bassoemissivo (Uw = 0,5 W/mqK), fino a dieci volte più prestante, una bella differenza. La scelta ideale è commisurata al caso specifico è un equilibrio tra le esigenze di spesa, estetica, isolamento e luce naturale. Senza dimenticare che la ventilazione naturale e ricambi d’aria sono fondamentali per non incorrere nella cosiddetta Sindrome dell’edificio malato o Sick Building Syndrome (SBS), causata dall’accumulo degli inquinanti indoor che è un rischio elevato in case molto efficienti e fortemente isolate. E dove, se necessario, occorre optare per sistemi meccanici di ventilazione.

Le schermature solari

Per proteggere la casa dalla calura estiva e isolarla correttamente non può mancare, tra gli interventi di riqualificazione energetica, l’installazione di dispositivi di protezione solare in combinazione con le vetrate. Schermature solari e chiusure oscuranti fisse o mobili, interne o esterne, come frangisole, avvolgibili, tende, veneziane, scuri o persiane, tapparelle, pergole o coperture bioclimatiche, zanzariere, screenline (veneziane per vetrocamera).

Il DPR 59/09 pone l’obbligo di inserirle sia per le nuove costruzioni che per le ristrutturazioni e in riferimento al controllo delle prestazioni estive. All’art. 4, comma 19, recita:

“… per tutte le categorie di edifici […], ad eccezione delle categorie E6 ed E8, al fine di limitare i fabbisogni energetici per la climatizzazione estiva e di contenere la temperatura interna degli ambienti, nel caso di edifici di nuova costruzione e nel caso di ristrutturazione di edifici esistenti di cui […] è resa obbligatoria la presenza di sistemi schermati esterni”.

In base alla loro posizione rispetto alle parti vetrate, le schermature si distinguono in:

• interne
• esterne
• integrate (inserite nella vetrocamera)

Secondo l’allegato A del D.Lgs. 192/2005, le schermature solari esterne sono “sistemi che, applicati all’esterno di una superficie vetrata trasparente permettono una modulazione variabile e controllata dei parametri energetici e ottico luminosi in risposta alle sollecitazioni solari”. L’architettura contemporanea si è sbizzarrita nella ricerca tecnica ed estetica di soluzioni originali e talvolta poetiche rispetto al tema del riparo dal sole (vedi: The Darling Exchange by Kengo Kuma, la scuola a Gando del Premio Pritzker 2022 Francis Kéré, la Casa della Musica di Sou Fujimoto, l’asilo nido a Castel Cerreto).

Con l’Ecobonus (art. 14 del D.L. 63/2013 e ss.mm.ii.), sono agevolabili l’acquisto e la posa in opera di schermature solari e/o chiusure tecniche mobili oscuranti (elencate nell’allegato M al D.Lgs. 311/2006), montate in modo solidale all’involucro edilizio o ai suoi componenti e installate all’interno, all’esterno o integrate alla superficie vetrata.

Impianti di climatizzazione (ad alta efficienza)

Altro importante intervento di riqualificazione energetica può prevedere la sostituzione di vecchi e obsoleti impianti di climatizzazione e generatore di calore (destinati a divenire rifiuti RAEE), con dispositivi ad alta efficienza, come le pompe di calore (anche abbinate a caldaie nei sistemi ibridi per massimizzarne la resa), sistemi geotermici e caldaie a biomasse come stufe e camini.

Gli impianti termici o di climatizzazione invernale/estiva, i sistemi tecnologici dediti al riscaldamento e raffrescamento degli edifici, sono una fonte significativa di gas effetto serra (di cui l’anidride carbonica è il principale responsabile del riscaldamento globale). In Europa gli edifici sono responsabili per il 40% del consumo energetico: l’80% dell’energia utilizzata è associata alla climatizzazione e alla produzione di acqua calda sanitaria. Per questo è necessario un uso consapevole e vocato al risparmio energetico, nonché alimentato con fonti di energia pulite. Ed è un tema caro all’UE a cui tenta di porre rimedio, con una normativa energetica all’avanguardia e in costante evoluzione (da ultima la direttiva EPBD “Case Green”).

Anche se l’edificio è stato concepito secondo i principi dell’architettura bioclimatica e vernacolare (come i Trulli) e possiede le caratteristiche tipiche di una casa passiva (Passivhaus) o nZEB, che sia in grado di adattarsi alle condizioni climatiche locali, necessiterà comunque di un impianto tecnologico in grado di coprire gli esigui fabbisogni energetici rimanenti. Gli impianti di climatizzazione per il riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria (che, ricordiamo devono essere progettati a regola d’arte DM 37/08 e corredati da libretto d’impianto e REE ove necessario), possono essere combinati con le energie rinnovabili (solare fotovoltaico e termico) e sistemi di regolazione e controllo (building automation) per massimizzare l’efficienza energetica.

Rinnovabili: solare fotovoltaico e termico

I soli interventi di efficientamento energetico che permettono di ridurre i consumi per il riscaldamento e raffrescamento degli ambienti domestici non bastano. È necessaria anche l’integrazione delle fonti rinnovabili per produrre quella poca energia di cui ha bisogno l’edificio per funzionare.

Anzitutto l’energia gratuita del sole. In un edificio residenziale sono consigliati circa 3kW di fotovoltaico a famiglia con apposito sistema di accumulo a batteria per lo stoccaggio dell’energia prodotta e 1-2 pannelli di solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria (e per eventuale funzionamento con impianti termici ad acqua come i pannelli radianti a pavimento).

Impianti più sofisticati, poi, includono lo sfruttamento del calore del terreno (energia geotermica) tramite la pompa di calore che permette un risparmio energetico notevole per la climatizzazione invernale o estiva. Ma anche il vento si può catturare con impianti di mini-eolico. E, con la progettazione di un sistema di riciclo e riuso delle acque piovane (e reflue), oltre all’energia elettrica non avremo più bisogno dell’acqua potabile. Un perfetto sistema off-grid, autosufficiente.

Cogenerazione, trigenerazione, teleriscaldamento

In aggiunta agli interventi già visti di riqualificazione energetica, esistono sistemi che permettono notevoli risparmi a patto di condividere l’energia prodotta con più utenze o edifici. Ottimi per agglomerati edilizi e condomini, o in ambito urbano, tali sistemi includono teleriscaldamento e teleraffrescamento, cogenerazione, trigenerazione e le comunità energetiche rinnovabili (o REC).

Per teleriscaldamento o teleraffrescamento s’intende la “distribuzione di energia termica in forma di vapore, acqua calda o liquidi refrigerati, da una o più fonti di produzione verso una pluralità di edifici o siti tramite una rete, per il riscaldamento o il raffreddamento di spazi, per processi di lavorazione e per la fornitura di acqua calda sanitaria” (allegato A del D.Lgs. 192/2005). Con il termine cogenerazione si intende la produzione simultanea di energia elettrica e termica (rispondente ai requisiti di cui al decreto 4 agosto 2011). Un impianto di cogenerazione ha diversi vantaggi: rispetto ad uno tradizionale può far risparmiare fino al 30% di energia, con minori costi ed emissioni di CO2.

Infine ci sono le comunità energetiche rinnovabili, azioni collettive che coinvolgono la partecipazione dei cittadini al sistema energetico, condividendone i benefici: generazione, distribuzione, fornitura, consumo, aggregazione. Le REC permettono di condividere l’energia verde prodotta senza gravare sulla rete nazionale, rendendo possibile la produzione diffusa attraverso un modello sostenibile, capace di abbattere i costi di trasporto nonché le dispersioni lungo la rete.

Infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici

In un progetto di riqualificazione edilizia lungimirante, proiettato al futuro della mobilità sostenibile ed elettrica, non può mancare – oltre alla bicicletta – l’installazione di un punto di ricarica per veicoli elettrici, dalle auto alle bici ai monopattini.

È un intervento che non ha influenza diretta sull’efficienza energetica dell’immobile ma, se in presenza di una condotta virtuosa, che sposa la mobilità sostenibile (auto elettrica, bici o monopattino) preferendola all’inquinamento dei combustibili fossili, può contribuire in maniera sostanziale all’abbattimento delle emissioni di gas serra e quindi può diventare un alleato cruciale nella lotta ai cambiamenti climatici (secondo l’Agenzia Europea dell’Ambiente o EEA, il settore dei trasporti è responsabile di circa un quarto delle emissioni totali di CO2 in Europa).

Buone notizie: fino al 30 giugno 2027, ARERA consente di aumentare gratuitamente la potenza delle utenze private per ricaricare i veicoli elettrici durante la notte, la domenica e nei festivi, senza costi aggiuntivi e senza rivolgersi al proprio fornitore (il servizio è gestito dal GSE). Sul fronte incentivi fiscali, invece, brutte notizie: a partire da quest’anno scompare il Bonus Colonnine che resta valido solo per le installazioni effettuate fino al 31 dicembre 2024.

Regolazione e controllo: Sistemi di Building Automation (BACS)

È agevolabile l’installazione e messa in opera di sistemi di Building Automation (BACS), che consentano la gestione automatica personalizzata degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda sanitaria o di climatizzazione estiva, compreso il loro controllo da remoto attraverso canali multimediali.

Una precisa regolazione e una corretta manutenzione degli impianti tecnologici dell’abitazione (dagli impianti di climatizzazione a quelli di ventilazione e ricambio d’aria), consentono di ridurre sensibilmente i consumi e la spesa sostenuta per il loro funzionamento. Inoltre, un impianto ben tenuto è più sicuro e inquina meno.

Il sistema di regolazione e controllo degli impianti di riscaldamento e raffrescamento è costituito dall’insieme delle valvole, termostati, sonde termiche, sensori, che gestiscono sia il flusso che la temperatura del fluido termovettore e la temperatura ambiente. I sistemi più semplici di termoregolazione sono le valvole termostatiche apposte sui radiatori che ne permettono il controllo manuale del calore regolando il flusso dell’acqua. I sistemi più avanzati di domotica e building automation permettono, tra l’altro, la gestione dell’impianto da remoto, con apposita app su cellulare, in modo da poter interagire con l’impianto ovunque ci si trovi, e regolare i parametri di temperatura e umidità in tempo reale.

Prefabbricazione e Off-Site Construction

L’Off-Site Construction (OSC), grazie alla prefabbricazione in ambienti controllati, la costruzione a secco, ha il potenziale di migliorare tempi, costi e qualità dei progetti di retrofit, con riduzione degli sprechi e benefici per l’ambiente. Purtroppo, nel campo della riqualificazione energetica, prefabbricazione e metodi costruttivi a secco non hanno avuto quella diffusione che invece per le nuove costruzioni, in particolari contesti, si è sviluppata (le strutture in legno hanno tracciato la via maestra).

I vantaggi della prefabbricazione per la riqualificazione edilizia o retrofit sono:

• Ambientali: riduzione dei consumi di risorse, delle emissioni di gas serra e dei rifiuti;
• Sociali: minore impatto sui residenti durante i lavori e maggiore sicurezza per gli operatori;
• Economici: contenimento dei costi di produzione e cantiere, oltre a un’accelerazione dei tempi di intervento.

L’OSC consente un abbattimento potenziale dei costi rispetto alle tecniche tradizionali, grazie a:

• Minori spese per l’uso di ponteggi e l’occupazione del suolo pubblico;
• Riduzione degli sprechi e del consumo di risorse, come acqua;
• Assenza di costi legati allo spostamento dei residenti.

Nonostante i vantaggi, l’OSC è ancora poco diffusa, soprattutto nella riqualificazione di edifici esistenti, che presentano maggiori complessità rispetto alla costruzione ex novo. ENEA, ha presentato una pubblicazione ad hoc sull’argomento, con lo scopo di promuovere una filiera italiana dell’Off-Site Construction, attraverso sinergie tra enti di ricerca, università, associazioni di categoria e aziende operanti nel mercato della riqualificazione energetica edilizia.

Il metodo Energiesprong

In Olanda nel 2010, per ottimizzare il processo di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare, che richiede ambiziosi obiettivi a livello europeo nei prossimi anni e fino alla completa decarbonizzazione del settore edilizio al 2050, una sfida mastodontica, nasce un progetto innovativo e visionario. La necessità di ridurre l’uso di combustibili fossili e l’importanza di raggiungere gli obiettivi nazionali di prestazione energetica hanno spinto il governo olandese a ricercare soluzioni innovative in grado di realizzare edifici più efficienti dal punto di vista energetico ed economico, in modo rapido ed economico.

Nasce così nel 2010 in Olanda il metodo Energiesprong (in olandese “Salto Energetico”), inizialmente con lo scopo prioritario di efficientare l’edilizia residenziale pubblica (o social housing) che nei Paesi Bassi è rappresenta oltre il 30 % dell’intero parco immobiliare (l’edilizia popolare in Italia rappresenta appena il 4% dello stock abitativo, contro una media europea del 6%). Un approccio rivoluzionario per fornire retrofit edilizi accessibili e diffuse, creando le condizioni di mercato per edifici a energia zero nei Paesi Bassi. Riqualificazioni su larga scala di abitazioni, uffici, scuole e case di cura, creando partnership orientate al mercato tra fornitori di alloggi, proprietari di edifici, fornitori di componenti e appaltatori per fornire soluzioni di retrofit dell’intero edificio completamente integrate.

Ad essere ripensato è l’intero processo edilizio, con una riduzione sensibile delle attività di cantiere e un’estensione di quelle che lo precedono. Tutto è prefabbricato in azienda, l’intera parete ventilata o isolata a cappotto viene poi trasportata in cantiere per essere velocemente montata in loco col solo ausilio di una gru e senza ponteggi. Con risparmio di costi, tempi e con il vantaggio per gli inquilini di non dover lasciare l’abitazione. In pochi giorni l’edificio è perfettamente riqualificato.

I primi prototipi olandesi di ristrutturazione a energia zero sono stati testati su case a schiera, ottenendo una riduzione del 70% del consumo energetico domestico totale (una riduzione di 150 kWh/m²), da quasi 20.000 kWh a poco più di 6.000 kWh. Le spese di riqualificazione hanno l’obiettivo di arrivare a circa 40.000 euro a unità per casa a schiera.

Un metodo talmente virtuoso e innovativo, che ha trovato terra fertile in molti altri Paesi: gli interventi Energiesprong sono ormai oltre 12.000 in tutta Europa, e oltre 500 abitazioni sono state riqualificate anche in Italia dalle aziende coordinate da Edera S.r.l. (Impresa Sociale che rappresenta e promuove Energiesprong in Italia e di cui fa parte anche ANCE). Straordinari esempi di interventi nel nostro Paese sono il complesso di via Russoli a Milano e la riqualificazione dell’ex Incis a Pieve Emanuele (MI).

Detrazioni e incentivi fiscali

L’ultima Legge di Bilancio 2025 emanata dal Governo Meloni ha decimato tutti i bonus edilizi, alcuni ridotti di aliquota come l’Ecobonus passato da un minimo del 65% a un massimo del 50% (che vale per tutti i superstiti e solo sulle prime case). Altri, come il Bonus Facciate, il Superbonus, Il Bonus Colonnine, sono definitivamente scomparsi.  Rimangono “illesi” soltanto il Bonus Ristrutturazioni, il Bonus Barriere Architettoniche, il Bonus Mobili e il Conto Termico. Per approfondire cliccare sui rispettivi link.

Ognuno degli interventi di retrofit sopra descritti può beneficiare singolarmente di un bonus specifico, oppure come insieme sistematico di interventi che incida sulla prestazione energetica dell’edificio (riqualificazione globale) si può usufruire dell’Ecobonus sulla totalità dei lavori.

Per tutti gli interventi, devono essere assicurati i requisiti previsti dal paragrafo 3.4 “Edifici ad energia quasi zero” dell’Allegato 1 del Decreto “Requisiti Minimi” del 26.06.2015, ossia:

1. tutti i requisiti previsti dalla lettera b) del comma 2, del paragrafo 3.3, determinati con i valori vigenti dal 1° gennaio 2019 per gli edifici pubblici e dal 1° gennaio 2021 per tutti gli altri edifici;
2. gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili nel rispetto dei principi minimi di cui all’Allegato 3, paragrafo 1, lettera c) del decreto legislativo n. 28 del 3.03.2011;
3. nel caso di installazione di generatori a biomassa devono essere rispettati i requisiti indicati nel relativo vademecum.

Le spese ammissibili agli incentivi sono quelle per:

• gli interventi di riqualificazione energetica che incidono sulla prestazione energetica dell’intero edificio o dell’unità immobiliare;
• le prestazioni professionali (produzione della documentazione tecnica necessaria compresi gli APE o Attestati di Prestazione Energetica, la direzione lavori).
• le opere provvisionali e accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi.

Devono ovviamente essere rispettate, inoltre, le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica ed edilizia, di efficienza energetica e di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro), i requisiti igienico-sanitari (come modificati dal decreto Salva Casa) e gli standard urbanistico-edilizi.

Esempi e casi studio

Seguono una serie di esempi e casi studio virtuosi, dove la riqualificazione energetica o retrofit ha prodotto risultati complessivamente efficaci dal punto di vista energetico, estetico, sociale.

Ca’ Granda, Milano

Il Building Performance Institute Europe (BPIE), un centro di competenza indipendente che promuove la transizione verso la neutralità climatica in Europa e nel mondo, ha selezionato 6 case history europee, esempi eccellenti di riqualificazione energetica: un progetto italiano, uno belga, uno croato, uno francese, uno tedesco, uno spagnolo. Il progetto italiano è a Milano, in via Gatti 3, e si tratta del complesso condominiale di sei torri Ca’ Granda, eseguito per opera dell’impresa edile Teicos e il cui completamento dei lavori è previsto alla fine del 2025.

L’intervento è stato affrontato in due fasi: la prima, che coinvolge una torre residenziale alla volta, è pensata per il consolidamento sismico e la riqualificazione energetica dell’involucro edilizio, con l’obiettivo di ridurre i fabbisogni energetici dell’intero complesso. La seconda, pianificata per il 2025, interessa il supercondominio, cioè l’intero complesso delle sei torri, e prevede il rifacimento dell’impianto termico. In copertura su tutte le torri sono previsti giardini pensili e l’installazione di un impianto fotovoltaico della potenza di 16,5 kW.

Con gli interventi attualmente realizzati nella prima fase su quattro delle sei torri (tetto verde in copertura, facciata ventilata su isolamento termico e rinforzi in fibra di carbonio) sono già stati ottenuti importanti risultati: il 62% di risparmio energetico (un salto di 4 classi energetiche, dalla F alla C), un incremento della resistenza sismica, un miglioramento dell’estetica delle torri e del comfort interno sia in inverno che in estate. Alla conclusione completa dell’intervento a fine 2025, la centrale termica sarà aggiornata grazie all’installazione di pompe di calore e le torri diventeranno “edifici ad energia quasi zero” (NZEB).

Colli Aniene, Roma

L’edificio ricade all’interno del Municipio IV di Roma, un condominio in via Galati, nel quartiere di Colli Aniene. Gli interventi sull’immobile si sono concentrati su due aspetti principali: il miglioramento sismico e l’efficientamento energetico.

Per il rinforzo sismico si è intervenuti a più livelli: sui setti strutturali e pilastri delle cantine, quindi al piano pilotis sempre su setti e pilastri in corrispondenza di quelli delle cantine, sui corpi scala con pareti in cemento armato dal piano terra al 16° piano, sono state utilizzate fibre in carbonio e fiocchi; in copertura (terrazza e torrino) per il rinforzo sono stati utilizzati dei connettori perimetrali ad L inghisati alla trave a spessore.

Per l’efficientamento energetico si è intervenuti per aumentare i livelli di comfort e ridurre le dispersioni, attraverso facciata ventilata sulle porzioni di facciata libera da balconi e cappotto in resina fenolica per gli androni condominiali e per le pareti degli sfondati delle logge dei balconi, dei terrazzi e dei disimpegni/corridoi interni dove affacciano gli appartamenti. Peculiarità della realizzazione è il sistema di facciata ventilata per la quale è stata scelta una finitura in ceramica, articolata su tre diversi formati posati in verticale (e a giunto sfalsato) che conferisce all’edificio una texture moderna, gradevole e slanciata.

In copertura, è stato installato un impianto fotovoltaico della potenza complessiva pari a 19.8 kW con batterie d’accumulo da 5,8 kWh. Questi interventi hanno consentito un salto di classe energetica da F a A1,

Via Birago, Milano

Il condominio di via Birago a Milano, progettato alla fine degli anni ‘20 dall’architetto Franco Albini, opera di architettura moderna secondo lo stile del Razionalismo Italiano, rappresenta un caso di successo. Il progetto di riqualificazione, nel rispetto del carattere autentico dell’opera originaria, unisce restauro architettonico ed efficienza energetica e ha trasformato un simbolo del razionalismo milanese dotandolo dei comfort attuali senza stravolgerlo, garantendo risparmio dei consumi, riduzione delle emissioni e un salto di 4 classi energetiche.

Sottoposto a vincolo paesaggistico, l’edificio ha richiesto un approccio innovativo per integrare il lavoro di restauro con gli interventi energetici, garantendo il massimo rispetto del progetto originario. Il progetto, ha incluso diversi interventi:

• Isolamento a cappotto con lana di roccia sull’involucro esterno.
• Rimozione dell’amianto dai parapetti di 114 balconi.
• Installazione di un impianto fotovoltaico da 19,80 kW.

Questi interventi hanno consentito un salto di classe energetica da G a D, una riduzione del 45% dei consumi e un abbattimento del 56% delle emissioni di CO₂, che sono passate da 65,11 tonnellate pre intervento a 29,04 tonnellate post lavori. “Un progetto che dimostra come il restauro del moderno possa diventare un’occasione per migliorare il comfort abitativo e l’efficienza energetica,” ha commentato Cecilia Hugony, AD di Teicos.

Pirelli 35, Milano

Concludiamo con un progetto in corso di realizzazione da grandi figure del panorama architettonico internazionale. Lo studio italiano Park Associati e il norvegese Snøhetta, uniscono le forze per trasformare Pirelli 35, un edificio per uffici degli anni ’60 situato nel cuore del quartiere di Porta Nuova a Milano, in un punto di riferimento urbano dinamico, accessibile e sostenibile dal punto di vista ambientale. Il progetto, commissionato da COIMA, ridefinisce il rapporto tra architettura, paesaggio e spazio pubblico, creando un nuovo fulcro per la rigenerazione urbana.

Invece di optare per la demolizione e nuova costruzione, il progetto di riqualificazione valorizza il potenziale del riuso adattivo, preservando la struttura esistente per ridurre in modo significativo le emissioni di carbonio incorporate. Gli interventi architettonici migliorano le qualità estetiche e strutturali dell’edificio, rafforzando al contempo il legame con il tessuto storico e contemporaneo di Milano. Uno degli elementi più distintivi del progetto è la trasformazione di una struttura un tempo chiusa e impermeabile in uno spazio urbano aperto, in grado di ricucire porzioni della città prima separate.

Il progetto di retrofit dà priorità a una costruzione a basso impatto di carbonio, attraverso il riutilizzo delle strutture esistenti e l’impiego di materiali riciclati. Un’ampia pensilina fotovoltaica alimenta una pompa di calore acqua-acqua, ottimizzando la produzione termica, mentre sistemi smart monitorano e migliorano l’efficienza energetica. Lo spostamento della facciata dietro la griglia strutturale esistente consente inoltre di ridurre il guadagno solare, migliorando le prestazioni ambientali senza compromettere trasparenza e illuminazione naturale.

Certificazioni energetiche: LEED Platinum, WELL Gold, WiredScore Platinum.

Per approfondire:

• Anit, Requisiti Minimi Nazionali, 2023
• BPIE, L’Italia è sulla buona strada per decarbonizzare il suo patrimonio edilizio?, 2025
• CasaClima, Vademecum del costruire bene, 2025
• DECRETO 6 agosto 2020 – Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus
• Enea, La consistenza del parco immobiliare nazionale, 2024
• Enea, Costruire il Futuro – Off-Site e Riqualificazione Edilizia in Italia, 2025
• Enea, Rapporto Annuale sull’Efficienza Energetica 2024
• Enea, Rapporto annuale sulla Certificazione Energetica degli Edifici, 2024
• Housing Europe, The State of Housing in Europe 2023
• Legambiente, Vivere in classe A, 2023
• DM 2 aprile 1998 – Modalità di certificazione delle caratteristiche e delle prestazioni energetiche degli edifici e degli impianti ad essi connessi
• OECD e Triennale Milano, L’edilizia abitativa in Italia attraverso il telescopio e il microfono, 2023
• Regolamento (UE) n. 305/2011 – Condizioni armonizzate per la commercializzazione dei prodotti da costruzione

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